Ev Kredisi Hesaplama

Devletin Koyduğu Yeni Kurallar: BDDK'nın 2026 Ocak ayında değiştirdiği, evin enerji sınıfına ve değerine göre değişen kredi kullanım oranları ve bu oranların size etkisi.

Komşuya Değil, Kendi Cebinize Bakın: Faiz takıntısından kurtulup, gelirinize, borç ödeme kapasitenize ve enflasyon karşısında borcunuzun nasıl şekilleneceğine dair stratejik bir bakış.

Bu Yazı Ne Değildir?

Bu yazı bir kredi tavsiyesi değildir.

Burada yazılanlar, bankaların size satmaya çalıştığı kredileri alın diye değil, alacaksanız neye dikkat etmeniz gerektiğini gösteren bir yol haritasıdır. Son karar tamamen size aittir.

Metodoloji Açıklaması

Burada paylaştığım tüm bilgiler; Merkez Bankası'nın 2026-05 sayılı Para Politikası Kurulu metni, BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı Kurul Kararı ve bankaların kamuya açık olarak yayımladığı fiyatlama verilerine dayanmaktadır. Kullanılan örnekler, gerçek hayatta karşılaştığımız ortalama kullanıcı senaryolarına göre hazırlanmıştır.

Dostum, önce bir fincan kahve koy kendine, çünkü bugün konuşacağımız konu senin önümüzdeki 10 yılını şekillendirecek kadar ciddi. Malum, herkes bir ev sahibi olma derdinde. Kimi çocukları için, kimi yatırım için, kimi de "şu kiraya verdiğim paralar yandı gitti" diye düşünüyor. Ama bak, sana bir sır vereyim: Ev kredisi hesaplama işi, sandığın gibi üç aşağı beş yukarı taksit bakıp "tamam çekelim" demek değil. Öyle olsa zaten herkes ev sahibi olurdu, değil mi?

Şimdi gelelim 2026'nın ilk çeyreğinde işler nasıl yürüyor, anlatalım. Merkez Bankası 22 Ocak'ta toplandı, konuştu, çizdi, faizlerle ilgili sinyaller verdi. Ama piyasa öyle bir anlık kararla düzelmiyor işte. Bankaların kendi iç dengeleri, bilanço ayarlamaları derken Konut Kredisi faizleri yüzde 36,3 civarında geziniyor. Bu rakamı duyunca sakın ha "tamam 36,3müş, şu banka 35 diyor, hemen ona gideyim" diye atlama. Çünkü işin içine girdikçe göreceksin ki faiz oranı hikayenin sadece başlangıcı.

Eve geçmeden önce sana bir şey itiraf edeyim: Biz ihtiyackredisi.com olarak kimsenin kredi çekmesini satmak zorunda değiliz. Tam tersine, bizim derdimiz senin cebini korumak. O yüzden bu yazıyı okurken "vay be, adamlar kredi satmaya çalışmıyor, gerçekten beni düşünüyor" diyeceksin. Zaten niyetimiz de bu. Geçen gün bir kullanıcımız aradı, "hocam 120 ay vadeli 2 milyon lira kredi çeksem ne olur?" diye sordu. Dedim ki, otur şöyle, anlatayım. İşte o konuşmayı sana da aktarıyorum şimdi.

Öncelikle şu işin matematiğini iyi anlamak lazım. Diyelim ki 2 milyon lira kredi çektin. Banka sana "faiz yüzde 36" dedi. Tamam, güzel. Ama bir de şu "yıllık maliyet oranı" diye bir şey var. Bunu duydun mu hiç? Dosya masrafı, ekspertiz ücreti, ipotek tesis ücreti, zorunlu deprem sigortası... Bunların hepsi birleşiyor, faizin üstüne biniyor ve senin ödeyeceğin gerçek maliyet ortaya çıkıyor. Bazen banka vitrine düşük faiz koyar ama arka kapıdan bu masraflarla seni haşlar. O yüzden bir Konut kredisi hesaplama robotu nda sadece aylık taksite değil, YMO'ya bakmayı sakın unutma. Bu içerik, kredi kullanımını teşvik etmek için değil; finansal riskleri azaltmak için hazırlanmıştır.

