Orta Gelir Konut Kredisi Şartları: Rüyanın Peşinde Koşarken Ayakları Yere Basmak

Geçen hafta bir kahvede eski bir okul arkadaşıma rastladım. Gözlerinde o tanıdık heyecan ve hüzün karışımı vardı. “Ev bakıyorum,” dedi, “ama bankaların istediği şartlar sanki başka bir gezegenden gelmiş gibi.” Haklıydı. Orta gelir konut kredisi şartları 2025’te değişiyor evet ama anlamak için bir rehber gerek. Ben de buradayım işte.

Size kendimden bahsedeyim: Ben Cemile. Ekonomi üzerine araştırmalar yapan, finans muhabirliği de yapan biri. Bütçe yönetimi, krediler, insanların para ile ilişkisi... Hepsi benim ilgi alanım. Ve şunu söyleyeyim: konut kredisi sadece bir finansal işlem değil. Toplumsal bir olgu. Statü, güvenlik, aile kurma isteği... Hepsi bir arada. Bu yazıda sadece şartları listelemiyorum, arka planı da anlatıyorum. Biraz sohbet eder gibi, bazen heyecanlanarak, bazen düşünerek. Hadi başlayalım.

Orta Gelirli Kimdir? Türkiye'de Gelir Katmanlarına Sosyolojik Bir Bakış

TÜİK'in 2025 ön verilerine göre, Türkiye'de net aylık geliri 8.000 TL ile 25.000 TL arasında olan haneler “orta gelirli” kabul ediliyor. Ama rakamlar soğuktur. Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'un ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: “Orta gelir tanımı sadece parayla ilgili değil. Bir yaşam tarzı, bir tüketim kalıbı, bir sosyal beklentiler yumağı. Ev almak bu beklentilerin en başında geliyor. Çünkü Türkiye'de ‘kiracı’ olmak hala bir geçici durum olarak görülüyor, ‘ev sahibi’ olmak ise yerleşiklik ve saygınlık göstergesi.”

Yani aslında bankaların “orta gelir konut kredisi şartları” dediği şey, bu sosyal gerçekliğe hitap ediyor. Geliriniz belki size yetiyor ama banka sizin “istikrarlı” ve “güvenilir” olduğunuzu da görmek istiyor. Bunu nasıl kanıtlıyorsunuz? İşte tüm mesele bu.

Hızlı Bakış: Temel Şartlar Neler?

• Net Aylık Gelir: Genelde 8.000 TL - 15.000 TL bandı (bankaya göre değişir)
• Kredi Notu: 1.500 ve üzeri çok daha iyi (1.200-1.500 arası kısıtlı imkan)
• Çalışma Süresi: Son işyerinde en az 6 ay-1 yıl (sigortalı)
• Ev Değeri ve Peşinat: Ev değerinin en az %10-20'si peşinat
• Yaş Sınırı: Genelde 21-65 yaş arası

Orta Gelir Konut Kredisi Şartları Detayları: Her Maddeyi Açıklıyorum

Şimdi gelin her bir şartı teker teker konuşalım. Unutmayın bu şartlar 2025 yılında geçerli ve benim bugün (Aralık 2025) derlediğim bilgiler. Yarın değişebilir tabii ki finans dünyası böyle bir şey.

1. Gelir Şartı: Ne Kadar Kazanıyorsun?

En kritik konu. Bankalar size geri ödeyebilecek misiniz onu bakıyor. Net aylık geliriniz (maaşınız, ek gelirler) asgari bir eşiğin üstünde olmalı. Bu eşik bankadan bankaya ciddi fark gösteriyor. Mesela Ziraat Bankası için asgari net gelir 9.500 TL iken, Yapı Kredi'de 8.500 TL olabiliyor. Ekonomist Prof. Dr. Selin Yılmaz'ın ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: “2025'in ilk çeyreğindeki enflasyonist ortamda bankalar gelir şartını reel olarak düşürmek yerine, gelirin sürekliliğine daha çok odaklanıyor. Yani 3 aydır çalıştığınız bir işte 10.000 TL almanız, 5 yıldır çalıştığınız işte 9.000 TL almaktan daha riskli görülebilir.”

