Geçenlerde bir arkadaşımla kahve içiyorduk, söz döndü dolaştı ev kredisine geldi. Maaşımız ortalama bir rakam aslında, diyordu, ama her banka sanki farklı bir dil konuşuyor. Birisi gelirin yetmez diyor, diğeri peşinat az. Kafası allak bullak olmuştu. Haklıydı da. Ben de bu işleri biraz araştırıyorum ya, muhabirlik yapıyorum, hemen not defterimi çıkardım. İşte o sohbetin ve sonrasındaki günlerde yaptığım onlarca görüşmenin, banka banka dolaşmanın sonucu. Orta gelirli biri olarak, 2025 yılı Aralık ayında, konut kredisi şartları tam olarak ne? Gelirimle ben nasıl bir yol haritası çizmeliydim?

Bu sorunun cevabı sadece rakamlarda değil bence. Toplum olarak eve, "yuva"ya yüklediğimiz anlamda da saklı. Sosyolog arkadaşlarım hep söyler, Türkiye'de konut sahibi olmak sadece barınma değil, aynı zamanda bir statü, bir güvence sembolü. Peki bu sembolü elde etmek için orta gelirli bir birey olarak koştuğumuz bu yarışta, kuralları gerçekten biliyor muyuz?

Orta Gelirliye Konut Kredisi Şartları: Rakamlarla 2025 Manzarası

Önce şunu netleştirelim, "orta gelirli" tanımı bankadan bankaya değişebiliyor. Genel kabule göre, net asgari ücretin 2.5 ila 6 katı arasındaki geliri olanları kapsıyor bu grup. 2025 yılı ortaları itibariyle TÜİK verilerine göre, dört kişilik bir ailenin ortalama aylık gıda harcaması bile ciddi rakamlara ulaşmış durumda. Bu durumda bankaların risk algısı da değişiyor tabii.

Ekonomist Selin Öztürk'ün ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "2025'in ikinci yarısında, merkez bankası politikalarındaki sıkı duruş nedeniyle konut kredisi faizleri görece istikrarlı bir koridorda seyrediyor. Ancak bankalar, özellikle orta gelir grubuna kredi verirken, gelirin sürdürülebilirliğine daha fazla odaklanıyor. Artık sadece maaş bordrosu yetmiyor, düzenli ek gelirler, varsa ikinci bir iş, hatta düzenli kira geliri bile çok kritik hale geldi."

Peki temel şartlar neler? Hadi madde madde, güncel verilerle bakalım.

• Gelir Şartı: Çoğu banka için net aylık geliriniz en az 45.000 TL - 50.000 TL civarında olmalı. Kamu bankaları (Ziraat, VakıfBank, Halkbank) bazen daha esnek davranabiliyor, 40.000 TL net gelirle de başvuru kabul edebiliyorlar. Ama bu kesin bir kural değil, kredi notunuz yüksekse pazarlık şansınız artar.
• Kredi Notu: Findeks veya KKB notunuzun en az 1.400 olması beklenir. 1.600 ve üzeri "çok iyi" kabul edilir ve hem faiz oranında indirim hem de daha yüksek limit şansı sunar. Notunuz 1.200'nin altındaysa, başvurunuzun reddedilme ihtimali yüksek. Aman dikkat, kredi notu canavarına dönüşmeden önce bir kontrol edin derim.
• Peşinat Oranı: 2025 yılında da BDDK'nın belirlediği asgari %20 peşinat kuralı geçerli. Yani 1 milyon TL'lik bir daire için en az 200.000 TL peşinat gerekli. Ancak bankalar, riski azaltmak için özellikle orta gelirli müşterilerden %25-30 peşinat isteyebiliyor. Ne kadar çok peşinat, o kadar az çekilecek kredi, o kadar düşük aylık taksit mantığı bu.
• Yaş Şartı: Genelde 18-65 yaş aralığı. Kredinin bitiş tarihinde maksimum yaş sınırı 70-75 olarak belirlenir. Yani 50 yaşında 20 yıllık kredi almak zorlaşabilir.
• Çalışma Süresi: Aynı işyerinde genellikle en az 6 ay (bazı bankalar 1 yıl) çalışıyor olmak gerekir. Sigortalılık süresi önemli.

