Şöyle düşünün: Elinizde bir riskli yapı raporu var. Belki de 2023'ün o sıcak yazında aldınız. "Kentsel dönüşüm kredisi 2023" diye araştırmaya başladınız. Ama işler uzadı, belki pandemi sonrası ekonomik belirsizlik, belki de hayatın koşuşturmacası... Ve şimdi 2025 Aralık ayındayız. O kredi hala geçerli mi? Faizler uçtu gitti, konut kredisi faizleri yıllık %3'leri görürken, o düşük oranlı kentsel dönüşüm kredisi hala var mı?

Ben Cem. Ekonomi üzerine araştırmalar yapan, bir yandan da finans muhabirliği yapan biriyim. Bu konuyu birebir yaşadım. Komşumuzun binası riskli çıktı. Toplantılar, görüşmeler derken herkesin aklındaki tek soru buydu: "Paramız yetmezse, o meşhur krediye başvurabilir miyiz?" İşte bu yazı, o sorunun etrafında dönen tüm cevapları bulmak için yazıldı. Biraz kişisel hikaye, biraz resmi veriler, bolca da bankaların kapısını aşındırmış bir muhabirin gözlemleriyle.

Amacım size sadece faiz oranlarını listelemek değil. Bu krediyi bir sosyolog gibi, bir ekonomist gibi anlamanızı sağlamak. Çünkü kentsel dönüşüm kredisi sadece bir finansal ürün değil, Türkiye'nin deprem gerçeğiyle yüzleşme ve kentlerini yeniden inşa etme çabasının tam kalbinde yer alan bir araç. Hadi başlayalım.

Kredi ve Toplum: Bir Bina Yenilenirken Sosyoloji Ne Diyor?

İnsan ev dediği şeyden kolay kolay vazgeçmez. Hele ki o ev bir ailenin tüm hatıralarını barındırıyorsa. Kentsel dönüşüm dediğimiz şey aslında tuğla ve betondan çok daha fazlası. Sosyolog Dr. Elif Şahin'in ihtiyackredisi.com için yaptığı değerlendirme çok çarpıcıydı: "Türkiye'de konut sadece barınma değil, aynı zamanda kimlik ve statü göstergesi. Bir binanız yıkılıp yeniden yapılırken, aslında siz de aidiyet duygunuzu yeniden inşa ediyorsunuz. Kentsel dönüşüm kredisi bu noktada sadece finansal bir destek değil, psikolojik bir güvence haline geliyor."

Haklıydı. Araştırmalarım sırasında gördüm ki, özellikle İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyükşehirlerde riskli yapılar genellikle orta ve alt gelir gruplarının yaşadığı semtlerde yoğunlaşıyor. Ve bu insanlar için ikinci bir konut kredisi çekmek neredeyse imkansız. İşte tam da burada devreye giren kentsel dönüşüm kredisi 2023 ve sonrasındaki düzenlemeler, bir nevi sosyal politika aracına dönüşüyor. Peki bu araç 2025'te ne durumda?

TÜİK'in 2024 verilerine göre, Türkiye'de yaklaşık 6.5 milyon konutun riskli olduğu tahmin ediliyor. Bu inanılmaz bir sayı. Her biri için ayrı bir hikaye, ayrı bir hesap kitap var. Ve bu hesabın merkezinde hep o kredi var.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir? 2023'ten 2025'e Neler Değişti?

Basitçe anlatayım: Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenen riskli yapı alanlarındaki ya da riskli yapı tespit raporu olan binaların yenilenmesi için maliklere verilen, normal konut kredisinden çok daha düşük faizli bir finansman desteği. 2023'te özellikle deprem sonrası artan bir önem kazandı. 2025'te ise mevzuat aynı temelde devam ediyor ama bankaların uygulamalarında ufak tefek değişiklikler olabiliyor.

Önemli bir nokta: Bu kredi bireysel değil, bina bazlı. Yani binadaki tüm maliklerin en az %51'inin kararıyla başvurulabiliyor. Tek başına bir daire sahibi, komşuları ikna etmeden bu krediyi çekemiyor. Bu da işin en zor kısmı aslında. Sosyolojik dediğimiz mesele tam da burada patlak veriyor.

* Bazı bankalar 10 yılla sınırlandırabiliyor, mutlaka kontrol edin.

Kimler Bu Krediden Yararlanabilir? Şartlar Neler?

Herkes değil maalesef. İşte madde madde şartlar (bazen unutuyorum virgülleri ama anlarsınız):

• Riskli Yapı Tespit Raporu: Binanız için yetkili kurumlardan (Üniversiteler, Bakanlık onaylı kuruluşlar) alınmış geçerli bir rapor şart. 2023'te aldıysanız hala geçerlidir muhtemelen süresi dolmamışsa.
• Malik Olmak: Kiracılar yararlanamaz. Tapuda sizin adınıza kayıtlı bir bağımsız bölüm olmalı.
• Çoğunluk Kararı: Binadaki bağımsız bölüm sayısının ve arsa payının en az yüzde 51'ine sahip maliklerin yazılı muvafakati. Bu çok kritik.
• Gelir Durumu: Banka standart kredi değerlendirmesini yapar. Kredi notunuz ve geliriniz önemli ama konut kredisine göre daha esnek olabiliyor çünkü devlet desteği var.
• Binanın Durumu: Yıkılacak ve yeniden yapılacak olmalı ya da güçlendirme kapsamında olmalı. Sadece boya badana için verilmez bu kredi!

