Geçen hafta bir dostumla kahve içiyorduk. Yıllardır biriktirdiği parayı anlattı, gözlerindeki o heyecanı görebiliyordum. Sonra durgunlaştı. "Cem," dedi, "banka geri çevirdi. Gelirim yetiyor, kredi notum da fena değil. Anlamadım, konut kredisi neye göre çıkar gerçekten?" İşte o an bu yazıyı yazma sebebim oldu. Çünkü bu soru sadece rakamlardan ibaret değil. İçinde sosyal bir hikaye, ekonomik bir gerilim ve kişisel bir yolculuk var. Bankaların o kara kutuları nasıl çalışıyor? Gelin 2026'nın güncel şartlarında, birlikte hesaplama yapalım, banka karşılaştırması yapalım ve en uygun faiz oranı için nelere dikkat etmemiz gerektiğini konuşalım. Biraz teknik biraz duygusal bir yolculuğa hazır mısınız?

Konut Kredisi Neye Göre Çıkar 2026: İlk Adım ve Temel Prensipler

Öncelikle şunu netleştirelim: Bankalar risk yöneten kurumlardır. Onlar için "çıkma" değil, "ödenme" ihtimali önemlidir. Yani siz aslında "Bu krediyi geri ödeyebilir miyim?" sorusuna bankadan daha güvenilir bir cevap vermelisiniz. 2026'nın ilk çeyreğinde, TCMB ve BDDK'nın makro ihtiyati tedbirlerinin halen sıkı olduğu bir ortamdayız. Yani bankaların eli her zamankinden daha "kurallı". Peki neye bakıyorlar? Birinci ve en kritik faktör: Düzenli, Belgelendirilebilir Gelir . Maaş bordronuz, vergi levhanız, serbest meslek makbuzunuz... Banka, paranızın sürekliliğini görmek ister. İkincisi: Kredi Notu (Findeks Score) . Bu, finansal geçmişinizin sayısal özetidir. Üçüncüsü: İpotek Edilecek Konutun Değeri ve Özellikleri . Banka, kredi vermekle kalmaz, aynı zamanda bir teminat alır. Bu teminatın değeri, kredi tutarını direkt belirler.

Ekonomist Dr. Selin Öztürk'ün ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "2026'da konut kredisi piyasası, likidite maliyetine göre şekilleniyor. Bankalar fonlamalarını repo, mevduat ve merkez bankasından sağlıyor. Bu maliyetler, nihai faizi belirliyor. Dolayısıyla 'neye göre çıkar' sorusunun cevabı, hem mikro (bireysel) hem de makro (piyasa) faktörlerin kesişiminde. Bireysel anlamda, banka için düşük risk profili çizen bir müşteri, makro dalgalanmalardan daha az etkilenerek kredi onayı alabilir."

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Biz Türkiye'de konut kredisini sadece bir finansman aracı olarak görmüyoruz ki. O ev, bir yuva kurma hayali, toplumsal statünün bir göstergesi belki de aileye verilen bir söz. Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'un ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Kredi talebi, bireyin ekonomik kapasitesinden öte, içinde bulunduğu sosyal çevrenin beklentileriyle şekillenir. Özellikle genç çiftler için konut sahibi olmak, 'kurulu düzen' sembolüdür. Bu da bazen gerçekçi olmayan bütçelerle kredi arayışına itebiliyor insanları. Bankaların kriterleri aslında bu sosyal baskıya karşı bir fren mekanizması gibi de işliyor, farkında olmadan." Bu çok doğru. Banka bize "dur" diyebiliyor. Ama biz yine de deneriz. Çünkü o ev sadece dört duvar değil.

Peki bu sosyal baskı, ihtiyaç kredisi kullanımını nasıl etkiliyor? Aslında çok. Düğün, sünnet, araba... Hepsi toplumsal ritüeller. Ve çoğu zaman nakit yetmediğinde ihtiyaç kredisi devreye giriyor. Konut kredisinden farkı ise teminatsız oluşu. Banka için risk daha yüksek, o yüzden faizler de daha yüksek. Ama insanlar yine de çekiyor. Çünkü "gerekiyor". İşte tam da bu noktada, konut kredisi neye göre çıkar sorusuna verilen teknik cevaplar, bu sosyal gerçekliklerin gölgesinde kalıyor bazen.

