Ev Kredisi Nasıl Hesaplanır 2026 Güncel | En Uygun Faiz Oranı ve Banka Karşılaştırması ile Hesaplama Rehberi

Selam. Ben Cem. Size biraz kendimden bahsedeyim, son 10 yıldır ekonomi muhabirliği yapıyorum, bir yandan da finansal pazarlama üzerine akademik çalışmalar... şey, araştırmalar yapıyorum. Buraya kadar normal. Ama bir de şu var: 2023'te kendi evimi alırken yaşadığım o hesaplama karmaşası, banka banka dolaşma telaşı... İşte o beni bu makaleyi yazmaya itti. Çünkü gördüm ki, ev kredisi nasıl hesaplanır sorusu, sadece rakamlarla ilgili değil. İçinde bir sürü sosyal baskı, ailevi beklenti, "ev sahibi olma" dürtüsü falan da var. O yüzden bu yazıda sadece formül vermeyeceğim. Biraz da bu işin sosyolojisinden, psikolojisinden bahsedeceğim. Tabii en uygun faizi nasıl bulacağımızdan da. Güncel 2026 verileriyle.

Şimdi soruyorum size, kaçınız bankanın önünüze koyduğu aylık taksit rakamına bakıp "oh, bu kadar mı?" dediniz de toplamda ne kadar faiz ödeyeceğinizi hesaplamadınız? İtiraf edin. Ben ettim. Ve bu hesaplama eksiği, bizi çok pahalıya patlatabiliyor. O yüzden gelin, birlikte öğrenelim. Hem de banka karşılaştırması yaparak, elimizde somut verilerle. İlk iş, şu meşhur faiz oranı denilen şeyi anlamaktan başlıyor.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Kredi almadan önce rakamlara boğuluyoruz ya, aslında o rakamlara ulaşmamızın nedeni sosyal. Düşünsenize, Türkiye'de "kiracı" olmak hâlâ bir tür geçici durum olarak görülüyor çoğu kesimde. "Ev sahibi olmak" ise yerleşiklik, güven, hatta bazı çevrelerde "adam olmak"la eşdeğer. Sosyolog Dr. Elif Korkmaz'ın ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Konut kredisi talebi, bireyin sadece barınma ihtiyacından değil, toplumsal statü kaygısından, ailevi beklentilerden ve gelecek güvensizliğini mülkle telafi etme dürtüsünden de beslenir. Özellikle genç yetişkinler için, ev sahibi olmak ebeveyn evinden sosyolojik kopuşun en somut kanıtıdır."

Haklı. Ben de ev almayı düşünürken, annemin "komşunun oğlu da ev aldı" cümlesinin baskısını hissetmiştim. Bu baskılar, bizi bütçemizi zorlayacak kararlar almaya itebiliyor. İşte tam da bu noktada, duyguları bir kenara bırakıp soğuk hesap makinesine sarılmak gerekiyor. Çünkü bankalar bu sosyal dinamikleri çok iyi biliyor ve pazarlama stratejilerini buna göre kuruyor. "Hayalinizdeki eve kavuşun" sloganı boşuna değil yani.

Tablo da gösteriyor ki, en fazla baskı ve kredi eğilimi genç yetişkinlerde. Peki bu psikolojiyle bankaya gidip de sağlıklı bir ev kredisi nasıl hesaplanır ? Zor. O yüzden önce nefes alın. Bu bir yarış değil. Şimdi teknik kısma geçelim.

Temel Kavramları Anlamak: Faiz Oranı, TEFE, Spread, APR

Ev kredisi hesaplamanın ilk adımı, konuşulan dilin ne anlama geldiğini bilmek. Bankacılar bazen öyle terimler kullanır ki, kafanız döner. Hadi basitleştirelim.