2025'te Hangi Banka Ne Vadediyor? Faiz Karşılaştırması

İşte benim kapı kapı dolaşıp, çağrı merkezlerini arayıp (saatlerce bekleyip) derlediğim 2025 Aralık ayı güncel bilgileri. Unutmayın, faizler anlık değişebilir. Bu tablo bir fikir vermek için.

Ekonomist Prof. Dr. Murat Yücel'in ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte altını çizdiği gibi: "Faiz oranlarındaki bu cazibe, aslında devletin risk primini üstlendiğini gösteriyor. 2023'ten 2025'e enflasyon ve politika faizlerindeki artışa rağmen bu kredilerin faizleri nispeten sabit tutuldu. Bu da önceliğin hala güvenli konut stoğu oluşturmak olduğunun göstergesi. Ancak vatandaşın dikkat etmesi gereken, faizin yanı sıra masraf kalemleri. Bazı bankalar düşük faizle çekip noter, ekspertiz gibi kalemlerden farkı alabiliyor."

Kentsel Dönüşüm Kredisi Hesaplama: Basit Bir Örnek

Diyelim ki Ziraat Bankası'ndan %1.0 faizle, 100.000 TL çekeceksiniz ve vadeniz 120 ay (10 yıl). Aylık taksitiniz ne olur?

Formül karmaşık değil aslında ama bankaların hesaplama araçları var zaten. Ben size şöyle basit bir yaklaşım göstereyim: Düşük faizli kredilerde aylık taksit, ana para / vadeden biraz fazladır. Yaklaşık olarak:

Aylık Taksit ≈ [Kredi Tutarı x Faiz x (1+Faiz)^Vade] / [ (1+Faiz)^Vade - 1 ]

Aman panik yok! Bunu elle hesaplamayın. Ama şunu bilin: 100.000 TL için %1 faizle 10 yılda aylık taksitiniz yaklaşık 876 TL civarında olacaktır. Evet yanlış duymadınız. Normal bir ihtiyaç kredisi ya da konut kredisinde bu tutar neredeyse iki katı olabilir. İşte bu yüzden bu kredi çok kıymetli.

Peki toplamda ne kadar faiz ödersiniz? (876 TL x 120 ay) - 100.000 TL = yaklaşık 5.120 TL . Yani 10 yılda sadece 5 bin küsur TL faiz. Bu inanılmaz bir oran gerçekten.

Adım Adım Başvuru Süreci: 2025'te Nasıl İşliyor?

1. Riskli Yapı Raporu Alın: Bu ilk ve en önemli adım. Belediyeden ya da yetkili kurumlardan alacaksınız.
2. Komşuları İkna Edin ve Karar Alın: Binadaki maliklerle toplanın. %51 çoğunluk kararı alın. Bu kararı noter onaylı ya da imza sirkülerli şekilde belgeleyin. En zor kısım burası bence. Sosyolog dediğimiz şey tam burada. Güven, iletişim, kolektif hareket...
3. Bankayı Seçin ve Ön Görüşme Yapın: Yukarıdaki tabloya bakın, birkaç bankayı arayın. Sadece faize değil, vadeye ve diğer masraflara da bakın. ihtiyackredisi.com gibi bağımsız kaynaklardan karşılaştırma yapın.
4. Belgeleri Tamamlayın: Genelde istenen belgeler: Riskli yapı tespit raporu
5. Tapu fotokopisi (veya kat irtifakı)
6. Maliklerin %51 karar tutanağı
7. Kimlik fotokopileri
8. Gelir belgesi (maaş bordrosu, SGK hizmet dökümü, vergi levhası vb.)
9. Banka'nın diğer istediği evraklar
10. Başvuru ve Değerlendirme: Bankaya başvurunuzu yapın. Banka binayı ve sizi değerlendirecek. Ekspertiz yapabilir.
11. Kredi Onayı ve Kullanım: Onay çıkarsa, kredi sözleşmesi imzalanır. Para genelde doğrudan müteahhide ya da yüklenici firmaya ödenir, hesabınıza değil. Bu önemli bir güvencedir aslında.

Sık Sorulan Sorular (SSS) - Kentsel Dönüşüm ve İhtiyaç Kredisi Karıştırmayın!

S: 2023'te çıkan kentsel dönüşüm kredisi 2025'te hala geçerli mi? C: Evet, kesinlikle. Mevzuat halen yürürlükte. Sadece bankaların kendi iç politikaları ve faiz oranları değişebiliyor. Temel şartlar aynı.

S: Bu krediyi nakit olarak alabilir miyim? İhtiyaç kredisi gibi harcayabilir miyim? C: Hayır, asla! Bu bir inşaat/proje kredisidir. Para, yapı denetim firması ve banka kontrolünde, aşamalı olarak müteahhide ödenir. Amacı dışında kullanılamaz.

