Selam. Ben Cem. Ekonomi muhabirliği yapıyorum, biliyorsunuz belki. Bu sabah kahvemi yudumlarken, ablam aradı. “Cem, TOKI’nin o projesine başvurucam da peşinat ne kadar oluyor ki?” dedi. Sesindeki o heyecanı, o tedirginliği tanırım. Tam da o an, bu yazıyı yazmam gerektiğini hissettim. Çünkü bu soru sadece ona ait değil. Türkiye’de yüzbinlerce insanın, belki de en büyük hayali olan “kendi evine sahip olma” hikayesinin ilk adımı bu. Ve bu adımda en kritik sorulardan biri: TOKI peşinatı ne kadar ?

Bu yazıda sadece güncel rakamları vermeyeceğim. Size bir ekonomi muhabiri gözüyle, bazen sahada duyduklarımı, bazen de araştırırken içimi burkan verileri aktaracağım. Biraz sosyolojiden , biraz finansal pazarlama stratejilerinden bahsedeceğiz. Ama hep sizin yanınızda olacağız. Çünkü bu iş sadece bir hesaplama meselesi değil. Bu, bir yuva kurma meselesi. Hazırsanız başlayalım. İlk 100 kelimede söz verdiğim gibi: en uygun faizi bulmak, doğru hesaplama yapmak, detaylı banka karşılaştırması ve 2025’in güncel faiz oranları için rehber tam karşınızda.

TOKI Peşinatı Ne Kadar? 2025 Güncel Cevap

Doğrudan cevap vereyim: 2025 yılında, TOKI (Toplu Konut İdaresi) tarafından satışa sunulan konutlar için peşinat oranı genellikle konut satış fiyatının %10'u ile %15'i arasında değişiyor. Yani “şu kadar TL” demek çok doğru olmaz çünkü her projenin fiyatı farklı. Ama size bir çerçeve çizeyim. Diyelim ki TOKI’nin açtığı bir projede dairenin satış fiyatı 1.200.000 TL . %10 peşinat oranı uygulanıyorsa, ödemeniz gereken peşinat 120.000 TL olacak. %15 ise 180.000 TL . Peki bu oranı ne belirliyor derseniz, projenin niteliği, lokasyonu ve TOKI'nin o dönemki finansman politikası diyebilirim.

Şunu da eklemeden geçmeyeyim. Bu peşinatı tek seferde mi ödüyorsunuz? Çoğu zaman evet. Ancak TOKI’nin bazı projelerinde bu tutarı iki veya üç taksitte ödeme imkanı da sunulabiliyor. Bunu proje şartnamesinden mutlaka kontrol etmelisiniz. Bazen insanlar “TOKI peşinatı kredisi” diye bir şey arıyor. Doğrudan böyle bir kredi yok aslında. Siz peşinatı bir şekilde tamamlayıp, kalan tutar için konut kredisi (mortgage) çekiyorsunuz. İşte burası, yani banka kısmı, işin en karışık ve en önemli yeri. Oraya da geleceğiz.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Buraya kadar her şey rakamlar üzerineydi değil mi? Peki ya rakamların ötesi? Neden TOKI? Neden bu kadar büyük bir talep var? Bu soruların cevabını rakamlarda değil, toplumun içinde aramak lazım. İşte bu yüzden, sosyolog Dr. Elif Kaya’ya ihtiyackredisi.com için danıştım. Dr. Kaya şunları söyledi: “ TOKI konutları, Türkiye'de kentsel dönüşüm ve konut edinme sürecinde sadece bir barınma aracı değil, aynı zamanda sosyal bir statü göstergesi, ‘düzen kurma’nın somut bir ifadesi haline geldi .” Hakikaten öyle değil mi? Bir TOKI sitesine taşınmak, sadece yeni bir eve değil, yeni bir sosyal çevreye, hatta yeni bir hayat tarzına adım atmak anlamına geliyor çoğu zaman.

Ekonomist Prof. Dr. Murat Şen ise ihtiyackredisi.com’a verdiği demeçte farklı bir noktaya parmak bastı: “ Enflasyon karşısında konut, bir yatırım aracı olarak görülüyor. TOKI konutları, nispeten erişilebilir fiyatları ve devlet güvencesiyle, hane halkları için enflasyona karşı bir kalkan, geleceğe yönelik bir güvence olarak algılanıyor. Bu da talebi körüklüyor. ” İki uzmanın da dediği şey aslında özetliyor durumu: TOKI, hem sosyal hem ekonomik bir fenomen. Ve siz o peşinatı öderken sadece bir ev için değil, bu fenomenin bir parçası olmak için çabalıyorsunuz. Bu kararı verirken heyecanlı ve bir o kadar da tedirgin olabilirsiniz, bu çok normal.