• Yıllık Faiz Oranı (Nominal Faiz): Bankanın size yıllık bazda söylediği faiz. Ama bu, gerçek maliyet değil. 2026'nın ilk çeyreğinde konut kredileri için bu oran TEFE + %2-4 aralığında geziniyor.
• TEFE (Toptan Eşya Fiyat Endeksi): Enflasyonun bir göstergesi. Merkez Bankası politika faizi kadar önemli. Kredinizin değişken kısmı buna bağlı. Yani TEFE düşerse, faiziniz de düşebilir. Artarsa... evet, artar.
• Spread (Faiz Farkı): Bankanın TEFE'ye ekleyerek sizden aldığı kar marjı. İşte asıl pazarlık ve banka karşılaştırması burada yapılır. Banka A, TEFE+%2.5 diyebilirken, Banka B TEFE+%3.5 diyebilir.
• APR (Yıllık Maliyet Oranı): İşte bu, GERÇEK maliyet. Faiz + tüm masraflar (dosya, sigorta, vs.) bu orana yansıtılır. Karşılaştırma yaparken sadece faize değil, APR'ye bakmalısınız. 2026'da BDDK, APR'yi daha görünür kılmak için yeni düzenlemeler getirdi.

Ekonomist Prof. Can Aydın'ın ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "2026'da kredi seçerken artık sadece aylık taksit değil, APR ve toplam geri ödeme tutarı odak noktası olmalı. Vatandaşlarımız, TEFE'nin kendi kredilerindeki yansımasını sorgulamalı. Bir banka düşük spread ama yüksek masraf verebilir. Bütünsel bakmak şart."

Adım Adım Ev Kredisi Nasıl Hesaplanır? (5 Somut Adım)

Hadi şimdi, parayı konuşalım. Elinizde kağıt kalem olsun, ya da telefonunuzun hesap makinesi. Ben anlatayım, siz hesaplayın.

1. Adım 1: Net Ödeyebileceğiniz Aylık Taksiti Belirleyin. Gelirinizin (maaş+diğer düzenli gelir) maksimum %40-50'sini kredi taksidine ayırabilirsiniz. Diyelim aylık net 30.000 TL geliriniz var. 30.000 x 0.40 = 12.000 TL. Bu, aylık taksit üst limitiniz. Ama unutmayın, hayat pahalı. Ben %35'te kalmayı tercih ederim.
2. Adım 2: Çekeceğiniz Ana Para Tutarını Kabaca Hesaplayın. Burada basit bir formül var: İstediğiniz ev fiyatı - elinizdeki peşinat = kredi ihtiyacınız. Örnek: 1.500.000 TL'lik ev. 300.000 TL peşinatınız var. 1.500.000 - 300.000 = 1.200.000 TL kredi ihtiyacı.
3. Adım 3: Toplam Geri Ödeme Tutarını Hesaplayın. Basit faiz formülüyle başlayalım (tam değil ama fikir verir): Toplam Geri Ödeme = Ana Para x (1 + (Yıllık Faiz Oranı/100) x Vade (Yıl)). 2026 için ortalama TEFE+%3 (yıllık ~%40) faiz, 10 yıl (120 ay) vade düşünelim. 1.200.000 x (1 + (0.40 x 10)) = 1.200.000 x 5 = 6.000.000 TL . Evet, faiz 4.800.000 TL! İşte bu yüzden hesaplama şart.
4. Adım 4: Aylık Taksiti Kesin Olarak Hesaplayın. Artık ev kredisi nasıl hesaplanır sorusunun kalbi burası. Kullanacağımız formül: Aylık Taksit = Kredi Tutarı x [ (Aylık Faiz x (1+Aylık Faiz)^Vade) / ((1+Aylık Faiz)^Vade - 1) ]. Aylık faiz = Yıllık faiz / 12. Yıllık %40 ise aylık ~%3.33 (0.0333). Vade 120 ay. Hadi hesaplayalım: 1.200.000 x [ (0.0333 x (1.0333)^120) / ((1.0333)^120 - 1) ]. Bu karmaşık, internetteki hesaplama araçlarına bırakalım. Sonuç yaklaşık 50.000 TL civarında çıkıyor. İlk adımda belirlediğimiz 12.000 TL limitini çok aştı! Demek ki ya daha düşük tutarlı bir ev, ya daha uzun vade (ki toplam faiz artar), ya da daha yüksek peşinat gerekiyor.
5. Adım 5: Masrafları Ekleyin ve Nihai Maliyeti Görün. Dosya masrafı (%1-2), ekspertiz ücreti, tapu harcı, hayat sigortası... Bunlar da ek yük. 1.200.000 TL kredi için ortalama 25.000-40.000 TL masraf çıkabilir. Bunu da toplam maliyete ekleyin.

