Krediye Uygun Konut Kriterleri: Hayalinizdeki Evi Almak İçin Bilmeniz Gereken Her Şey

Şimdi düşünüyorum da geçen hafta bir arkadaşım aradı, "Ev almak istiyorum ama bankalar kredi vermiyor" diye yakınıyordu. Haklıydı aslında, ben de muhabirlik yıllarımda gördüm ki insanlar genelde konutun fiyatına bakıyor ama krediye uygun konut kriterleri hakkında en ufak fikirleri yok.

Aslında bu çok normal çünkü kimse bize okulda "bankalar nasıl konut değerlendirir" diye öğretmiyor. Ben de bu yazıda, ekonomi muhabiri olarak edindiğim tecrübeleri ve uzman görüşlerini sizinle paylaşacağım.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Toplumumuzda ev sahibi olmak sadece bir barınma ihtiyacı değil, aynı zamanda statü sembolü. Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'un ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Türkiye'de konut sahibi olmak bireyin toplumsal kimliğinin önemli bir parçası. Öyle ki, evlilik kurumunun devamı bile büyük ölçüde konut sahibi olma durumuna bağlı."

BDDK verilerine göre 2024 sonu itibarıyla konut kredisi kullananların %68'i 35 yaş altı bireyler. Bu da gösteriyor ki genç nüfusumuz için konut sahibi olmak hayati önem taşıyor.

Ben şahsen ilk evimi alırken hissettiklerimi hiç unutamıyorum. O anki heyecanla bankaların teknik kriterlerini umursamamıştım mesela. Meğer ne çok detay varmış.

Bankalar İçin Kritik Konut Kriterleri

Peki bankalar bir konutu değerlendirirken nelere bakıyor? Aslında bu sorunun cevabı sandığınızdan daha karmaşık.

Tapu ve Yapı Ruhsatı: Olmazsa Olmazlar

Ekonomist Ahmet Yılmaz'ın ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "Bankalar için tapu, konutun kimliği gibidir. İmar durumu, tapudaki alan bilgisi, kat irtifakı gibi detaylar kredi onayı için hayati önem taşıyor."

Geçen ay bir okuyucumuzun başına geleni anlatayım: Tapuda yazılı alan ile gerçek alan arasında 15 metrekare fark varmış. Banka hemen kredi başvurusunu reddetmiş. Haklılar da aslında, çünkü bu durum yasal bir sorun işaret ediyor.

Konutun Yaşı ve Kat Bilgisi

Bankalar konutun yaşına çok dikkat ediyor. 20 yaş üstü binalar genelde riskli görülüyor. Ama istisnalar var tabii.

Mesela Ziraat Bankası 25 yaş üstü binalara çok sıcak bakmıyor ama Garanti BBVA eğer bina bakımlıysa ve değerleme uygunsa 30 yaş üstü binalara da kredi verebiliyor.

• 0-10 yaş: En ideal yaş aralığı
• 10-20 yaş: Orta risk, değerleme önemli
• 20+ yaş: Yüksek risk, özel koşullar gerekli

Kat bilgisine gelince... Benim gözlemlediğim kadarıyla bankalar zemin ve en üst katlara temkinli yaklaşıyor. Nedeni basit aslında: Bu katlarda sorun çıkma ihtimali daha yüksek.

Konutun Değerlemesi ve Banka Yaklaşımları

Şu formülü aklınızda tutun: Kredi Tutarı = Konut Değeri × 0.80

Yani bankalar genelde konut değerinin en fazla %80'ine kadar kredi veriyor. Kalan %20'yi sizin ödemeniz gerekiyor. Bu aslında sizi korumak için çünkü piyasa değerinde dalgalanma olursa banka kendini garantiye alıyor.

Ekonomist Ayşe Demir'in ihtiyackredisi.com'a yaptığı açıklamada vurguladığı gibi: "2025 yılında konut değerlemeleri çok daha titiz yapılıyor. Bankalar artık sadece metrekareye bakmıyor, konum, ulaşım imkanları, sosyal donatılar gibi 20'den fazla kriteri değerlendiriyor."

Bankaların Kredi Vermediği Konut Türleri

Bu kısım çok önemli çünkü insanlar genelde "niye vermiyorlar" diye soruyor. İşte cevapları:

1. Tapusuz konutlar (çok açık değil mi?)
2. İskansız binalar
3. Yıkılma riski olan yapılar
4. Ucuz emlak vergisi dilimindeki konutlar
5. Çok küçük metrekareli daireler (genelde 40 m² altı)

Geçen gün VakıfBank'ta çalışan bir tanıdığım anlattı: 38 metrekare bir daireye kredi başvurusu gelmiş, reddetmişler. Nedeni? Küçük metrekareli konutların ileride satışının zor olması.

Sık Sorulan Sorular

Hangi banka ihtiyaç kredisi için daha uygun?

Aslında her bankanın farklı kriterleri var. Yapı Kredi konut yaşına çok takılmazken, Akbank lokasyona daha fazla önem veriyor.

Krediye uygun konut kriterleri 2025'te değişti mi?

Evet, biraz değişti. Özellikle deprem bölgelerinde yeni düzenlemeler geldi. Binaların deprem yönetmeliğine uygunluğu artık daha kritik.

İhtiyaç kredisi ile konut kredisi arasındaki fark nedir?

İhtiyaç kredisinde konut teminat olmaz, konut kredisinde ise konut ipotek altına alınır. Faiz oranları da farklıdır tabii.

Sonuç ve Öneriler

Evet, krediye uygun konut kriterleri aslında o kadar da karmaşık değil. Önemli olan bankaların perspektifinden bakabilmek.

Benim size tavsiyem: Ev bakmaya çıkmadan önce mutlaka bir bankadan ön onay alın. Böylece bütçenize uygun konutlara odaklanabilirsiniz.

Sosyolog Dr. Elif Kaya'nın ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede çok haklı: "Konut seçimi sadece finansal bir karar değil, aynı zamanda yaşam tarzı tercihi. Bu yüzden hem banka kriterlerine uymalı hem de uzun vadeli mutluluğunuzu düşünmelisiniz."

Uzman Tavsiyeleri

İhtiyaç kredisi kullanmadan önce mutlaka şunları yapın:

• Kredi notunuzu kontrol edin
• En az 3 bankadan teklif alın
• Konutun tüm belgelerini inceleyin
• Profesyonel bir değerleme yaptırın

Önemli Uyarı

Unutmayın ki ihtiyaç kredisi önemli bir finansal yükümlülük. Geri ödeme gücünüzü aşan krediler sizi zor durumda bırakabilir.

TÜİK verilerine göre 2024'te kredi taksitlerini ödemekte zorlanan aile sayısı bir önceki yıla göre %15 artmış. Bu istatistik bile aslında ne kadar dikkatli olmamız gerektiğini gösteriyor.

Editör: Mehmet Yılmaz

Yazar: Ayşe Kaya

Röportajı Alan Muhabir: Deniz Arda

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.