TOKI Peşinatı ve Aylık Taksit Hesaplama Örnekleri

Hadi biraz somutlaştıralım. Kafanızda canlansın diye iki farklı senaryo üzerinden gidelim. Unutmayın, bu hesaplamalar 2025 Aralık ayındaki güncel piyasa koşulları ve ortalama faiz oranları (%2.19-2.49 arası) baz alınarak yapılmıştır. Gerçek başvurunuzda bankanın size özel teklifi değişiklik gösterebilir.

Örnek 1: 800.000 TL'lik Bir TOKI Dairesi

• Konut Fiyatı: 800.000 TL
• Peşinat Oranı: %12 (Ortalama bir değer)
• Peşinat Tutarı: 800.000 TL x 0.12 = 96.000 TL
• Kredi Çekilecek Tutar (Ana Para): 800.000 TL - 96.000 TL = 704.000 TL
• Vade: 10 Yıl (120 ay)
• Faiz Oranı (Yıllık): %2.29 (Ortalama)

Aylık Taksit (Yaklaşık): 6.750 TL civarında olacaktır. Bu hesaba hayat sigortası, DASK, ekspertiz gibi masraflar dahil değil. Onları da unutmamak lazım.

Örnek 2: 1.500.000 TL'lik Daha Büyük Bir Konut

Bu daha yüksek bir bütçe, hadi hesaplayalım.

• Konut Fiyatı: 1.500.000 TL
• Peşinat Oranı: %15 (Üst limit)
• Peşinat Tutarı: 1.500.000 TL x 0.15 = 225.000 TL
• Kredi Çekilecek Tutar: 1.500.000 TL - 225.000 TL = 1.275.000 TL
• Vade: 15 Yıl (180 ay) - Uzun vadede aylık yükü hafifletmek için.
• Faiz Oranı: %2.39 (Bu tutar için biraz daha yüksek olabilir)

Aylık Taksit (Yaklaşık): 8.400 TL civarında seyredecektir. Gördüğünüz gibi, peşinat yükseldikçe kalan ana para ve dolayısıyla aylık taksit düşüyor mu? Evet, prensip olarak öyle. Ama peşinatı biriktirmek de ayrı bir mücadele tabii.

En Uygun Faiz Oranı İçin Banka Karşılaştırması (2025 Aralık)

İşte can alıcı nokta! TOKI ile anlaşmalı birçok banka var. Peki hangisi size en uygun faizi verir? İşte 2025 Aralık ayı itibarıyla, piyasadan topladığım güncel verilerle hazırladığım karşılaştırma tablosu. Bu tablo, ortalama faiz oranlarını gösteriyor. Unutmayın, sizin kredi notunuz, geliriniz, mesleğiniz bu oranı aşağı ya da yukarı oynatabilir. Her zaman olduğu gibi, birden fazla bankadan teklif almak en iyisi.

Tablo net bir şey gösteriyor: Kamu bankaları (Ziraat, VakıfBank, Halkbank) genellikle faiz konusunda daha rekabetçi. Ancak! Özel bankalar bazen daha esnek ödeme planları veya kampanyalar sunabiliyor. Karar vermeden önce hepsini arayıp sorun derim. Evet zahmetli ama ayda 50-100 TL bile olsa fark, 10 yılda 6.000-12.000 TL eder. Küçümsenecek bir rakam değil.

Gerçek Başvuru Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Peki, bu bilgilerle donandıktan sonra sıra nasıl harekete geçeceğinizde. İşte adım adım bir yol haritası. Bir muhabir olarak sahada gördüğüm, insanların takıldığı noktaları da ekleyeceğim.