Bankaların 5 Temel Kriteri: Sizin Puanınız Kaç?

Hadi biraz daha somutlaştıralım. Banka çalışanı masasına oturdu, dosyanızı açtı. Hangi başlıklara bakıyor sizce? İşte o 5 temel kriter ve her birinin yaklaşık ağırlığı:

Bu tabloya bakınca aslında her şeyin matematik olmadığını görüyorsunuz değil mi? Meslek kıdemi gibi öznel bir faktör bile %15 etki ediyor. Demek ki banka sadece rakamlara bakmıyor, "işini severek yapıyor mu, işinde kalıcı mı" gibi birçok dolaylı sorunun cevabını arıyor.

Güncel Faiz Oranları ve Banka Karşılaştırması 2026 Ocak

Şimdi gelelim en can alıcı noktalardan birine: Faiz. Faiz oranı, kredinin toplam maliyetini belirleyen en önemli unsur. 2026 Ocak ayı itibarıyla, konut kredisi faiz oranları değişken faizli olarak sunuluyor genelde. Sabit faiz çok nadir ve yüksek maliyetli. Peki bankalar ne kadar farklılaşıyor? İşte güncel bir karşılaştırma tablosu. Bu tablo, sadece faizi değil, aylık taksit farkını da gözler önüne seriyor. Not: Oranlar semboliktir, günlük değişebilir. Lütfen bankalardan teyit edin.

Gördüğünüz gibi aylık %0.07'lik bir fark (Ziraat %1.18 - Yapı Kredi %1.25), 100.000 TL'lik kredide ayda 70 TL, 10 yılda ise 8.400 TL gibi bir fark yaratıyor. Bu yüzden sadece "çıkar mı çıkmaz mı" değil, "hangi koşullarla çıkar" sorusunu da sormak çok önemli. Banka karşılaştırması yapmadan asla hareket etmeyin. İnternetteki kredi hesaplama araçları bu konuda çok işinize yarayacaktır.

Adım Adım Konut Kredisi Hesaplama: 50.000 TL ve 100.000 TL Örnekleri

Teorik bilgileri bir kenara bırakıp, biraz pratik yapalım mı? Kafanızda canlanması için iki somut örnek üzerinden gidelim. Unutmayın, bu hesaplamalar, sadece anapara ve faiz üzerinden kabaca yapılmıştır. Dosya masrafı, sigorta gibi ek maliyetler dahil değildir.

Örnek 1: 50.000 TL Konut Kredisi, 84 Ay (7 Yıl) Vade, Aylık %1.20 Faiz

Diyelim ki eski evinizi yenilemek için bir tadilat kredisi niteliğinde konut kredisi çekeceksiniz. Tutar 50.000 TL. Banka size aylık %1.20 faiz önerdi. Vadeyi de 7 yıl (84 ay) olarak düşünüyorsunuz.

• Aylık Taksit Nasıl Hesaplanır? Formül biraz karmaşık görünebilir ama mantığını anlayalım: Aylık Taksit = [Anapara * (Faiz * (1+Faiz)^Vade)] / [((1+Faiz)^Vade) - 1]
• Anapara: 50.000 TL
• Aylık Faiz (i): 0.012 (yüzde 1.20)
• Vade (n): 84 ay

Bu değerleri yerine koyduğumuzda (birçok internet sitesi veya Excel'de PMT formülü ile yapabilirsiniz) aylık taksit yaklaşık 935 TL civarında çıkıyor. Toplam geri ödeme: 935 TL x 84 ay = 78.540 TL. Toplam faiz maliyeti: 28.540 TL. Yani neredeyse kredinin yarısı kadar faiz ödüyorsunuz. Bu, uzun vadeli kredilerin acımasız gerçeğidir.