Kredi ve Toplum: Çatısız Kalmamak ya da Statü Sahibi Olmak

Bu başlığı açmamın sebebi şu: Konut kredisine başvururken sadece bankanın şartlarını değil, içimizdeki "o ev sahibi olma" baskısını da hesaba katıyoruz aslında. Kaçımız "kira ödeyeceğime taksit ödeyim, en azından ev benim olur" diye düşünmeden edebiliyor? Bu çok insani bir dürtü aslında, güvence arayışı.

Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'un ihtiyackredisi.com 'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Türkiye'de konut, metalaşmanın ötesinde sosyal kimliğin bir parçası haline geldi. Özellikle orta gelir grubu için 'kiracı' olmak ile 'ev sahibi' olmak arasında derin bir sosyal ayrım var. Aile kurmak, çoluk çocuğa karışmak denildiğinde akla ilk gelen 'kendi evinde' olmak. Bu nedenle, konut kredisi talebi sadece finansal bir ihtiyaç değil, aynı zamanda toplumsal beklentilere verilen bir yanıt. Bankalar da bu psikolojik arka planı çok iyi biliyor ve pazarlama stratejilerini buna göre kuruyor."

Doğru söylüyor. Reklamlara bir bakın, hep mutlu aileler, kendi evlerinde huzurla kahve içen çiftler... Peki bu psikolojik baskı, bizi gereğinden fazla risk almaya itmesin? İşte bu yüzden, gelirinize uygun, sizi zorlamayacak bir taksit bulmak çok önemli. Yoksa ev sahibi olayım derken, hayat kalitenizden olabilirsiniz.

Orta Gelirliye Göre Konut Kredisi Hesaplama: Gerçekçi Bir Tablo

Hadi biraz matematik yapalım. Diyelim ki net aylık geliriniz 25.000 TL. Bankalar genelde taksitin gelirinizin %40'ını geçmemesini ister. Yani aylık 10.000 TL taksit ödeyebilirsiniz teoride. Ama siz daha rahat olsun diye %30'u, yani 7.500 TL'yi hedefleyin. Bu taksitle, farklı vadelerde ne kadar kredi çekebilirsiniz? 2025 Aralık ayı için ortalama %2.19 aylık faiz (yıllık yaklaşık %29-30) üzerinden bir simülasyon yapalım.

Not: Bu faiz oranları tahminidir, bankalara ve kampanyalara göre değişir.

Gördüğünüz gibi, 25.000 TL gelirle, 10 yılda 400.000 TL kredi, aylık 7.560 TL taksit demek. Bu, gelirinizin %30'undan biraz fazla. 15 yıla yayarsanız taksit 6.020 TL'ye düşüyor. Demek ki vade uzadıkça aylık yükünüz azalıyor ama toplamda çok daha fazla faiz ödüyorsunuz. İşte en kritik denge burada: Aylık rahat nefes almak mı, uzun vadede daha az faiz ödemek mi? Tercih sizin.

Bir de şu var, banka sizin hesapladığınız gibi hesaplamıyor. Onlar bir de "kredi karşılık oranı"na bakar. Yani gelirinizin kaç katı kredi verebileceklerine. Genelde net aylık gelirinizin 5-6 katı kadar. 25.000 TL x 5 = 125.000 TL. Ama bu tablo ile çelişiyor gibi görünüyor değil mi? Aslında değil. Çünkü o hesaplama, sizin hiçbir borcunuz olmadığı, kredi notunuzun çok yüksek olduğu ideal durum için. Gerçek hayatta, peşinatınızla birlikte toplam konut bedelini düşünür banka. 500.000 TL'lik daireye 100.000 TL peşinat koyduysanız, 400.000 TL kredi ihtiyacınız var. Geliriniz 25.000 TL ise, bu 16 katı eder ki bu çok yüksek. İşte bu noktada banka ya reddeder ya da çok yüksek faiz oranı sunar.

