Mevduat Faizleri ve Gayrimenkul Yatırımı İlişkisi 2025 | Kazanç ve Risk Analizi Rehberi

Geçen gün dayım aradı, “Cem” dedi “bankada birikmiş param var, faize mi koysam yoksa küçük bir daire mi alsam?”. Aslında onlarca kez duyduğum bir soru bu. Türkiye’de orta gelirli hemen herkesin zihnini meşgul eden temel ikilem: mevduat faizleri mi yoksa gayrimenkul yatırımı mı? İşin içine bir de yükselen konut kredisi faizleri girince kafalar iyice karışıyor. Ben de bu yazıda, muhabirlik yıllarımda edindiğim deneyimler ve ekonomi araştırmalarımdan yola çıkarak bu ilişkiyi didik didik etmeye çalışacağım. Yanlış anlaşılmasın kesin bir cevabım yok ama doğru soruları sormanıza yardım edebilirim.

Size şunu itiraf edeyim ben de 2023’te benzer bir ikilem yaşadım. Bir miktar birikimim vardı ve faizler o zaman da yüksekti. Ama İstanbul’da gördüğüm bir küçük işyeri de gözüme kestirdim. Ne yaptım biliyor musunuz? Hepsini kağıda döktüm. Excel tabloları hazırladım. BDDK’nın aylık verilerini taradım. Sonunda... Neyse şimdi spoiler vermeyelim. Önce temel dinamiklere bakalım.

Mevduat Faizleri ve Gayrimenkul Yatırımı: Temel Dinamikler Nasıl İşliyor?

Bu ilişki aslında basit bir teraziye benzer. Bir kefede mevduat faizleri diğer kefede gayrimenkul ün potansiyel getirisi ve riski var. Faizler yükseldiğinde insanlar paralarını bankaya koymak için daha hevesli oluyor çünkü risksiz (neredeyse) bir getiri vaat ediyor. Peki ya gayrimenkul? Faizler yükselince konut kredisi maliyeti artıyor bu da talep üzerinde baskı oluşturuyor. Talep düşünce fiyatlarda yumuşama olabiliyor. Ama işin içine enflasyon, nüfus, kentsel dönüşüm gibi onlarca faktör giriyor.

Ekonomist Doç. Dr. Selin Öztürk’ün ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu çarpıcı noktaya değindi: “ 2025’in ilk çeyreğinde reel faizler pozitif alana geçti. Yani mevduat faizi, beklenen enflasyonun üzerine çıktı. Bu durum kısa vadeli para için bankaları cazip hale getiriyor. Ancak unutmayın gayrimenkul sadece finansal bir varlık değil aynı zamanda kullanım değeri olan sosyal bir güvence. Türkiye’de hanelerin yaklaşık %60’ının net varlıklarında gayrimenkulün payı %70’in üzerinde. Yani sosyolojik olarak ‘ev’ sadece yatırım değil. ”

Haklı. Komşum Zehra teyze mesela 3 senedir birikimini faize yatırıyor. “Ev almak hayal oldu” diyor. Ama bir yandan da kirada oturmanın verdiği güvensizlik var üzerinde. İşte tam da bu noktada sosyolog Dr. Mehmet Aksoy’un ihtiyackredisi.com 'a yaptığı değerlendirme devreye giriyor: “ Toplumumuzda mülk sahibi olmak yetişkinlik statüsü kazanmakla eşdeğer. Kiracı olmak geçici bir durum olarak görülüyor. Bu psikolojik baskı bazen rasyonel finansal kararların önüne geçebiliyor. Özellikle evlilik planları olan genç çiftlerde bu daha belirgin. Mevduat faizleri yüksek olsa da ‘yuva kurma’ içgüdüsü konut alımını tetikleyebiliyor. ”

Tarihsel Perspektif ve 2025’in Güncel Tablosu

Geçmişe bakalım biraz. 2020’lerin başında faizler düşükken herkes gayrimenkul peşinde koşuyordu. Kredi çekmek nispeten ucuzdu. Sonra merkez bankası politika faizleri arttıkça mevduat faizleri de ona ayak uydurdu. 2025 Aralık ayı itibariyle BDDK’nın güncel verilerine göre Türk lirası mevduat hesabı ortalama faiz oranları şöyle:

Kaynak: BDDK Aralık 2025 Haftalık Banka Verileri (Ortalamalar)

Peki gayrimenkul tarafında durum ne? TÜİK’in 2025 üçüncü çeyrek konut fiyat endeksi bir önceki yılın aynı dönemine göre %28.7 artış gösterdi. Ama bu artış ülke genelinde düzgün dağılmıyor. İstanbul’da yıllık %22, Ankara’da %25, İzmir’de %20 artış var. Taşrada ise bazı illerde %35’i aşan artışlar söz konusu. İlginç değil mi? Faizler yüksek ama fiyatlar hala tırmanıyor. Burada arz kısıtı ve maliyet enflasyonu devreye giriyor.

Karşılaştırmalı Analiz: Mevduat mı, Ev mi?

Basit bir örnekle ilerleyelim. Diyelim ki 1.000.000 TL’nız var. (Evet hayal edelim en azından). Bu parayı Ocak 2025’te %40 oranıyla 1 yıllığına bankaya vadeli hesap olarak yatırdınız. Yıl sonunda 1.400.000 TL’niz olacak. Stopaj ve banka masraflarını çıkarınca net elinize geçen yaklaşık 1.380.000 TL.

Aynı parayla mesela Eskişehir’de 1.000.000 TL’lik bir daire aldınız. Aylık kira getirisi %3 diyelim (ki bu iyimser) yani 30.000 TL. Yılda 360.000 TL kira geliri. Ama vergi, aidat, boş kalma riski var. Bir de evin değerinin artacağını varsayalım. TÜİK’e göre Eskişehir’de yıllık artış %30 olsun. Yıl sonunda eviniz 1.300.000 TL değerinde + 360.000 TL kira = 1.660.000 TL. Görünüşte gayrimenkul önde ama...

Ama evi satmak istediğinizde hemen satamayabilirsiniz. Komisyon, tapu harcı ödeyeceksiniz. Tamirat masrafı çıkabilir. Kiracı sorunu yaşayabilirsiniz. Mevduat ise risksiz ve likit. Paranız vade sonunda çekip kullanabilirsiniz. İşte tüm karar bu “ama”larda gizli.

Ekonomist Görüşü: İhtiyaç Kredisi Çekip Yatırım Yapılır mı?

Bu çok sorulan bir soru. İnsanlar yüksek mevduat faizini görüp “acaba ihtiyaç kredisi çekip faize mi yatırsam?” diye düşünebiliyor. Çok tehlikeli bir oyun bu. Ekonomist Ahmet Yılmaz’ın ihtiyackredisi.com için yaptığı açıklama net: “ Kesinlikle önermiyoruz. İhtiyaç kredisi faizleri mevduat faizlerinin her zaman üzerindedir. Örneğin bir bankadan %50 faizle ihtiyaç kredisi çekip %40’tan faize yatırmak matematiksel olarak zarar etmek demektir. Ayrıca bu tür arbitraj işlemleri BDDK denetiminde sorun teşkil edebilir. Kredi çekmek sadece acil ve gerçek ihtiyaçlar için olmalı, spekülatif yatırım amaçlı kullanılmamalı. ”

Hak veriyorum kendisine. Bana gelen okur maillerinde de benzer sorular oluyor. “Kredi çekip ev alsam kiraya versem kredi taksidini kiradan ödesem?” Bu da riskli. Kiracı çıkar, ev boş kalır, kira geliriniz kesilir ama banka taksitini almaya devam eder. Altından kalkamazsınız.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Mevduat faizleri ne zaman düşer? Düşerse gayrimenkul fiyatları patlar mı?

Faizler enflasyon kontrol altına alındığında düşmeye başlar. 2025 tahminleri enflasyondaki yavaşlamaya bağlı olarak 2026’da kademeli faiz indirimi öngörüyor. Faizler düşerse konut kredisi talebi artar bu da fiyatlara yukarı yönlü baskı yapabilir. Ama tek etken bu değil. Arz, inşaat maliyetleri, göç hareketleri de belirleyici.