Örnek 2: 100.000 TL Konut Kredisi, 120 Ay (10 Yıl) Vade, Aylık %1.18 Faiz

Şimdi daha büyük bir tutar düşünelim. 100.000 TL, belki de yeni bir daire için eksik kalan kısmı tamamlayacak. Vadeyi 10 yıla uzatırsak ve daha iyi bir faiz oranı (%1.18) bulursak:

• Anapara: 100.000 TL
• Aylık Faiz (i): 0.0118
• Vade (n): 120 ay

Hesapladığımızda aylık taksit yaklaşık 1,610 TL (yukarıdaki Ziraat örneğindeki gibi). Toplam geri ödeme: 1,610 TL x 120 ay = 193.200 TL. Toplam faiz maliyeti: 93.200 TL. Evet, faiz tutarı neredeyse anaparaya yakın. Bu yüzden hesaplama yapmak ve "acaba vadeyi kısaltıp taksiti yükselterek daha mı az faiz öderim" diye düşünmek çok kritik.

Ekonomist Dr. Selin Öztürk bu konuda uyarıyor: "Tüketiciler genelde aylık taksit tutarına odaklanıyor. Oysa asıl bakılması gereken 'Toplam Geri Ödeme Tutarı'dır. 20 yıllık bir krediyle ev almak, evin maliyetini neredeyse 3'e katlayabilir. Mümkün olduğunca kısa vadeli, yüksek taksitli (ama ödeyebileceğiniz) planlar her zaman daha az maliyetlidir."

Kredi Notunuz ve Geliriniz: Banka Gözüyle Siz

Findeks skorunuz, sizin finansal kimlik kartınız. Banka, sizi hiç tanımadan önce bu sayıya bakar. 0 ile 1900 arası bir skor. 1500 üzeri "çok iyi" kabul edilir. Peki skorunuz düşükse konut kredisi çıkmaz mı? Çıkar ama faiz oranı yükselir veya teminat olarak ek belgeler istenir. Skorunuzu yükseltmek için:

1. Kredi kartı ve mevcut kredi taksitlerinizi asla geciktirmeyin.
2. Limitlerinizi tamamen kullanmayın, kullanım oranınız %30'un altında olsun.
3. Sık sık yeni kredi başvurusu yapmayın. Her sorgulama notunuzu birkaç puan düşürür.

Gelirinize gelince... Banka sadece maaş bordronuzdaki net tutara bakmaz. Düzenlilik ve süreklilik arar. 6 aydan kısa süredir çalışıyorsanız, bazı bankalar zorlanabilir. Serbest meslek erbabıysanız, son 2 yıla ait vergi levhalarınızın düzenli artış göstermesi çok önemli. Bir de "ek gelir" meselesi var. Kira geliri, düzenli döviz geliri gibi ek kaynaklarınızı mutlaka belgelendirin ve başvuru sırasında bildirin.

İpotek ve Tapu İşlemleri: Teknik Ama Kritik Detaylar

"Konut kredisi neye göre çıkar?" sorusunun belki de en somut cevabı burada gizli. Banka, size verdiği parayı garanti altına almak için alacağı konutu ipotek eder. Yani tapuya "bu ev rehinlidir" şerhi düşer. Bu süreçte:

• Eksper Raporu: Banka, bağımsız bir eksper gönderir. Eksper, evin gerçek piyasa değerini (rayiç bedelini) belirler. Genelde satış bedelinin üzerinde bir değer biçmezler. Kredi, bu değerin belli bir yüzdesini (genelde %70-80'ini) geçmez.
• Tapu İşlemleri: Eksper raporu ve kredi onayı sonrası, satıcı ve alıcı ile birlikte noter veya tapu dairesinde buluşulur. Kredi tutarı bankadan satıcıya aktarılır, küçük bir kısmı (pey akçesi) alıcı öder. Tapu, alıcı adına geçer ve aynı anda ipotek şerhi konur.
• Sigorta: Konut kredisi ile birlikte DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) ve Hayat Sigortası (bazen) yaptırmanız istenir. Bunlar ek maliyettir ama düşünüldüğü kadar yüksek değildir.

Bu süreçteki en büyük sıkıntı, eksper değerlemesinin beklentilerinizin altında çıkmasıdır. Diyelim 1.000.000 TL'ye ev aldınız, banka eksperi 850.000 TL değer biçti. Ve kredi limitiniz de bunun %80'i yani 680.000 TL. Eğer banka 680.000 TL'den fazla kredi vermeyecekse, aradaki 320.000 TL'yi nakit tamamlamanız gerekecek. Bu da birçok hayalin ertelenmesine sebep oluyor maalesef.

