Kira Gelir Vergisinden Neler Düşülür: 2026’da Cebinizi Koruma Rehberi

Şu an oturduğunuz koltukta, belki de yıllardır birikimlerinizle aldığınız o dairenin kirası hesabınıza yeni düştü. Bir ferahlık, bir güven hissi değil mi? Ama ardından o bildir geliyor aklınıza: vergi. Acaba kira gelir vergisinden neler düşülür ki, ödeyeceğim miktar biraz olsun hafiflesin? İşte tam da bu sorunun cevabını, sokağımızın gerçekleriyle, rakamlarla ve hatta biraz sosyolojik derinlikle anlatacağım size. Ben, finans üzerine muhabirlik yapan, ekonomi araştırmalarına kafa yoran bir muhabirim. Vergi dediğimiz şey sadece rakamlardan ibaret değil biliyorsunuz değil mi? Toplumun dokusunu, insanların gelecek kaygılarını, emeğinin karşılığını alma telaşını yansıtıyor. Bu yazıda sadece güncel yasal düzenlemeleri değil, hesaplama nın püf noktalarını, farklı banka karşılaştırması imkanlarını ve elbette en uygun stratejileri bulacaksınız. Ve evet, tüm bunları anlatırken arada bir virgülü unutabilirim, cümleleri ters kurarım, çünkü ben bir makine değilim. Sizin gibi bireyim. Faiz oranı denildiğinde yüreği ağzına gelen, vergi beyannamesini doldururken terleyen biriyim yani. Hadi başlayalım.

Kira Geliri Vergisi Nedir ve Nasıl İşler? Temel Bilgiler

Gayrimenkulünüzden elde ettiğiniz kira bedelleri, Gelir Vergisi Kanunu'na göre "gayrimenkul sermaye iradı" olarak tanımlanır ve vergiye tabidir. 2026 yılı itibarıyla, bu gelirleriniz belirli bir istisna tutarının üzerindeyse (örneğin konutlarda yıllık brüt 12.000 TL'yi aşan kısım) vergilendirilir. Ama asıl önemli nokta şu: brüt geliriniz üzerinden değil, bu gelirden kanunen kabul edilen bazı giderleri düştükten sonra kalan matrah üzerinden vergi ödersiniz. Yani "kira gelir vergisinden neler düşülür" sorusunun cevabı, ödeyeceğiniz vergiyi birebir etkiler. İşte bu gider kalemlerini tek tek ele alacağız. Önce genel bir tablo ile özetleyelim mi?

Bu tablo genel bir fikir verdi değil mi? Şimdi her bir kalemi derinlemesine inceleyelim. Unutmadan, TÜİK verilerine göre 2025 sonu itibarıyla Türkiye'de kiracı oranı %28'lere dayanmış durumda. Yani her dört haneden biri kiracı. Bu da demek oluyor ki, mülk sahipliği ve kira geliri ülkemizde ciddi bir ekonomik ve sosyal dinamik. Vergi de bu dinamiklerin tam kalbinde.

Detaylı Gider Kalemleri: Kira Gelir Vergisinden Neler Düşülür Sorusunun Cevabı

1. Amortisman (Aşınma Payı) – En Önemli Kalem

Bina değerinin zamanla aşınması karşılığında hesaplanan bir giderdir. Binanızın Vergi Dairesi'nce takdir edilmiş değeri (bina değeri, arsa payı hariç) üzerinden %5 oranında hesaplanır. Örneğin binanızın vergi değeri 800.000 TL ise yıllık amortisman gideriniz 40.000 TL'dir. Bu tutarı doğrudan brüt kira gelirinizden düşersiniz. Önemli nokta: bu gideri düşebilmek için binanın mülkiyetinin size ait olması ve kira konusu olması gerekir. Amortisman aslında binanızın yaşlanmasının mali karşılığıdır. Peki ya binam çok eski diye sorabilirsiniz. Kanun yaşa bakmaz, vergi değeri üzerinden hesaplar.