Bankalar Ne Diyor? 2025 Orta Gelir Grubu Kredi Kampanyaları

Her bankanın orta gelirli diye tanımladığı kesim ve ona yaklaşımı farklı. Ben birkaç tanesiyle konuştum, araştırdım. İşte güncel manzara (Aralık 2025):

• Ziraat Bankası: "Konut Kredim" ürünüyle, devlet memurları ve düzenli gelirli özel sektör çalışanlarına öncelik veriyorlar. Geliri 40.000 TL'nin üzerinde olanlara, kredi notuna bağlı olarak yıllık %27-29 bandında faiz sunabiliyorlar. Peşinat şartında (en az %20) çok katı değiller, ama evin değerlemesi konusunda titizler.
• İş Bankası: "Eve İlk Adım" kampanyası hala devam ediyor gibi görünüyor, ama gelir şartını biraz yükseltmişler. Net 55.000 TL ve üzeri geliri olan, 1.500+ Findeks puanlı müşterilere özel düşük faizli (yıllık %28 civarı) dönemsel kampanyalar yapıyorlar. İş Bankası'nın kabul ettiği ek gelir kalemleri geniş, ki bu orta gelirlinin lehine.
• Garanti BBVA: "Konut Kredisi Hesaplama" aracı online çok başarılı. Geliriniz 50.000 TL'nin altındaysa, otomatik online ön onayda düşük limit çıkma ihtimali yüksek. Ancak şubeye gidip, gelir belgenizi ve varsa kira gelirinizi gösterirseniz limiti yükseltebiliyorsunuz. Onların risk modelleri biraz daha muhafazakar.
• Yapı Kredi: Orta gelir grubu için "Esnek Geri Ödeme" planları sunuyor. İlk yıl daha düşük, sonra artan taksitler gibi. Bu, ilk yıl nakdi sıkışanlar için faydalı olabilir. Faiz oranları piyasa ortalamasında, yıllık %29-31 bandında dolaşıyor.
• Akbank: Dijital kanalları çok kuvvetli. "Akbank Direkt" üzerinden başvuranlar bazen şubedekine göre daha avantajlı faiz oranları alabiliyor. Onlar da gelirin sürdürülebilirliğine bakıyor, özellikle serbest meslek sahiplerinin gelir belgesini daha detaylı inceliyorlar.

Şunu unutmayın, bu faiz oranları dün için geçerliydi, yarın değişebilir. En iyisi, siz başvuru yapmadan önce birkaç bankanın internet sitesini kontrol etmek ya da direk şubelerini aramak. "Merhaba, benim şu gelirim var, şu peşinatım var, konut kredisi için uygun muyum?" diye sormak hiçbir şey kaybettirmez.

Adım Adım: Orta Gelirli Biri Olarak Konut Kredisi Başvuru Süreci

1. Öz Değerlendirme: Kendinize dürüst olun. Sadece maaşınızı değil, aylık mutfak, fatura, ulaşım, çocuk masrafı gibi tüm giderlerinizi yazın. Acil durum fonunuz var mı? Kredi taksiti öderken birikiminiz sıfırlanacak mı? Bu sorulara cevap verin.
2. Kredi Notu Kontrolü: Findeks veya banka uygulamalarından (genelde ücretsiz) notunuzu öğrenin. Düşükse, kredi kartı borçlarını kapatmak, fatura ödemelerini düzene sokmak gibi yollarla yükseltmeye çalışın. Bu bazen 2-3 ay sürebilir, sabırlı olun.
3. Peşinatı Tamamlamak: %20'yi bir kenara koyun. Eğer ev fiyatları sınırlarınızı zorluyorsa, daha uygun semtleri ya da biraz daha küçük daireleri değerlendirin. "Ev almak zorundayım" hissiyle gereğinden pahalı bir eve yönelmeyin.
4. Ön Onay (Çok Önemli!): İnternetten veya mobil uygulamalardan, hiçbir şekilde kredi notunuzu etkilemeden, birden fazla bankadan ön onay alın. Bu, size gerçekçi bir limit ve faiz oranı fikri verir. Kesin başvuru değildir bu, sadece bir fikir edinme aracı.
5. Ev Arayışı ve Sözleşme: Ön onay limitinize uygun evler arayın. Ev bulduktan sonra, satıcıyla bir ön sözleşme (kaparo sözleşmesi) yapın. Bu sözleşmede, "kredi çıkmazsa kaparo iade edilir" maddesinin olmasına dikkat edin! Yoksa kredi çıkmayınca paranızı kaybedebilirsiniz.
6. Kesin Başvuru ve Belgeler: Seçtiğiniz bankaya şube veya online kanaldan kesin başvuru yapın. İstenen belgeler genelde şunlar: Kimlik fotokopisi.
7. Son 3 aya ait maaş bordrosu (kaşeli ve imzalı) veya gelir belgesi.
8. SGK hizmet dökümü (e-devlet'ten alınabilir).
9. Tapu kaydı (ev alımında, satış vaadinde).
10. Konutun fotoğrafları ve varsa projesi.
11. Vergi levhası (serbest meslek sahipleri için).
12. Bankanın isteyebileceği diğer belgeler.
13. Değerleme ve Onay: Banka, bağımsız bir değerleme şirketine evi değerlettirir. Eğer değerleme, sizin aldığınız fiyatın altında kalırsa, banka o fiyata kadar kredi verir. Aradaki farkı ya peşinatınızla kapatmanız gerekir ya da satıcıdan fiyat indirmesi istenir.
14. Kredi Sözleşmesi İmzalama: Her şey yolundaysa, banka kredi sözleşmesini hazırlar. Bu sözleşmeyi dikkatle okuyun! Faiz oranı (değişken/sabit), vade, taksit, sigorta ücretleri, erken ödeme cezası olup olmadığı... Her şey yazmalı. Anlamadığınız yerleri mutlaka sorun.
15. Tapu İşlemleri ve Para Aktarımı: Sözleşme imzalandıktan sonra, banka ile birlikte tapu müdürlüğüne gidilir. Tapu satıcıdan alıcıya (size) devredilir, ancak bankaya "ipotek" şerhi konur. İşlemler bittikten sonra banka, parayı satıcının hesabına aktarır. Ve artık ev sizindir (üzerinde ipotek kaydıyla).