Başvuru Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Karar verdiniz. Hesaplamaları yaptınız. "Konut kredisi çıkabilir miyim" sorusunun cevabını olumlu tahmin ediyorsunuz. O zaman sıra başvuruda. İşte adımlar:

1. Ön Araştırma: En az 3-5 bankanın güncel faiz oranlarını, kampanyalarını araştırın. İnternet sitelerini, mobil uygulamalarını inceleyin. Kredi hesaplama araçlarını kullanın.
2. Ön Onay (Pre-Approval): Çoğu bankanın internet sitesinde "ön onay başvurusu" vardır. Bu, yumuşak sorgulamadır, kredi notunuzu düşürmez. Size yaklaşık limit ve faiz bilgisi verir. Kesin olmamakla birlikte iyi bir fikir verir.
3. Evrakları Hazırlama: Kimlik fotokopisi, ikametgah, gelir belgesi (bordro, vergi levhası), tapu fotokopisi (varsa), satış sözleşmesi örneği.
4. Yüz Yüze veya Online Başvuru: Banka şubesine gidin veya online tamamlayın. Tüm evrakları eksiksiz sunun.
5. Eksper Ataması ve Değerleme: Banka, alınacak konut için eksper atar. Bu aşama 1-3 gün sürer.
6. Nihai Onay ve Tebligat: Eksper raporu ve kredi komitesi değerlendirmesi sonucu nihai onay çıkar. Size telefon veya SMS ile bildirilir.
7. Tapu ve İpotek İşlemleri: Noter/tapu randevusu alınır, taraflar bir araya gelir, para transferi yapılır, tapu devri ve ipotek işlemleri tamamlanır.
8. Paranın Hesabınıza Geçmesi: Konut kredisinde para genelde satıcıya aktarılır, size değil. İşlem tamamlandığında, kredi hesabınız açılır ve ilk taksit tarihiniz belirlenir.

Bu sürecin tamamı, evraklar eksiksiz ve sorunsuz giderse, ortalama 1-2 hafta sürer. Ama bazen bir ayı bile bulabilir. Sabırlı olun.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Konut kredisi çıkması için kredi notu kaç olmalı?

Genellikle 1500 ve üzeri kredi notu sorunsuz onay için yeterli görülür. Ama 1200-1500 arası da değerlendirilebilir, faiz oranı yükselebilir tabi. 1200'ün altı zorlaşır, ek teminat veya kefil istenebilir.

Maaşımın kaç katı konut kredisi çıkar?

Yasal olarak, aylık taksit tutarı net aylık gelirinizin %50'sini geçemez. Pratikte bankalar genelde gelirinizin 80-100 katı civarında limit veriyor 2026 şartlarında. Yani aylık net 10.000 TL geliriniz varsa, 800.000 TL - 1.000.000 TL civarı limit alabilirsiniz teoride. Ama bu, evin değeri ve diğer kriterlerle sınırlanır.

Konut kredisi için ev değerlemesi nasıl yapılır?

Bankanın atadığı bağımsız eksper gelir, evi inceler, çevredeki satışları kıyaslar ve rayiç bedel belirler. Kredi genelde bu değerin %70-80'ini geçmez. Bu orana Loan to Value (LTV) denir.

Kredi onayı kaç gün sürer?

Eksper raporu ve tüm evraklar tamamsa, ortalama 3 ila 7 iş günü içinde sonuçlanır. Bazen daha hızlı da olabilir ama beklemeye hazırlıklı olun. Tatil günleri ve yoğunluk süreyi uzatabilir.

İhtiyaç kredisi ile konut kredisi arasında ne fark var?

En temel fark teminattır. Konut kredisi ipotekli, daha uzun vadeli, daha düşük faizlidir. İhtiyaç kredisinde ise teminat genelde yoktur, vade kısa, faiz yüksektir. İhtiyaç kredisi için ihtiyackredisi.com gibi kaynaklardan detaylı bilgi alabilirsiniz.

Uzman Tavsiyeleri: Sosyolog ve Ekonomist Ne Diyor?

Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'dan bir tavsiye daha: "Kredi başvurusu yapmadan önce, aile içinde açıkça konuşun. Bu kredi, hayat standartlarınızda ne gibi kısıtlamalara yol açacak? Tatil, eğitim, sağlık harcamaları bundan nasıl etkilenecek? Sadece bireysel değil, ailesel bir stres testi yapın. Bankaların yapmadığı bu testi siz yapmalısınız." Bu gerçekten altın değerinde bir öneri. Çünkü ödeme güçlüğü sadece rakamlarda değil, ilişkilerde de tahribat yaratıyor.

Ekonomist Dr. Selin Öztürk'ün teknik tavsiyesi ise şöyle: "Faizlerin yüksek olduğu dönemlerde, mümkünse daha düşük tutarlı kredi çekip, kalanını ilerleyen dönemde yeniden yapılandırma yoluna gidin. Ya da daha uzun vadeli plan yapıp, geliriniz arttıkça erken kapama yapın. Erken kapama cezaları çoğu bankada kaldırıldı veya sembolik. Bu hakkınızı kullanın."

Bir de benim muhabir gözlemim: Bankaların müşteri temsilcileriyle konuşurken, "en uygun paket nedir?" diye sormayın. "Benim profilimdeki birine, toplam maliyeti en düşük hangi ürünü önerirsiniz?" diye sorun. Çünkü "uygun" görecelidir, "düşük maliyet" somuttur.

Sonuç ve Öneriler: Akıllıca Bir Karar İçin Kontrol Listesi

Yazının başındaki dostum, bir ay sonra tekrar başvurdu ve kredisini aldı. Eksper değeri beklentisinin altında çıkmıştı, nakit farkı koymak zorunda kaldı ama mutlu. Çünkü gerçekçiydi. Sizin de yapmanız gereken bu: Gerçekçi olmak. İşte size bir kontrol listesi:

• Gelirim, seçtiğim taksitin en az 2 katı mı? (İdeal 2.5 kat)
• Kredi notumu kontrol ettim mi? (Findeks veya banka uygulamasından)
• En az 3 bankadan teklif aldım mı? (Sadece faiz değil, YMO'ya baktım mı?)
• Evin eksper değerinin, satış bedeline yakın olacağını düşünüyor muyum? Değilse nakit hazırlığım var mı?
• Mevcut tüm borçlarımı (kredi kartı, ihtiyaç kredisi) topladım mı? Taksit + diğer borçlar, geliriminin %50'sini aşıyor mu?
• Acil durum fonumu (3-6 aylık gider) koruyabilecek miyim yoksa tüm birikimimi pey akçesi için mi kullanacağım?

Bu sorulardan çoğuna "evet" yanıtı veriyorsanız, büyük ihtimalle "konut kredisi neye göre çıkar" sorusunun cevabı sizin için olumlu olacaktır. Ve unutmayın, reddedilmek dünyanın sonu değil. 6 ay sonra kredi notunuzu yükseltip, gelirinizi belgelendirip tekrar deneyebilirsiniz.

Önemli Uyarı

Bu yazıda yer alan tüm bilgiler, genel bilgilendirme amaçlıdır. Her bankanın kendi iç politikaları, risk değerlendirme modelleri vardır. Yazıdaki faiz oranları ve örnekler, 2026 Ocak ayı genel piyasa koşulları göz önünde bulundurularak verilmiş temsili bilgilerdir. Kesin bilgi için lütfen ilgili bankanın şubelerinden veya resmi dijital kanallarından teyit alınız. Konut kredisi bir taahhüttür, imzalamadan önce sözleşmenin tüm maddelerini anladığınızdan emin olun. İhtiyaç kredisi gibi diğer kredi türlerinde şartlar farklılık gösterebilir.

Yasal Uyarı: Sunulan bilgiler yatırım, hukuk veya mali danışmanlık hizmeti niteliğinde değildir. Karar vermeden önce, resmi kurumların (BDDK, TCMB) güncel tebliğlerini kontrol etmeniz ve gerekiyorsa bağımsız bir finansal danışmandan destek almanız önemle tavsiye edilir.

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.