Döviz cinsinden mevduat ile gayrimenkul karşılaştırması nasıl?

Döviz mevduat faizleri çok düşük (USD için %1-2). Ama döviz kurundaki artış getiri sağlayabilir. Dövizle gayrimenkul alımı ise yasal sınırlamalara tabi. Yabancı para cinsinden konut kredisi de bulmak zor. Bu ikiliyi karşılaştırmak daha kompleks ve kur riski taşır.

İhtiyaç kredisi kullanarak gayrimenkul alınabilir mi?

Bankalar ihtiyaç kredisi ni gayrimenkul alımı için vermez. Kullanım amacı farklı beyan edilirse bu tespit edilirse krediyi derhal tahsil etme hakkı doğar. Konut alacaksanız doğrudan konut kredisi başvurusu yapmalısınız. Konut kredisi faiz oranları ihtiyaç kredisinden genelde daha düşüktür.

Sonuç ve Öneriler: 2025 Yılı İçin Kişisel Stratejinizi Nasıl Kurmalısınız?

Şahsi fikrimi sorarsanız (ki sormasanız da söyleyeceğim) tek tip bir cevap yok. Karar vermeden önce kendinize şu soruları sorun:

• Bu parayı ne kadar süre kullanmam dışında tutabilirim? (Vade tercihi)
• Risk toleransım nedir? Uykularım kaçabilir mi?
• Sadece getiri mi arıyorum yoksa mülk sahibi olmanın sosyal güvencesi de önemli mi?
• Acil nakit ihtiyacım olabilir mi? (Likidite ihtiyacı)

Eğer 3-5 yıllık birikiminiz varsa ve yüksek riske girmek istemiyorsanız mevduat faizleri 2025 için iyi bir liman. Ama uzun vade (10 yıl+) düşünüyorsanız, seçici davranarak (metroya yakın, öğrenci potansiyeli yüksek ilçeler gibi) gayrimenkul de portföy çeşitlendirmesi açısından mantıklı olabilir. Ben şahsen ikisini de yapıyorum. Bir kısmı faizde duruyor acil durum fonu olarak, bir kısmıyla da küçük bir işyeri aldım geçen sene. İkisi bir arada olabilir yani.

Uzman Tavsiyeleri

1. Hiçbir yumurtayı aynı sepete koymayın. Tüm paranızı ya faize ya da tek bir eve bağlamayın. Yatırımınızı bölmek riski dağıtır.

2. İhtiyaç kredisi çekmek son çare olmalı. Yatırım yapmak için değil sadece gerçekten mecbur kalınırsa kullanılmalı. Unutmayın kredi borçtur.

3. Sayılarla arkadaş olun. Excel’i açın gelir-gider, olası getirileri yazın. Duygusal karar vermeyin.

4. Güncel kalın. BDDK ve TÜİK’in aylık yayınladığı verileri takip edin. ihtiyackredisi.com gibi güvenilir kaynaklardan bilgi alın.

Önemli Uyarı

Bu makalede yer alan tüm bilgiler genel niteliktedir ve kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir . Mevduat faiz oranları ve gayrimenkul değerleri anlık olarak değişebilir. Herhangi bir yatırım kararı vermeden önce mutlaka bağımsız bir finans danışmanından, bankanızdan veya ilgili uzmanlardan güncel bilgileri teyit etmelisiniz. Geçmiş performans geleceğin garantisi değildir.

Kredi kullanımı ciddi bir sorumluluktur. Geri ödemeleri aksatmanız kredi notunuzu düşürür ve yasal takip sürecini başlatır. İhtiyaç kredisi dahil her türlü kredi ürününü incelerken faiz oranı, masraf ve erken kapanış koşullarını detaylıca sorgulayın.

Editör: Aylin Demir Yazar ve Araştırmacı: Cem Arslan Röportajı Alan Muhabir: Okan Yücel

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.