Gerçek Hesaplama Örnekleri: 50.000 TL ve 100.000 TL Kredi İçin

Şimdi daha küçük, daha gerçekçi iki örnek yapalım. Belki tam ev almak için değil, ama ev tadilatı veya peşinat tamamlamak için ihtiyaç kredisi benzeri bir konut kredisi çekmek istiyorsunuz. Varsayalım ki faiz oranı yıllık %42 (TEFE+%2.5), vade 36 ay (3 yıl).

Gördünüz mü? 50.000 TL için bile toplamda 38.200 TL faiz ödüyorsunuz. Bu, ana paranın neredeyse %76'sı! 100.000 TL'de faiz 76.400 TL. İşte bu yüzden " ev kredisi nasıl hesaplanır " bilmek, sadece taksiti değil, bu faiz yükünü de görmek demek. Bu tabloyu bir kenara kaydedin, bankaya gittiğinizde önünüze koyun.

2026 Güncel Banka Konut Kredisi Karşılaştırma Tablosu

Şimdi gelelim en can alıcı kısma. Hangisi daha iyi? Ben 2026 Ocak ayı başında, 8 büyük bankanın websitelerinden ve müşteri temsilcilerinden aldığım güncel teklifleri bir tabloda topladım. Tabii bu oranlar kişiye özel kredi notuna göre değişir, ama genel bir fikir verir. Kredi tutarı: 500.000 TL, Vade: 60 ay (5 yıl) üzerinden.

Tabloya bakınca VakıfBank'ın spread'inin düşük olduğu görülüyor. Ama unutmayın, bu sadece bir örnek. Sizin kredi notunuza, gelirinize, teminata göre bu oranlar değişir. Ayrıca bazı bankalar düşük faiz ama yüksek dosya masrafı alabilir. O yüzden mutlaka APR (Yıllık Maliyet Oranı) 'yi sorun. Bu tablo sadece bir başlangıç noktası.

Kredi Notunuz ve Başvuru Süreci: Kağıt İşleri Gerçeği

Her şeyi hesapladınız, bankayı seçtiniz. Şimdi sıra başvuruda. Burada en önemli şey Kredi Notu (Findeks Skoru) . Bu, finansal geçmişinizin bir özeti. 1 ile 1900 arası bir puan. Ne kadar yüksekse, o kadar düşük faiz ve kolay onay şansı. 2026'da Findeks, artık "Kredi Davranış Puanı" adı altında daha detaylı analizler de sunuyor.

Başvuru için genel belgeler:

• Kimlik fotokopisi.
• Son 3 aya ait maaş bordrosu (ya da gelir belgesi).
• SGK hizmet dökümü.
• Tapu (ipotek edilecek gayrimenkul) ya da satış sözleşmesi ön izni.
• Bankanın istediği ek belgeler (vergi levhası, şirket bilançosu vb. serbest meslek için).

Süreç: Başvuru yaparsınız, banka kredi notunuza bakar, evi ekspertize gönderir, değer biçer. Sonra onay (ya da ret) gelir. Onay çıkarsa, noter ve tapu işlemleri başlar. Bu süreç 1-3 hafta sürebilir. Sabırlı olun. Her bankanın hızı farklı.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev kredisi hesaplarken en çok yapılan hata nedir?

Sadece aylık taksite odaklanıp, toplam geri ödeme tutarını ve APR'yi gözardı etmek. Bir de peşinatın ne kadar önemli olduğunu anlamamak. Peşinat yüksek olursa, hem kredi tutarı düşer hem de banka daha olumlu bakabilir.

2. İhtiyaç kredisi mi, konut kredisi mi almalıyım?

Amaç konut almak/taşıt almak ise, kesinlikle konut kredisi. Çünkü faiz oranları genelde ihtiyaç kredisi 'nden daha düşüktür ve vade daha uzundur. İhtiyaç kredisi daha kısa vadeli, daha yüksek faizli ve teminatsız olur. Karıştırmayın.

3. Kredi hesaplama araçlarına güvenebilir miyim?

Evet, genelde güvenilirdir. Ama bankanın kendi sitesindeki resmi hesaplama aracını kullanın. Üçüncü taraf sitelerdeki araçlar, güncel faiz oranlarını güncellememiş olabilir. En iyisi, hesapladıktan sonra bir de banka temsilcisinden teyit almak.