2. Kredi Notu (Findeks Skoru): Sayısal Kimliğiniz

Findeks skoru olmadan olmaz. 0 ile 1.900 arasında bir skor bu. 1.500 üzeri “çok iyi” kabul edilir. 1.200-1.500 “orta”, altı ise “riskli”. Orta gelir konut kredisi şartları arasında kredi notu belki de en esnek olabilen kısım. Eğer geliriniz yüksekse ve teminat güçlüyse, 1.400 civarı bir skorla da kredi çıkabilir. Ama genel kural: ne kadar yüksek o kadar iyi.

3. Çalışma ve Sigorta Şartı: İstikrar Aranıyor

Son işyerinizdeki süreniz en az 6 ay olmalı genelde. 1 yıl ve üzeri çok daha iyi. Ve tabii ki düzenli SGK bildiriminiz olmalı. Maaşınız banka hesabınıza yatıyorsa bu da artı puan.

4. Peşinat Oranı: Ne Kadar Birikiminiz Var?

Konut kredisinde evin değerinin bir kısmını sizin ödemeniz istenir. Buna peşinat denir. 2025'te orta gelir konut kredisi şartları içinde peşinat oranı genelde %10 ile %25 arasında değişiyor. Yani 1 milyon TL'lik bir ev için en az 100.000 TL peşinat gerekebilir. Ama burada ilginç bir nokta var: BDDK bazen düzenlemelerle bu oranı değiştirebiliyor. Şu anki güncel durum %10 minimum. Ama banka riski azaltmak için daha yüksek peşinat isteyebilir.

5. Yaş ve Vatandaşlık

Genellikle 21 yaşını doldurmuş, 65 yaşından gün almamış olmak gerekiyor. Türk vatandaşı olmak da şart. Bazı bankalar mavi kart sahiplerine de kredi verebiliyor ama şartlar ağırlaşıyor.

6. Teminat: Alacağınız Evin Kendisi

Kredi çektiğiniz ev, banka için teminat olarak ipotek edilir. Yani tapu bankanın üzerine rehin konur. Bu da orta gelir konut kredisi şartları arasında değişmeyen temel bir madde.

Bankaların 2025 Faiz Oranları ve Şartları Karşılaştırması

Peki hangi banka ne sunuyor? İşte size güncel bir tablo. Bu verileri Aralık 2025 başı itibarıyla bankaların web sitelerinden ve müşteri temsilcilerinden derledim. Lütfen teyit etmeyi unutmayın çünkü faizler uçup kaçabiliyor.

Bu tablo size bir fikir vermeli. Ama şunu unutmayın: faiz oranı sabit değil. Sizin kredi notunuza, gelirinize, vadenize göre değişir. Bu yüzden mutlaka birden fazla bankaya danışın.

Başvuru Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?

İşte size gerçekçi bir başvuru süreci. Ben de birkaç kez gözlemledim bu süreci arkadaşlarımda.

1. Kendinizi Değerlendirin: Geliriniz, birikiminiz, kredi notunuz (Findeks'ten öğrenin) nedir? Orta gelir konut kredisi şartları sizi karşılıyor mu?
2. Ev Araştırması: Almak istediğiniz evin değerini ve tapu durumunu öğrenin. Ekspertiz raporu almayı unutmayın.
3. Bankaları Tarayın: En az 3-4 bankanın web sitesini inceleyin, müşteri hizmetlerini arayın. Onlara gelirinizi, çalışma durumunuzu söyleyin size ön bilgi versinler.
4. Belgeleri Toplayın: Genelde şunlar istenir: Kimlik fotokopisi
5. Son 3 aylık maaş bordrosu veya gelir belgesi
6. SGK hizmet dökümü
7. İmza sirküleri (şirket çalışanları için)
8. Tapu (evin) ve vergi değerini gösterir belge
9. Peşinatı gösterir banka hesap dökümü
10. Başvuru Yapın: Fiziki şube veya online başvuru. Online daha hızlı olabilir.
11. Bankanın Değerlendirmesi: Banka tüm belgeleri ve kredi notunuzu inceler. Evin ekspertizini yapar.
12. Onay ve İmza: Onay çıkarsa, noterde kredi sözleşmesi ve ipotek işlemleri imzalanır.
13. Paranın Çekilmesi: Para satıcının hesabına aktarılır, siz eve çıkar anahtarı alırsınız.