Sık Sorulan Sorular: Orta Gelirli ve İhtiyaç Kredisi İkilemi

S: Konut kredisi çıkmayınca, ihtiyaç kredisi çekip peşinatı tamamlamak mantıklı mı?

C: Kesinlikle değil . Bu, finansal anlamda intihar gibi bir şey. İhtiyaç kredisi faizleri konut kredisinden çok daha yüksektir (yıllık %35-45'leri bulabilir). Üstelik kısa vadeli. Ayrıca, banka konut kredisi başvurunuzu değerlendirirken, bu yeni çektiğiniz ihtiyaç kredisini de borç olarak görür ve geri ödeme gücünüzü daha da zayıf bulur. Bu da kredi onay şansınızı iyice düşürür. Sakın yapmayın. Peşinat için birikim yapın ya da aile desteği gibi faizsiz yollar arayın.

S: Orta gelirimle, eşimle birlikte müşterek kredi çekebilir miyiz? Şartlar kolaylaşır mı?

C: Kesinlikle evet. Hatta bu en akıllıca yollardan biri. Ortak geliriniz bankanın gözünde toplanır. Örneğin, siz 25.000 TL, eşiniz 20.000 TL kazanıyorsa, toplam 45.000 TL gelirle başvurursunuz. Bu, hem çekebileceğiniz kredi limitini yükseltir, hem de aylık taksit yükünüzü iki gelire bölerek hafifletir. Ancak dikkat: İki kişinin de kredi notu önemli. Biri düşükse, olumsuz etkileyebilir.

S: Serbest meslek sahibiyim, düzensiz gelirim var. Orta gelirli sayılır mıyım?

C: Bankalar için zor bir profil olabilirsiniz ama imkansız değil. Son 2 yıllık vergi levhanızı ve gelir tablolarınızı düzenli sunmanız gerekir. Banka, ortalama aylık kazancınızı hesaplar. Ayrıca, düzenli kira geliri, telif geliri gibi ek gelirlerinizi de belgeleyebilirseniz, şansınız artar. İş Bankası ve Yapı Kredi, serbest meslek sahiplerine özel ürünler sunabiliyor bazen.

Uzman Tavsiyeleri: Sosyolog ve Ekonomist Ne Diyor?