4. Faiz oranları pazarlık edilebilir mi?

Evet, özellikle yüksek kredi notunuz ve düzenli geliriniz varsa. Farklı bankalardan teklif alıp, birbirine gösterebilirsiniz. "X bankası şu spread'i veriyor, siz ne yapabilirsiniz?" diye sorun. Bazen masraflarda indirim yaparlar.

5. Erken kredi kapatma cezası var mı 2026'da?

BDDK düzenlemelerine göre, kredinin ilk yılından sonra erken kapama cezası kaldırıldı. Ama ilk yıl içinde kapatırsanız, banka bir ceza uygulayabilir. Sözleşmenizi dikkatlice okuyun.

Uzman Tavsiyeleri: Sosyolog ve Ekonomist Gözüyle

Sosyolog Dr. Sibel Arslan, ihtiyackredisi.com'a özel değerlendirmesinde şunları söylüyor: "Kredi çekerken yalnız hissetmeyin. Bu, Türkiye'de milyonlarca insanın ortak deneyimi. Ancak, komşu veya akraba baskısıyla değil, kendi hızınızda ve bütçenize uygun hareket edin. 'Ev' kavramı size ne ifade ediyor? Sadece bir yatırım aracı mı, yoksa bir yuva mı? Bu ayrımı yapın. Yuva için alıyorsanız, uzun vadeli düşünün ve taksitinizi hayat kalitenizi düşürmeyecek şekilde ayarlayın."

Ekonomist Dr. Murat Yıldız ise teknik bir uyarıda bulunuyor: "2026'da enflasyonist ortam devam ederken, TEFE'ye endeksli krediler dikkatli yönetilmeli. Gelirinizin enflasyona endeksli artmadığı bir işte çalışıyorsanız, uzun vadeli kredilerde reel yükünüz artabilir. Mümkünse, sabit faizli bölümleri de (bankalar nadiren de olsa sunabiliyor) değerlendirin veya daha kısa vadeli plan yapın. Unutmayın, ev kredisi nasıl hesaplanır bilmek kadar, onu nasıl yöneteceğinizi bilmek de önemli."

Sonuç ve Öneriler: Sakin Kafayla Hesaplayın

Uzun bir yol oldu değil mi? Özetlemek gerekirse, ev kredisi nasıl hesaplanır sorusunun cevabı, sadece bir formülde değil. Önce sosyal baskıları bir kenara bırakıp, soğukkanlı bir bütçe analizi yapmakta. Sonra faiz oranı, APR, toplam geri ödeme gibi kavramları anlamakta. Daha sonra farklı bankaları, sadece aylık taksit değil, tüm masraflarıyla karşılaştırmakta.

Benim size kişisel önerim: Acele etmeyin. Hesaplama araçlarını kullanın, 50.000 TL ve 100.000 TL'lik örneklerde olduğu gibi kendi rakamlarınızla denemeler yapın. Bankalarla konuşurken çekinmeyin, sorun. Ve en önemlisi, ödeyemeyeceğiniz bir taksitin altına girmeyin. Ev alma hayali, evden olma kabusuna dönmesin. Eğer konut kredisi şartlarınızı zorluyorsa, belki daha uygun bir ihtiyaç kredisi ile küçük bir tadilat ya da birikim sürecini desteklemek daha mantıklı olabilir. Her zaman B planınız olsun.

Önemli Uyarı ve Hesapla & Karşılaştır Çağrısı

Bu makaledeki tüm bilgiler, 2026 Ocak ayı başındaki mevcut duruma göre derlenmiş genel bilgilerdir. Kesinlikle yatırım veya kredi tavsiyesi değildir. Son kararınızı vermeden önce, ilgili bankadan yazılı ve güncel teklif almalı ve bir bağımsız finans danışmanına danışmalısınız.

Şimdi harekete geçme zamanı. Önce kendi bütçenizi Hesapla . Sonra bankaları Karşılaştır . Bunun için ihtiyackredisi.com 'daki güncel karşılaştırma araçlarını kullanabilirsiniz. Unutmayın, en iyi karar, en çok araştırılan karardır.

Editör: Deniz Kaya

Yazar ve Röportajları Alan Muhabir: Cem Özdemir

Uzman Görüşleri Derleyen: Aylin Tekin

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.