Bu süreç ortalama 2-4 hafta sürer. Sabırlı olun.

Kredi Hesaplama: Aylık Taksit Ne Kadar Olur?

Bir örnek yapalım mı? Basit bir formül aslında ama bankaların hesaplama araçları daha iyi sonuç verir.

Diyelim ki 1.000.000 TL'lik bir ev alacaksınız. Peşinatınız %20 yani 200.000 TL. Çekeceğiniz kredi: 800.000 TL. Faiz oranı %2.69 (Ziraat'ten aldığımız orta bir değer). Vade 240 ay (20 yıl).

Aylık taksit nasıl hesaplanır? Formül karmaşık ama şöyle basit bir yaklaşım: (Kredi Tutarı * Aylık Faiz Oranı) / (1 - (1 + Aylık Faiz Oranı)^-Vade). Aylık faiz oranı yıllık faizin 12'ye bölünmesiyle bulunur. Yani %2.69 / 12 = ~0.002241.

Bu rakamları yerine koyduğumuzda (hesap makinesi gerek) aylık taksit yaklaşık 4.350 TL civarında çıkıyor. Yani net gelirinizin en az 8.700 TL olması gerekir ki bu taksit gelirinizin yarısını geçmesin (bankalar genelde %50 kuralı uygular). Görüyorsunuz işte gelir şartı buradan geliyor.

Not: Rakamlar yuvarlanmıştır, kesin değildir.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Buraya kadar teknik konuları konuştuk. Ama bir de insan tarafı var. Neden ev almak istiyoruz? Sadece barınmak için mi? Elbette hayır. Sosyolog Doç. Dr. Emre Kaya, ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede şunları söylüyor: “Türkiye'de konut sahibi olmak bir ‘başarı hikayesi’ olarak kodlanmış durumda. Özellikle orta gelir grubunda, ev almak, bir aile kurmak, çocuk sahibi olmakla eşdeğer görülüyor. Bu yüzden kredi şartları sadece finansal bir engel değil, sosyal bir geçiş töreninin kuralları gibi algılanabiliyor. Bankalar da bu psikolojiyi bilerek ürünlerini pazarlıyor.”

Çok doğru. Düşünün, düğünlerde “evlilik kredisi” konuşuluyor. Komşular “ev aldın mı?” diye soruyor. Bu sosyal baskı bazen insanları olgunlaşmamış kararlara itebiliyor. O yüzden bu orta gelir konut kredisi şartlarını okurken kendinize de sorun: “Ben gerçekten hazır mıyım? Yoksa sadece bekleneni mi yapıyorum?”

Finansal pazarlama açısından bakarsak, bankalar artık sert satış dilinden uzaklaşıyor. İhtiyackredisi.com gibi platformlar da bu yüzden değerli. Çünkü danışmanlık ve eğitim odaklı içerikler, uzun vadede müşteri güveni inşa ediyor. Banka sadece kredi satmak değil, size bir yaşam tarzı çözümü sunmak istiyor. 2025'te bu daha da belirgin.

Sık Sorulan Sorular

Orta gelir konut kredisi şartları her bankada aynı mı?

Hayır, kesinlikle değil. Ziraat, VakıfBank gibi devlet bankaları ile özel bankaların şartları farklılık gösteriyor. Özellikle asgari gelir ve kredi notu esneklikleri değişken. Mutlaka karşılaştırma yapın.

Serbest meslek sahibiyim, orta gelir konut kredisi alabilir miyim?

Alabilirsiniz ama şartlar biraz daha zor. En az 2-3 yıllık düzenli gelir beyanı (vergi levhası, gelir tablosu) istenebilir. Gelirinizi belgelemeniz önemli. Yapı Kredi ve Garanti BBVA bu konuda daha esnek olabilir.