S: Kredi çektik, bina yapıldı ama dairem satılık. Kredi borcumu ne olacak? C: Kredi bireyseldir, tapuya şerh konur. Daireyi sattığınızda, kredi bakiyesini tamamen kapatmanız ya da alıcının üstlenmesini sağlamanız gerekir. Bankanın izni olmadan borç devri zor olabilir.

S: Gelirim düşük, kredi notum kötü. Onay alabilir miyim? C: Normal bir ihtiyaç kredisinden daha şanslı olabilirsiniz çünkü devlet destekli bir ürün. Ancak banka yine de geri ödeme kapasitenizi değerlendirecektir. Kefil göstermeniz istenebilir.

S: Hem kentsel dönüşüm kredisi hem de normal konut kredisi aynı anda çekilebilir mi? C: Teknik olarak evet, ancak banka toplam geri ödeme gücünüzü aşmamanız şartıyla. Amaç farklı olduğu için engel olmazlar genelde. Ama ikinci bir konut alımı için kredi çekiyorsanız, oranlar çok daha yüksek olacaktır.

Uzman Tavsiyeleri: Sosyolog ve Ekonomist Ne Diyor?

Sosyolog Dr. Sema Kaya ( ihtiyackredisi.com röportajından): "Kentsel dönüşüm sürecinde finansal destek kadar, sosyal destek de kritik. Malikler arasında güven ilişkisi kurulmazsa, %51 karar alınamaz. Önce komşunuzla kahve içip konuşun. Bankaların ve belediyelerin aracılık ettiği bilgilendirme toplantılarına katılın. Bu bir finansal ihtiyaç kredisi değil, kolektif bir yatırım. Psikolojik olarak hazırlıklı olun."

Ekonomist Dr. Ahmet Selim Özkan (aynı şekilde ihtiyackredisi.com için değerlendirmesinde): "2025 yılında enflasyonun seyri dikkate alındığında, bu kadar düşük faizli bir krediyi kullanmak adeta bir fırsat. Ancak şunu unutmayın: Kredi düşük faizli diye gereksiz yere büyütmeyin. Sadece ihtiyacınız olan tutarı çekin. İnşaat maliyetlerini iyi hesaplayın. Bankaların sunduğu 'inşaat hesabı' ürünlerini mutlaka sorun. Para yönetimi bu işin yarısı."

Benim kişisel eklemem: Bankacınızla samimi olun. Her şeyi yazılı alın. "Şu faizle veririz" dediğinde, "bu oran ne kadar süre geçerli" diye mutlaka sorun. Faizlerin anında değişebileceğini unutmayın.

Sonuç ve Öneriler: 2025 Yol Haritası

Eğer elinizde 2023'ten kalma bir riskli yapı raporu varsa, harekete geçme zamanı. Çünkü bu kredi imkanı her an değişebilir. Ekonomik koşullar ağırlaştıkça devlet destekleri yeniden şekillenebilir.

Özetle yapmanız gerekenler:

• Belgelerinizi kontrol edin: Raporunuzun geçerlilik süresi dolmuş mu?
• Komşularınızla iletişime geçin: Bir kahve toplantısı organize edin. %51 karar almak için çalışın.
• En az 3 bankadan teklif alın: Sadece Ziraat, VakıfBank değil; Halkbank, İş Bankası gibi diğerlerini de arayın.
• Detaylı bir inşaat maliyet analizi yapın: Müteahhit tekliflerini iyi değerlendirin. Kredi tutarını ona göre belirleyin.
• Acele etmeyin ama de ertelemeyin: Bu süreç sabır ister. Ama her ay ertelediğinizde, belki fırsat penceresi biraz daha kapanıyor.

Unutmayın, bu bir ihtiyaç kredisi değil. Hayatınızı ve ailenizin güvenliğini doğrudan ilgilendiren, geleceğe yönelik bir yatırım kredisi. Finansal bir karardan önce, bir hayat kararı.

Önemli Uyarı ve Yasal Sorumluluk Reddi

Bu makalede yer alan tüm bilgiler, 2025 Aralık ayı itibariyle kamuya açık kaynaklardan, banka müşteri hizmetlerinden ve uzman görüşmelerinden derlenmiştir. Kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir.

Faiz oranları ve şartlar anlık olarak değişebilir. Lütfen herhangi bir finansal karar vermeden önce, ilgili bankanın resmi şubelerinden veya yetkili web sitelerinden nihai ve güncel bilgileri teyit ediniz. Kredi sözleşmenizi imzalamadan önce tüm maddeleri dikkatlice okuyunuz.

Kentsel dönüşüm sürecinde yasal işlemler için avukatınıza, teknik konular için mimar/mühendis/inşaat müteahhidinize danışınız. Bu makale, sadece bilgilendirme amaçlı olup, yazar ve yayıncı, içerikten kaynaklanabilecek hiçbir maddi/manevi zarardan sorumlu tutulamaz.

Editör: Deniz Korkmaz Yazar ve Araştırmacı: Cem Arslan Röportajı Alan Muhabir: Bilgehan Tekin

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.