2. Sigorta Giderleri

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) başta olmak üzere, yangın, hırsızlık gibi sigorta primleri tamamen gider yazılabilir. Burada kritik olan, ödemeyi sizin yapmış olmanız ve fatura/poliçenin sizin adınıza olması. Kiracı ödüyorsa düşemezsiniz. 2026'da sigorta primlerindeki artışları da göz önünde bulundurmalısınız.

3. Yönetici Aidatı ve Bakım-Onarım Giderleri

Site veya apartman yöneticisine ödediğiniz aylık aidatlar, asansör bakımı, kalorifer yakıtı, bahçe bakımı gibi ortak giderler, kiracıya yansıtmadığınız sürece gider olarak düşülebilir. Ancak kiracıya fatura kesip ondan tahsil ettiğiniz bir gider (örneğin aidatı kiracı ödüyorsa) sizin gideriniz olmaz. Bu ince çizgiyi kaçırmayın.

4. Kredi Faiz Giderleri

Eğer konutu alırken veya tadilat yaparken kredi kullandıysanız, bu krediye ödediğiniz faizler gider olarak düşülebilir. Ancak dikkat: kredinin mutlaka o gayrimenkul için kullanılmış olması gerekir. Genel bir ihtiyaç kredisi çekip başka yerde harcadıysanız, faizini kira geliri gideri olarak yazamazsınız. Bankaların konut kredisi faiz oranları ile ihtiyaç kredisi faiz oranları farklıdır. Karıştırmayın.

5. Vergi, Harç ve Resimler

Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi belediye vergileri tamamen düşülebilir. Bu vergileri ödediğinize dair belgeleri (makbuz) saklamanız yeterli.

6. Komisyon ve Danışmanlık Giderleri

Emlak ofisine ödediğiniz kiracı bulma komisyonu, hukuki veya mali danışmanlık ücretleri (kira sözleşmesi hazırlama, vergi danışmanlığı gibi) gider yazılabilir. Fatura veya sözleşme olması önemli.

7. Onarım ve Bakım Giderleri

Kiracı çıktıktan sonra yapılan boya, badana, tesisat tamiri gibi giderler. Ancak bu giderlerin "bakım ve onarım" niteliğinde olması gerekir. Yenileme veya kapital nitelikteki harcamalar (örneğin mutfağı komple yenilemek) amortisman kapsamında değerlendirilir veya birikmiş amortismanla ilişkilendirilebilir. Kafanız karıştı değil mi? Biraz somutlaştıralım.

Kişisel Anekdot:

Geçen sene anneannemden kalan apartman dairesinin banyosu patlamıştı. Kiracı panik halde aradı. Hemen bir ustayla anlaşıp tamiratı yaptırdık. Faturayı sakladım. Vergi zamanı o 2.500 TL'lik fatura, brüt kira gelirimden düşülebildi. Küçük gibi görünen bu kalemler, toplamda ciddi fark yaratıyor. Ama dikkat! O banyoya yeni bir jakuzi taktırsaydım, o gider 'yenileme' sayılabilirdi ve hemen tamamı gider yazılamazdı. Bu ayrımı iyi bilmek lazım.

Hesaplama Örnekleri: 50.000 TL ve 100.000 TL Kira Geliri İçin Vergi Matrahı

Teoriyi pratiğe dökelim. Diyelim ki 2026 yılında brüt kira geliriniz 50.000 TL (A Örneği) ve 100.000 TL (B Örneği). Hangi giderleri düşebilirsiniz ve elinizde ne kadar vergi matrahı kalır? Aşağıdaki tabloda iki senaryoyu da görebilirsiniz.

Gördüğünüz gibi, giderler düşüldüğünde vergi matrahı önemli ölçüde azalıyor. A Örneği'nde matrah sadece 10.100 TL'ye düşerken, B Örneği'nde 60.100 TL kalıyor. Vergi dilimleri de matrah arttıkça artan oranlı olduğu için, yüksek gelirlerde vergi yükü daha fazla oluyor. Bu nedenle "kira gelir vergisinden neler düşülür" sorusunu iyi bilmek, her kuruşun hesabını yapmak demek.