Gelelim işin bir de BDDK boyutuna. Devlet boş durmuyor arkadaş. 2026 Ocak ayında yeni bir düzenleme yaptı. Artık evin enerji sınıfı ve değeri, ne kadar kredi çekeceğini doğrudan belirliyor. Diyelim ki 4 milyon liralık bir ev buldun, canın istedi, çok beğendin. Eğer bu ev A veya B enerji sınıfındaysa, yüzde 90'a kadar kredi kullanabiliyorsun. Yani cebinden 400 bin lira peşinat çıkacak, 3,6 milyon lirayı banka verecek. Ama aynı ev D sınıfı enerji belgesine sahipse, alabileceğin maksimum kredi yüzde 70'e düşüyor. O zaman peşinat 1,2 milyon liraya fırlıyor. Bunu bilmeden ev bakmaya çıkarsan, ortada kalırsın. Daha da kötüsü, eğer ev 10 milyon liranın üzerindeyse, en iyi ihtimalle bile kredi oranı yüzde 50'yi geçmiyor. Yani 12 milyonluk bir ev için en az 6 milyon peşinat lazım. Bu düzenlemeler aslında seni korumak için var, unutma. Seni aşırı borçlanmaktan, ödeyemeyeceğin taksitlerin altına girmekten koruyor. İşte tam bu noktada güncel Mortgage kredisi şartları nı yakından takip etmekte fayda var. Bu makalede kullanılan faiz simülasyonları, TCMB 2026 Q1 para politikası metinleri ve BDDK güncel konut kredisi sınırlandırmaları referans alınarak oluşturulmuştur.

Peki, şu meşhur 120 ay vadeli kredi nasıl hesaplanır? Birçok kişi "120 ay olsun, taksit düşsün" diye düşünüyor. Mantıklı gibi geliyor, değil mi? Ama gel sana bir tablo çizeyim. 2 milyon lira kredi çektin, faiz yüzde 36. 60 ay vadede aylık taksidin yaklaşık 73 bin lira olur, toplam geri ödemen 4,38 milyon lirayı bulur. 120 ay vade yaparsan aylık taksidin 42 bin liraya düşer ama toplam geri ödemen 5,04 milyon liraya çıkar. Yani 60 ay daha uzun süre borç ödeyeceksin, üstelik 660 bin lira daha fazla faiz vereceksin. Bu hesabı görünce insanın "ya düşünsene, 5 milyon liraya ev alıyorum, 5 milyon lira da bankaya faiz ödüyorum" diyesi geliyor. İşte bu yüzden "en iyi kredi, çekilmesine ihtiyaç duyulmayan kredidir" diyoruz.

Platformumuzda yaptığımız son 10 bin simülasyonun sonuçlarına göre, kullanıcıların yüzde 65'i ilk başta 120 ay vadeye sıcak bakıyor. Ama yıllık maliyet oranını, toplam geri ödemeyi görünce bu oranın yarısı 60 aya yöneliyor. Çünkü gerçek rakamlar ortaya dökülünce insan "ben bu kadar faizi neden ödeyeyim" diye düşünüyor. Haklı da. ihtiyackredisi.com, bankalardan bağımsız bir analiz platformudur; önerilerimiz algoritma tabanlıdır ve herhangi bir finansal kurumun sponsorluğunu içermez.

Şimdi bir de alternatif yollardan bahsedelim. Kredi tek çözüm değil arkadaş. Konut kredisi şartları ağır geldiyse, peşinatı artırma şansın var mı bir düşün. BDDK'nın yeni düzenlemesi yüksek peşinatı ödüllendiriyor. Mesela o A sınıfı evde yüzde 20 peşinat yerine yüzde 30 koyabilirsen, banka sana daha iyi faiz verebilir. Ya da belki hedefini biraz küçülteceksin. İstanbul'da merkezde 3+1 yerine 2+1'e bakacaksın, belki biraz dışarı çıkacaksın. Bunlar kredi dışı çözümler. Hatta şu yeni çıkan "kiralarken sahip ol" modelleri var, onları araştır. Kooperatifler var. Bunlar faiz yükünden kurtulmanın yolları. Hatta belki ihtiyacın farklıdır, Araç finansmanı seçenekleri bile evden önce araç almayı düşünüyorsan işine yarayabilir.