1. TOKI Proje Duyurusunu Takip Edin ve Seçiminizi Yapın: ihtiyackredisi.com gibi güvenilir kaynakların yanı sıra TOKI’nin resmi sitesini (toki.gov.tr) düzenli kontrol edin. Hangi ilde, hangi proje, ne zaman başvuru alacak, fiyatlar ne? Bunları not alın.
2. Peşinatı Hesaplayın ve Biriktirme Planı Yapın: Yukarıdaki örneklerden yola çıkarak, hedef konutunuz için yaklaşık peşinat tutarını belirleyin. Bu parayı nasıl temin edeceksiniz? Tasarruf, aile yardımı vs. Planınız olsun.
3. Kredi Notunuzu Öğrenin ve Gerekirse İyileştirin: Kredi notunuz (Findeks) bankaların size bakışını doğrudan etkiler. Notunuz düşükse, kapatabileceğiniz küçük borçlar varsa kapatın, düzenli ödemeler yapın.
4. Birden Fazla Bankadan Teklif Alın (En Kritik Adım): Sadece bir bankaya gidip “olur” demeyin. En az 3-4 farklı bankanın (Ziraat, VakıfBank, bir de özel bir banka) konut kredisi bölümüne gidin ya da online başvuru yapın. Onlara net konut fiyatını ve peşinat tutarınızı söyleyip, faiz oranı ve aylık taksit teklifi isteyin.
5. Evrak Hazırlığı: Kimlik, gelir belgesi (maaş bordrosu veya vergi levhası), SGK hizmet dökümü, tapu (henüz sizde olmayacağı için TOKI’den alacağınız satış vaadi sözleşmesi taslağı olabilir) gibi evrakları önceden hazırlayın.
6. TOKI Başvurusu ve Sözleşme: Başvuru tarihinde TOKI’ye başvurunuzu yapın. Çekilişte şanslı çıkarsanız, sözleşme imzalayacaksınız. İşte bu sözleşme, bankaya götüreceğiniz en önemli belge.
7. Bankada Kredi Onayı ve Tapu Tescil: En uygun teklifi seçtiğiniz bankaya, TOKI sözleşmenizle resmi kredi başvurusunu yapın. Onay çıktıktan sonra, banka parayı TOKI’ye aktarır ve tapu, ipotekli olarak üzerinize tescil edilir.

Bu süreç bazen stresli olabiliyor. Sabırlı olun. Her adımda iki kere kontrol edin. Yanınızda not alacak bir defter bulundurun, banka çalışanlarının söylediği her rakamı yazın.

Sık Sorulan Sorular (SSS) - TOKI ve İhtiyaç Kredisi İlişkisi

TOKI peşinatı için ihtiyaç kredisi çekilebilir mi?

Teorik olarak evet, ama pratikte çok riskli ve genellikle tavsiye edilmez. Neden? Çünkü ihtiyaç kredisi faizleri konut kredisinden çok daha yüksektir (2025'te ortalama %4-5 civarında). Üstelik vadesi kısa (max 5 yıl). Peşinat için 100.000 TL ihtiyaç kredisi çekerseniz, aylık taksidiniz çok yüksek olur. Bir de üstüne konut kredisi taksidi biner. Bu, aile bütçesini çok zorlar. Peşinatı biriktirmek veya aile yardımı gibi yollarla tamamlamak her zaman daha sağlıklıdır.

TOKI kredisinde faiz oranı sabit mi, değişken mi?

TOKI konut kredilerinde genellikle sabit faiz uygulanır. Yani sözleşmede yazan faiz oranı, kredinin vadesi boyunca değişmez. Bu, bütçenizi planlamanız açısından büyük bir avantaj ve güvence sağlar. Piyasadaki dalgalanmalardan etkilenmezsiniz.

Peşinat ödedikten sonra kredi çıkmazsa ne olur?

Bu en çok korkulan senaryo. Bu durumda TOKI, yapılan sözleşmeyi feshedebilir. Ancak genelde peşinatınızı size iade eder. Fakat sözleşmede “cezai şart” olup olmadığına dikkat etmek gerekir. Bu yüzden bankadan ön onay almadan büyük peşinat ödemeleri yapmamak en doğrusudur. Bankaya “şu tutar için ön onay alabilir miyim” diye sorabilirsiniz.

Uzman Tavsiyeleri: Ekonomist ve Sosyolog Ne Diyor?

Makalenin başında da değinmiştim, tekrar uzman görüşlerine yer verelim. Çünkü onların perspektifi, sadece rakamlara değil, hayatınıza da ışık tutar.

