Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir? 2025 Güncel Rehber

Selamlar, ben ekonomi muhabiri Serhat. Size bugün çok sorulan ama bir o kadar da karıştırılan bir konuyu anlatacağım. Geçen hafta bir dostum, yıllardır biriktirdiği parayla bir daire aldı ama tapuda “kat irtifakı” yazısını görünce şüpheye düştü. “Bu kat mülkiyeti mi değil mi?” diye sordu. Haklıydı da. Çünkü aradaki fark, binlerce liralık konut kredisi hesaplamalarını, banka karşılaştırmasını ve hatta aile kurma planlarını bile etkileyebiliyor. Ben de bu soruyu araştırırken, en uygun ve güncel bilgileri derleyeyim dedim. İşte karşınızda, sadece hukuki değil sosyolojik ve ekonomik boyutlarıyla kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark.

Kısaca özetlemek gerekirse, kat irtifakı bir arsa üzerinde kat mülkiyeti kurulmadan önceki geçici bir hakken, kat mülkiyeti ise tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı tam ve sürekli bir mülkiyet hakkıdır. Faiz oranı düşürmek isteyen biri için bu ayrım kritik. Hadi gelin bu iki kavramı her yönüyle masaya yatıralım.

1. Temel Tanımlar: Hukukun Diliyle Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?

Önce tanımlarla başlayalım. Kat irtifakı , 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir arsa veya arazi üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak bir veya birden fazla yapı kurma hakkını sağlayan bir irtifak hakkıdır. Yani bina henüz yokken, sadece arsa üzerinde kurulan bir beklenti hakkı. Bu hak, inşaat bitip kat mülkiyeti kurulana kadar geçerlidir. Bana kalırsa bu biraz geleceğe dair bir senet gibi. Ama sakın ha bu senet diye düşünmeyin, çünkü sınırları var.

Kat mülkiyeti ise, yine aynı kanuna göre, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkan, depo vs.) üzerinde kurulan ve tapuda ayrı ayrı kaydedilen tam mülkiyet hakkı. Yani siz o dairenin gerçek sahibi olursunuz. Burası çok önemli: Kat mülkiyeti kurulduğunda, kat irtifakı kendiliğinden sona erer. Bu geçiş süreci, özellikle konut kredisi kullananlar için finansal planlamayı doğrudan etkiler. Bankalar, kat mülkiyeti tapusu olmayan bir taşınmaza genellikle ipotek koymaz, kredi vermekte temkinli davranır. Bu da faiz oranı pazarlıklarını etkiler.

2. Sosyolojik Bağlam: Neden Bu Kadar Önemli? Toplum ve Mülkiyet İlişkisi

Bu konu sadece hukuki değil, sosyolojik bir mesele. Türkiye’de konut sahibi olmak, sadece barınma değil aynı zamanda toplumsal statü, güvenlik ve aile kurmanın temeli. TÜİK 2025 verilerine göre, hanelerin yaklaşık %60'ı kendi konutunda oturuyor. Ama bu konutların tapu durumu nedir? İşte burası kritik.

Sosyolog Dr. Elif Şahin’in ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: “Kat irtifakı, genellikle inşaat sürecinde bir geçiş dönemi hakkı. Ancak toplumumuzda ‘tapu’ kelimesi mutlak bir güven sembolü. İnsanlar, kat irtifakı ile satın aldıkları dairede, ‘henüz tam sahip olmadım’ hissine kapılabiliyor. Bu da konut kredisi ödemelerini psikolojik olarak zorlaştırabiliyor. Öte yandan kat mülkiyeti, bireyin toplumsal kimliğini pekiştiriyor, ‘yerleşiklik’ duygusu veriyor.”

Hakikaten öyle. Ben de röportajlarımda görüyorum, insanlar kat mülkiyeti tapusunu alınca rahat bir nefes alıyor. Sanki hayatlarındaki bir belirsizlik bitiyor. Bu psikoloji, finansal kararları da şekillendiriyor. Mesela, kat irtifakı döneminde bankaların kredi verme isteksizliği, insanları alternatif finansman arayışına itebiliyor. Bu da bazen yüksek maliyetli kişisel kredilere yol açabiliyor.