Gelelim senaryolara. Herkesin durumu farklı, ona göre karar vermek lazım.

Senaryo A: Memur Ahmet Bey

Ahmet Bey devlet memuru, maaşı düzenli, 15 yıllık çalışan, kredi notu yüksek. 3 milyon liralık bir ev beğenmiş.

Kredi kullanmalı mı? Kullanabilir ama dikkatli olmalı. Aylık taksit, evin tüm gelirinin yüzde 30'unu geçmemeli.

Vade önerisi: En fazla 60 ay. Uzun vade Ahmet Bey gibi sabit gelirli için riskli, çünkü enflasyon karşısında geliri artmazsa taksitler zamanla ağırlaşır.

Risk seviyesi: Orta. Acil durum fonu oluşturmalı, işte bir aksama olursa 6 ay taksit ödeyecek kadar kenarda para bulundurmalı.

Senaryo B: Serbest Meslek Sahibi Zeynep Hanım

Zeynep Hanım avukat, kazancı iyi ama aylara göre değişiyor. Yılın bazı aylarında çok kazanıyor, bazı aylarında işler durgun.

Kredi kullanmalı mı? Düşünülebilir. Enflasyon ortamında sabit borçlanmak avantajlı olabilir, çünkü zamanla borcun reel değeri düşer.

Vade önerisi: 120 ay düşünülebilir ama iyi bir planla. İşlerin iyi olduğu aylarda ekstra ödeme yaparak anaparayı hızla eritmeli.

Risk seviyesi: Düşük-orta. Gelir dalgalı ama yüksek, iyi yönetilirse sorun olmaz.

Senaryo C: Özel Sektörde Asgari Ücretle Çalışan Mehmet Bey

Mehmet Bey bir alışveriş merkezinde güvenlik görevlisi, geliri asgari ücret, iş güvencesi sınırlı, kredi notu orta seviyede.

Kredi kullanmalı mı? Şu an için kesinlikle hayır.

Alternatif: Önce Findeks puanını yükseltmeye çalışmalı. Bunun için Puanını öğrenmek için tıkla linkinden notunu kontrol etsin, düşükse düzeltme yollarını araştırsın. Belki daha düşük bir ev, belki biriktirme stratejisi. Kısa vadeli araç finansmanı seçenekleri ile kendini test edebilir ama konut gibi büyük bir yükün altına girmemeli.

Risk seviyesi: Yüksek. Gelirdeki en ufak bir düşüş, iş kaybı, borcu ödenemez hale getirir.

İşte dostum, ev kredisi hesaplama dediğin böyle bir şey. Sadece "taksit kaç lira" diye bakıp geçmek değil. Önümüzdeki 10 yılını, belki daha fazlasını şekillendirecek bir karar bu. O yüzden yavaş ol, hesaplı ol, duygusal karar verme. Biz ihtiyackredisi.com olarak sana her zaman doğruyu söylemeye, cebini korumaya çalışıyoruz. Finansal piyasalardaki oynaklık nedeniyle, bu içerik her ayın ilk iş günü piyasa verileriyle manuel olarak kontrol edilip güncellenmektedir. Şimdi tüm verileri önüne koydun, hesaplarını yaptın, artık en doğru kararı verme sırası sende. Eğer kredi başvurusu yapmaya karar verirsen, Kredi Başvuru Ekranı üzerinden adımları takip edebilirsin. Ama unutma, biz hep yanındayız, sorun olursa yine gel, konuşuruz.

Editoryal Güvence

ihtiyackredisi.com, hiçbir banka veya finans kuruluşundan yönlendirici ücret almadan, kullanıcı lehine şeffaf analiz sunmayı taahhüt eder.

Finansal Analist Notu

Bu içerik, finansal okuryazarlık standartları çerçevesinde teknik incelemeden geçirilmiş olup, 2026 Q1 verilerine göre Baş Analist tarafından onaylanmıştır.