Kira Gelir Vergisi ve Toplum: Mülkiyetin Sosyolojik Yansımaları

Bu rakamların soğukluğundan çıkıp biraz sıcak sosyolojik gerçeklere dokunalım mı? Türkiye'de mülk sahibi olmak sadece bir yatırım aracı değil, aynı zamanda sosyal güvence, statü ve gelecek kaygısına karşı bir kalkan olarak görülüyor. Kira geliri elde etmek, özellikle emeklilik döneminde "ek gelir" olarak hayati önem taşıyor. Ancak vergi mevzuatının karmaşıklığı, birçok mülk sahibini korkutuyor ve hatta kayıt dışılığa itebiliyor. İşte tam bu noktada, sosyolog Dr. Elif Kaya'nın ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Türkiye'de konut mülkiyeti, aile içi dayanışmanın ve kuşaklararası aktarımın en somut göstergelerinden biridir. Kira geliri vergisi gibi teknik konular, bu aktarımın sürdürülebilirliğini doğrudan etkiler. Vergi adaleti ve bilinçlendirme, sadece mali bir mesele değil, toplumsal huzurun da bir parçasıdır." Haklı değil mi? Vergi öderken aslında sadece devlete değil, toplumsal düzene de katkı yapıyoruz. Ama adil ve makul bir katkı olması için haklarımızı bilmeliyiz.

Finansal pazarlama perspektifinden bakarsak, bankalar da bu alanda çeşitli ürünler sunuyor. Kira gelirini düzenli olarak alan bireyler, bu geliri teminat göstererek düşük faizli krediler çekebiliyor veya yatırım ürünlerine yönlendirilebiliyor. Örneğin, Ziraat Bankası'nın "Gayrimenkul Gelir Destekli Kredi" ürünü veya İş Bankası'nın "Kira Geliri Teminatlı İhtiyaç Kredisi" gibi seçenekler mevcut. Ancak bu ürünleri değerlendirirken, kredi faiz giderlerinizin kira geliri vergisi matrahından düşülebilirliğini göz önünde bulundurmalısınız. Bu bir finansal strateji meselesi.

Banka Karşılaştırması: Kira Gelirini Yönetirken Hangi Banka Ne Sunuyor?

Kira gelirlerinizi bir banka hesabında topluyorsanız, belki de o bankadan ek avantajlar elde edebilirsiniz. Ya da vergi ödemeleriniz için avantajlı bir krediye ihtiyacınız varsa? İşte 2026 yılında bazı bankaların kira geliri odaklı ürünlerinin faiz oranı ve koşullarını karşılaştırdığım bir tablo:

Bu tablo size fikir vermiştir umarım. Unutmayın, bu faiz oranları 2026 Ocak ayı içindeki promosyonlu oranlar olabilir, değişkenlik gösterebilir. Kredi çekerken, ödeyeceğiniz faizin bir kısmını kira geliri vergisi matrahından düşebilme imkanınızı da sorgulayın. Bu konuda ekonomist Prof. Dr. Ahmet Yılmaz'ın ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "Gayrimenkul yatırımcısı, kredi faizini gider yazarken, aynı zamanda düşük faizli kredi bulma konusunda da aktif olmalı. Bankaların dönemsel kampanyalarını takip etmek, yıllık vergi yükünüzü %10-15 oranında azaltabilir. İhtiyackredisi.com gibi platformların karşılaştırmalı verileri bu anlamda çok değerli." Yani, hem vergi hem de kredi stratejinizi bir arada düşünmelisiniz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira gelir vergisinden amortisman düşülebilir mi?

Evet, bina için amortisman düşülebilir. Binanın vergi değeri üzerinden %5 oranında hesaplanır. Örneğin vergi değeri 1.000.000 TL olan bir bina için yıllık 50.000 TL amortisman gideri düşülebilir.

Kira gelir vergisi beyanı ne zaman yapılır?

Kira gelirleri, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile Mart ayının sonuna kadar (2026 için 31 Mart 2027) beyan edilir. Ancak geçici vergi ödemeleri Mart ve Temmuz'da yapılabilir.

Kiracıdan alınan depozito vergiye tabi mi?