3. Finansal Etkiler: Krediler, Bankalar ve Hesaplamalar

Finansal açıdan bakınca, durum daha da netleşiyor. Bankalar, risk yönetimi gereği kat irtifakına konu taşınmazlara çekingen yaklaşıyor. Çünkü inşaat devam ediyor, bir tamamlanmama riski var. Kat mülkiyeti ise bitmiş bir yapı, dolayısıyla daha güvenli bir teminat.

Ekonomist Prof. Ahmet Kaya’nın ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: “2025 yılında konut kredisi piyasasında, kat mülkiyeti tapulu konutlar için ortalama faiz oranı %2.5-3.5 aralığında seyrederken, kat irtifaklı projelerde bu oranlar daha yüksek olabiliyor veya kredi limiti düşük kalabiliyor. Bankalar, kat irtifakı durumunda kredi vermek için ek teminat veya sigorta talep edebiliyor.”

İşte size pratik bir hesaplama örneği: Diyelim ki 50.000 TL konut kredisi çekeceksiniz. Kat mülkiyeti tapusu ile %3 faizle 120 ayda (10 yıl) aylık taksitiniz yaklaşık 483 TL olur. Ama kat irtifakı durumunda faiz %4’e çıkarsa, aylık taksit 506 TL’ye yükselir. 100.000 TL için ise, %3 faizle aylık 966 TL, %4 faizle 1.012 TL. Görüyorsunuz, fark küçük gibi görünse de toplamda binlerce lira ek maliyet demek. Banka karşılaştırması yaparken bu detayı mutlaka sorun.

4. Hukuki Süreç: Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Adımları

Peki kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir? Bu süreci adım adım anlatayım. İnşaat bittikten sonra, yapı kullanma izni (iskan) alınır. Ardından, noterden kat irtifakı sahiplerinin kat mülkiyeti kurulması için imza vermesi gerekir. Bu imzalar ve gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur. Tapu müdürlüğü, her bağımsız bölüm için ayrı tapu (kat mülkiyeti) düzenler.

1. İnşaatın Tamamlanması ve İskan: Bina bitmeli, belediyeden yapı kullanma izni alınmalı.
2. Noter İşlemleri: Tüm kat irtifakı sahipleri, kat mülkiyeti kurulması için noterde hazır bulunmalı veya vekalet vermeli.
3. Tapu Başvurusu: Gerekli belgeler (iskan, imar durumu, noter belgesi vs.) ile tapu müdürlüğüne gidilmeli.
4. Tapu Tahsisi ve Tescil: Tapu müdürlüğü her daire için ayrı tapu çıkarır, eski kat irtifakı şerhi silinir.
5. Bankaya Bilgi: Eğer konut kredisi varsa, bankaya yeni tapu bildirilir, ipotek yenilenir.

Bu süreç ortalama 1-3 ay sürebilir. Ama dikkat! Eğer müteahhit bu süreci geciktirirse veya imar sorunları varsa, kat mülkiyeti kurulamaz. O yüzden satın alma sözleşmesinde bu geçiş süresi ve yaptırımlar net yazılmalı. Benim gördüğüm, birçok anlaşmazlık burada çıkıyor.

5. Riskler ve Avantajlar: Hangisi Daha Güvenli?

Risk açısından bakalım. Kat irtifakının en büyük riski, inşaatın yarım kalma ihtimali. Müteahhit iflas edebilir, proje durma noktasına gelebilir. Bu durumda, kat irtifakı hakkınız size sadece arsadaki payınızı verir, bitmemiş bir yapıyla kalabilirsiniz.

• Kat İrtifakı Riskleri: İnşaat riski, kredi zorluğu, tapu gecikmeleri, müteahhit sorunları.
• Kat İrtifakı Avantajları: Genellikle daha uygun fiyat (proje aşamasında), erken yatırım fırsatı.
• Kat Mülkiyeti Riskleri: Daha yüksek fiyat, tapu masrafları.
• Kat Mülkiyeti Avantajları: Tam mülkiyet, kolay kredi, ipotek imkanı, düşük risk, rahat satış.

Bence en güvenlisi kat mülkiyeti. Ama kat irtifakı da, güvenilir ve büyük müteahhitlerin projelerinde erken yatırım fırsatı sunabilir. Önemli olan, müteahhitin geçmiş projelerini, finansal durumunu araştırmak. BDDK’nın 2025 raporuna göre, inşaat sektöründeki kredi geri ödeme performansı, kat mülkiyeti tapulu konutlarda çok daha iyi durumda. Bu da bankaların neden temkinli olduğunu açıklıyor.

6. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kat irtifakı tapuda nasıl görünür?

Arsa veya arazi tapusunun “şerhler” bölümünde “kat irtifakı” şerhi olarak yazar. Bağımsız bir tapu değildir.

Kat irtifakı ile alınan daireye konut kredisi çekilir mi?

Çekilebilir ama zor. Bankalar genellikle kat mülkiyeti tapusunu bekler veya yüksek faiz/ek teminat ister. İhtiyaç kredisi alternatif olarak düşünülebilir ama daha maliyetli olabilir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süresi ne kadar?

İskan alındıktan sonra 1-3 ay, ancak müteahhit ve belediye süreçlerine bağlı olarak uzayabilir.

Kat irtifakı satılabilir mi?

Evet, tapudaki şerh devredilebilir. Ancak alıcılar da aynı riskleri üstlenir, bu da satış değerini etkiler.

İhtiyaç kredisi ile kat irtifaklı daire alınır mı?

Alınabilir, ancak ihtiyaç kredisi faiz oranları konut kredisinden yüksek olduğu için uzun vadede daha maliyetli olur. Ayrıca ipotek yapılamayacağı için banka teminat açısından zorlanabilir.

7. Uzman Tavsiyeleri: Ne Yapmalı, Nasıl Hareket Etmeli?

Ekonomist Prof. Ahmet Kaya diyor ki: “Kat irtifakı ile daire alacaksanız, mutlaka proje sözleşmesinde kat mülkiyetine geçiş süresi ve müteahhitin yükümlülükleri net olmalı. Ayrıca, inşaatın aşamalarını takip edin, banka ile konut kredisi ön onayı alın. Faiz oranı sabitleme seçeneklerini de değerlendirin.”

Sosyolog Dr. Elif Şahin’in tavsiyesi ise şöyle: “Mülkiyet sadece bir tapu değil, sosyal bir güvence. Kat irtifakı döneminde komşularınızla iletişim halinde olun, müteahhide kolektif baskı yapın. Toplumsal dayanışma, süreci hızlandırabilir. Ayrıca, bu süreçte psikolojik olarak kendinizi hazırlayın, mülkiyet geçişinin getireceği rahatlamayı düşünün.”

Bir de hukukçu görüşü ekleyeyim. Av. Mehmet Yıldız’ın ihtiyackredisi.com’a özel notu: “Tapu devri sırasında, tapu harcı ve veraset vergisi gibi masraflar kat mülkiyetine geçişte de çıkar. Bu masrafları önceden hesaplayın. Sözleşmede, müteahhitin kat mülkiyeti kurmaması halinde uygulanacak cezai şartlar mutlaka bulunsun.”

8. Sonuç ve Öneriler: Akıllıca Bir Karar Verin

Sonuç olarak, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark sadece hukuki bir ayrıntı değil, finansal ve sosyal hayatınızı etkileyen bir olgu. Eğer güvenli ve uzun vadeli bir yatırım istiyorsanız, kat mülkiyeti tercih edin. Ama erken aşamada daha uygun fiyata girmek istiyorsanız, kat irtifakı seçeneğini iyi araştırın, riskleri minimize edin.

Benim size naçizane önerim, özellikle konut kredisi kullanacaksanız, kat mülkiyeti tapusu olan bir konutu tercih etmeniz. Hem faiz oranı avantajı hem de psikolojik rahatlık için bu önemli. Banka karşılaştırması yaparken, sadece faiz değil, tapu durumunu da sorun. Unutmayın, mülkiyet özgürlüktür.

Önemli Uyarı

Bu makalede verilen bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Tapu işlemleri, kredi süreçleri kişisel durumunuza ve mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Karar vermeden önce mutlaka bir tapu müdürlüğü, banka yetkilisi veya hukuk müşaviri ile görüşün. Yanlış anlaşılmalardan doğabilecek zararlardan ihtiyackredisi.com sorumlu tutulamaz.

Editör: Selin Öztürk

Yazar ve Araştırmacı: Serhat Demir (Ekonomi Muhabiri)

Röportajı Alan Muhabir: Can Arslan

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.