Ekonomist Selin Öztürk'ten bir tavsiye daha: "2025'in son çeyreğinde, konut fiyatlarındaki artış hızının bir miktar yavaşladığını görüyoruz. Bu, orta gelirli için fırsat penceresi olabilir. Ancak, faiz oranlarındaki dalgalanmaya karşı hazırlıklı olun. Sabit faizli konut kredisi seçeneği, aylık ödemelerinizin değişmeyeceği bir güvence sunar. Eğer faizlerin daha da yükseleceğini düşünüyorsanız, sabit faiz avantajlı olabilir. Değişken faizde ise düşme ihtimaline bahse girersiniz. Risk tercihinize bağlı. ihtiyackredisi.com 'daki karşılaştırma araçları ile her iki senaryoyu da hesaplayabilirsiniz."

Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'dan bir uyarı: "Toplumsal baskıyı bir kenara bırakıp, gerçekten 'ihtiyacınız' olan evi alın. Çocuğunuz yoksa 3+1 almak zorunda değilsiniz. İşyerinize yakın, ulaşım giderlerinizi azaltacak bir ev, uzaktaki lüks bir evden çok daha akıllıca bir yatırım olabilir. Konut kredisi, hayatınızın 20-25 yılını ipotek altına almak demek. Bu süreyi, sosyal yaşamınızdan ve temel ihtiyaçlarınızdan ödün vererek geçirmeyin. Bankaların 'hayalinizdeki eve kavuşun' retoriği yerine, 'huzurlu bir yaşama kavuşun' mantığıyla hareket edin."

Bir de benim sahada gördüğüm bir şeyi ekleyeyim: Çoğu banka artık "Dijital Mortgage" benzeri süreçler yürütüyor. Evrak yükü azalıyor, süreç hızlanıyor. Özellikle Ziraat ve Garanti BBVA'nın online platformları bu konuda başarılı. Şubeye gitmeden birçok işlemi halledebilirsiniz. Ama yine de kritik aşamalarda (sözleşme imzalama) bir finans danışmanıyla yüz yüze görüşmenizi tavsiye ederim.

Sonuç ve Öneriler: Akıllıca Bir İhtiyaç Kredisi (!) Değil, Sağlam Bir Konut Kredisi Stratejisi

Yazının başındaki arkadaşım nihayetinde kredisini aldı, evine kavuştu. Ama önce kredi notunu düzeltti, peşinat için biraz daha bekledi ve eşiyle birlikte başvurdu. Yani sabırla ve planlı hareket etti. Siz de öyle yapın.

Özetle, orta gelirliye konut kredisi şartları 2025'te eskiye nazaran daha düzenli ve şeffaf bir hal aldı. Bankalar daha çok veriye dayalı karar veriyor. Sizin yapmanız gereken:

1. Gerçekçi olun: Gelirinizin, giderlerinizin farkında olun. Hesap makinesi elinizden düşmesin.
2. Kredi notunuza özen gösterin: Bu, yeni paranız gibi bir şey. Değerini bilin.
3. Peşinatı büyütün: Ne kadar çok peşinat, o kadar az bağımlılık.
4. Araştırın, karşılaştırın: En az 3 farklı bankadan teklif alın. Sadece faize değil, masraf ve sigortalara da bakın.
5. Psikolojik baskıya yenik düşmeyin: "Ev almalıyım" hissiyle, ödeyemeyeceğiniz bir yükün altına girmeyin. Zamanlama her şeydir.

Unutmayın, konut kredisi bir amaç değil, bir araç. Amacınız, kendinize güvenli, huzurlu bir yuva kurmak. Bu yolu doğru ve sağlam adımlarla yürüyün.

Önemli Uyarı

Bu makale, genel bilgilendirme amacıyla yazılmıştır. Hiçbir şekilde yatırım veya kredi tavsiyesi değildir. Her bireyin finansal durumu, risk algısı ve ihtiyaçları farklıdır. Herhangi bir konut kredisi veya ihtiyaç kredisi başvurusu öncesinde, ilgili bankadan en güncel şartları, faiz oranlarını ve masrafları teyit etmeniz ve gerekirse bağımsız bir finansal danışmandan profesyonel destek almanız şiddetle önerilir. Kredi sözleşmelerini imzalamadan önce her maddesini anlayarak okuyunuz. Gelecekteki faiz artışlarının, taksit ödeme gücünüzü etkileyebileceğini unutmayınız.

Editör: Deniz Kaya Yazar ve Araştırmacı: Can Arısoy Röportajları Alan Muhabir: Elif Şahin

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.