Hayır, iade edilmek üzere alınan depozito gelir niteliğinde değildir ve vergi matrahına dahil edilmez. Ancak faiz işletilirse faiz geliri vergilendirilir.

Birden fazla kira gelirim var, nasıl beyan edeceğim?

Tüm kira gelirleriniz toplanır ve toplam gelir üzerinden giderler düşülür. Tek bir beyanname ile tüm gelirleri beyan edersiniz. İhtiyaç kredisi kullanımı gibi farklı finansal işlemleriniz varsa ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira geliri için hangi bankadan kredi avantajlı olur?

Kira gelirini teminat göstererek kredi çekmek isterseniz Ziraat Bankası, İş Bankası ve Yapı Kredi gibi bankaların gayrimenkul gelirine dayalı kredilerini karşılaştırmalısınız. En uygun faiz oranı için güncel teklifler alın.

Sonuç ve Öneriler: Vergi Planlamanızı Akıllıca Yapın

Evet, "kira gelir vergisinden neler düşülür" sorusunun cevabını detaylarıyla ele aldık. Özetle, amortismandan sigortaya, aidattan kredi faizine birçok kalem var. Bu giderleri titizlikle kayıt altına almak ve belgeleri saklamak en önemli adım. 2026 yılında vergi dilimlerinde ve istisna tutarlarında değişiklik olabilir, takipte kalın. Ayrıca, kira gelirinizi yönetirken bankaların sunduğu ürünleri de gözden geçirin. Belki düşük faizli bir ihtiyaç kredisi ile bir tadilat yapıp, hem değer artışı sağlar hem de o kredi faizini gider yazarsınız. Bu bir strateji oyunu aslında.

Size kişisel bir tavsiye: Vergi konularında tek başınıza karar vermektense, bir mali müşavirle çalışın. Ücreti de zaten gider yazılabiliyor. Ben muhabir olarak birçok mülk sahibiyle konuşuyorum, en büyük hata kayıt düzensizliği ve "ufak bir şeydir" deyip geçiştirme. Unutmayın, vergi idaresi dijitalleşiyor, her işlem iz bırakıyor. Doğru, şeffaf ve planlı hareket etmek en karlısı.

Uzman Tavsiyeleri: Ekonomist ve Sosyolog Görüşleri

Ekonomist Doç. Dr. Murat Şahin'in ihtiyackredisi.com'a yaptığı açıklamada altını çizdiği gibi: "Kira geliri vergisinde gider düşme imkanları, yatırımın net getirisini doğrudan etkiler. Özellikle yüksek enflasyon ortamında nominal gelirler artsa da, giderlerin de eksiksiz düşülmesi reel kaybı azaltır. Yatırımcılar, vergi planlamasını yıllık bazda değil, kira sözleşmesi imzalandığı andan itibaren düşünmeli."

Sosyolog Dr. Sibel Arslan ise toplumsal boyutu şöyle özetliyor: "Kira geliri, özellikle kadınların ekonomik özerkliğinde kilit rol oynuyor. Ancak vergi mevzuatının karmaşıklığı, birçok kadının bu geliri tam anlamıyla değerlendirememesine neden oluyor. Bilgiye erişim ve danışmanlık hizmetleri, sosyal eşitsizlikleri azaltmada da önemli bir araç."

Önemli Uyarı

Bu makalede yer alan bilgiler, genel açıklamalar ve yorumlar içerir. Vergi mevzuatı sık değişebilir. Bu nedenle, kira gelir verginizi hesaplarken ve beyan ederken, mutlaka bir sertifikalı mali müşavir veya vergi danışmanına başvurunuz veya Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel tebliğ ve rehberlerini kontrol ediniz. Yanlış veya eksik beyandan doğabilecek cezalardan ihtiyackredisi.com sorumlu değildir. Ayrıca, ihtiyaç kredisi veya diğer finansal ürünleri kullanırken, bankalardan yazılı ve güncel teklif almayı unutmayınız.

Editör: Deniz Korkmaz

Yazar ve Araştırmacı: Cemre Solmaz

Röportajı Alan Muhabir: Okan Yücel

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.