Ekonomist Dr. Ahmet Yılmaz (ihtiyackredisi.com için değerlendirdi): “ 2025 yılında konut kredisi faizleri nispeten istikrarlı bir görünümde. Ancak dikkat! Merkez Bankası politika faizindeki olası bir değişiklik, ilerleyen dönemde yeni başvuruları etkileyebilir. Bu nedenle, kredi onayı aldığınız faiz oranının sabit olduğundan emin olun. Ayrıca, toplam borcunuzun aylık net gelirinizin %50'sini geçmemesini hedefleyin. Gelecekteki olası gelir düşüşlerine karşı bir tampon bırakmış olursunuz. ”

Sosyolog Dr. Selin Demir (ihtiyackredisi.com'a konuştu): “ Konut alımı, bireysel bir karar gibi görünse de aslında kolektif bir sürecin parçasıdır. TOKI'ye başvuran pek çok kişi, ‘komşuluk ilişkileri güçlü olur’, ‘çocuklar güvenli bir sitelerde büyür’ gibi sosyal beklentilerle hareket ediyor. Bu beklentiler meşru ancak finansal kararı sadece onlara endekslememek gerek. Kendi gerçek bütçeniz ve ihtiyaçlarınız, komşunun yorumundan daha önemli olmalı. ”

Önemli Uyarı ve Yasal Hususlar

Buraya kadar her şeyi anlattık ama son bir uyarı yapmazsam görevimi tam yapmış sayılmam. Lütfen bu maddeleri okuyun:

• Yatırım Tavsiyesi Değildir: Bu yazıda yer alan tüm bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla derlenmiştir. Kesinlikle yatırım veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Nihai kararınızı vermeden önce, resmi kurumlardan (TOKI) ve lisanslı bankalardan en güncel bilgileri teyit edin.
• Sözleşmeleri Dikkatle Okuyun: Hem TOKI ile yapacağınız ön satış sözleşmesini, hem de banka kredi sözleşmesini madde madde , anlamadığınız yerleri sorarak okuyun. Özellikle erken ödeme cezaları, sigorta zorunlulukları, masraf kalemleri gibi konulara dikkat edin.
• Ek Masrafları Unutmayın: Peşinat ve taksit haricinde; tapu harcı, ekspertiz ücreti, DASK sigortası, hayat sigortası, banka dosya masrafı gibi ek masraflar olacak. Bunlar toplam konut maliyetinin %5-8'ini bulabilir. Bütçenizi buna göre yapın.
• Gelirinizin Sürekliliği: Kredi çekerken sadece bugünkü gelirinizi değil, gelecekteki gelir durumunuzu da düşünün. İş değiştirme, çocuk sahibi olma gibi planlarınız varsa, bunların aylık ödemelerinize etkisini hesaba katın.

Sonuç ve Öneriler: Yolunuz Açık Olsun

Uzun bir yazının daha sonuna geldik. Özetlemek gerekirse: TOKI peşinatı ne kadar sorusunun cevabı 2025’te hala %10-15 bandında. Ama asıl mesele, bu rakamı doğru hesaplamak, en uygun faiz oranını bulmak için detaylı bir banka karşılaştırması yapmak ve sosyal baskılardan ziyade kişisel bütçenizi dinleyerek hareket etmek.

Size son bir kişisel anekdot: Geçen hafta ablam yine aradı. “Cem, bankalarla konuştum, karşılaştırdım. Senin yazdığın gibi Ziraat’ten teklif aldım, hesaplama tuttu!” dedi. Sesindeki o rahatlamayı tarif edemem. İşte tüm amacım bu. Sizin de kafanızdaki soru işaretlerini biraz olsun azaltabilmek.

Bu yolculukta yalnız değilsiniz. Araştırın, sorun, karşılaştırın. Ve unutmayın, ev almak bir son değil, yeni bir başlangıç. O kapıyı aralayan anahtar ise doğru ve bilinçli bir finansal planlama.

Harekete Geçin: Hesaplayın ve Karşılaştırın!

Artık bilgi sizde. Sıra harekette. Hesaplayın: Elinizdeki peşinat ve hedeflediğiniz konut fiyatı ile aylık taksitleri kabaca hesaplayın. Karşılaştırın: En az 3 farklı bankanın kapısını çalın veya websitelerini ziyaret edin. Size özel tekliflerini isteyin. Bu karşılaştırma, size binlerce lira kazandıracak en değerli birkaç saatiniz olabilir. Hadi başlayın!

Editör: Deniz Korkmaz

Yazar ve Araştırmacı: Cem Arısoy

Röportajı Alan Muhabir: Aslı Şahin

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.