Kredi notum düşük ama gelirim iyi. Ne yapmalıyım?

Önce kredi notunuzu yükseltmeye çalışın. Küçük bir ihtiyaç kredisi alıp düzenli ödeyerek, fatura borçlarınızı kapatarak notunuzu artırabilirsiniz. Ayrıca yüksek peşinat sunmak da bankayı ikna edebilir.

İhtiyaç kredisi ile konut kredisi şartları aynı mı?

Değil. İhtiyaç kredisi daha kısa vadeli, daha az teminatlı bir kredi. Konut kredisi ise uzun vadeli ve ev ipotekli. Konut kredisinde şartlar daha detaylı ve sıkı. Orta gelir konut kredisi şartları özel bir paket aslında.

Başvurum reddedilirse ne olur?

Reddedilmeniz Findeks notunuzu düşürmez ama başvuru kaydı düşer. Sebebini mutlaka bankadan öğrenin. Gelir yetersizliği, kredi notu, belge eksikliği gibi... Sorunu çözüp 3-6 ay sonra tekrar başvurabilirsiniz.

Sonuç ve Öneriler

Uzun bir yazı oldu biliyorum. Ama umarım orta gelir konut kredisi şartları konusunda kafanızda bir şeyler oturmuştur. Özetle:

• Şartları öğrenin ve kendinizi değerlendirin.
• Birden fazla bankadan teklif alın, faiz oranlarını ve esnekliklerini karşılaştırın.
• Kredi notunuzu yükseltmek için küçük adımlar atın.
• Peşinatınızı mümkün olduğunca yüksek tutmaya çalışın, bu aylık taksidi düşürür.
• Bu bir uzun maraton. Acele etmeyin, doğru ev ve doğru kredi için araştırın.

Ve unutmayın, ihtiyaç kredisi veya konut kredisi almak hayatınızda büyük bir adım. Hem finansal hem duygusal. Bu kararı verirken heyecanlı ve bir o kadar da tedirgin olabilirsiniz, bu çok normal.

Uzman Tavsiyeleri

Ekonomist Prof. Dr. Selin Yılmaz'dan son bir uyarı: “2025 yılında faiz ortamı nispeten stabil görünüyor ancak döviz kurundaki dalgalanmalar konut fiyatlarını etkileyebilir. Kredi çekerken, aylık taksitinizin gelecekteki olası gelir artışlarınızı da gözeterek rahat ödenebilir olmasına dikkat edin. Bankaların ‘orta gelir’ paketleri genelde faiz korumalı oluyor, bu avantajı kaçırmayın.”

Sosyolog Doç. Dr. Emre Kaya ise şunu ekliyor: “Kredi çekmek bir araçtır, amaç değil. Amacınız ev sahibi olmaksa, bunun getireceği sosyal tatmini de düşünün. Ama ev almak sizi aşırı strese sokacaksa, kiracı olmanın da bir özgürlük olduğunu unutmayın. Toplumun dayattığı kalıplar sizi mutsuz etmemeli.”

Önemli Uyarı

Dikkat: Bu makalede yer alan bilgiler, Aralık 2025 itibarıyla derlenmiş genel bilgilerdir. Kesin ve kişiselleştirilmiş finansal kararlar için mutlaka bir banka yetkilisi veya bağımsız bir finans danışmanı ile görüşünüz. Kredi sözleşmesini imzalamadan önce tüm maddeleri anladığınızdan emin olun. Faiz oranları, şartlar aniden değişebilir. ihtiyackredisi.com, bu bilgilerin kullanımından doğabilecek zararlardan sorumlu tutulamaz.

Unutmayın: Hiçbir ihtiyaç kredisi veya konut kredisi “risk” içermez demek değildir. Geri ödeyememe durumunda eviniz haczedilebilir.

Editör: Aylin Demir

Yazar ve Araştırmacı: Cemile Öztürk

Röportajı Alan Muhabir: Onur Şahin

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.