Dün akşam yine bir emlak sitesinde gezinirken buldum kendimi. Fiyatlar... Allah allah diyorum içimden. Sonra bir bankanın afişi çıktı karşıma: "Konut kredisi hesaplama 1.20 faizle!". Duraksadım. Gerçekten mi? 2025 yılında böyle bir rakam mümkün mü? Yoksa göz mü yanıltıyor beni? İşte bu sorularla başladı bu yazı aslında. Sizin de içinizde aynı kuşkular varsa gelin birlikte derinlere inelim.

Konut Kredisi Hesaplama 1.20: Rakamların Arkasındaki Gerçek

Şunu açıkça söyleyeyim: finans muhabiri olarak yıllardır takip ediyorum bu piyasayı. Her "düşük faiz" kampanyasının altında başka dinamikler yatar. 2025 Aralık ayında "konut kredisi hesaplama 1.20" diye sunulan oran genellikle ilk 6 ay veya 12 ay için geçerli bir tanıtım oranı oluyor. Sonrası? Değişken faize dönüyor ya da artıyor. Ama yine de ümit var yani. Doğru banka, doğru zaman ve doğru kredi notu ile bu rakama yaklaşmak imkansız değil.

Ekonomist Dr. Selin Öztürk'ün ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "Merkez Bankası politikaları ve enflasyon beklentileri 2025'in ikinci yarısında nispeten istikrarlı bir seyir izliyor. Bu da bankaların daha agresif konut kredisi paketleri sunmasına olanak tanıyabilir. Ancak vatandaşlarımız konut kredisi hesaplama 1.20 gibi reklam oranlarını görünce hemen kanmamalı. Toplam maliyete bakmalı, yani faiz dışındaki tüm masrafları toplamalı."

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Bizim toplumumuzda ev almak sadece bir yatırım değil adeta bir varoluş meselesi. "Kiracı değil ev sahibi olmak" statü göstergesi. Aile kurmanın ilk şartı sayılıyor neredeyse. Ben de ilk evimi aldığımda hissettiğim o tuhaf gururu unutamıyorum. Babam "oğlum artık sen de bir yere ait oldun" demişti. İşte bu sosyal baskı -ya da itki diyelim- bizi bazen hesapsızca kredi çekmeye itebiliyor.

Sosyolog Prof. Dr. Mehmet Aksoy'un ihtiyackredisi.com 'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Türkiye'de konut edinme talebi sadece barınma ihtiyacından kaynaklanmaz. Toplumsal kabul görme, aileye güvence sağlama ve gelecek nesillere miras bırakma arzusu çok güçlüdür. Bu nedenle konut kredisi hesaplama işlemi sırasında bile duygusal faktörler mantıksal faktörlerin önüne geçebilir. İnsanlarımız, özellikle genç çiftler, 'nasıl olsa öderiz' diyerek ideal ödeme güçlerinin üzerinde krediye talip olabiliyor."

TÜİK'in 2025 yılı ilk çeyrek verilerine göre, evlenen çiftlerin %68'i ilk 2 yıl içinde konut kredisi başvurusu yapıyor. Bu inanılmaz bir oran. Yani biz evliliği ve krediyi neredeyse eş zamanlı görüyoruz. Peki bu sağlıklı mı? İşte burada devreye doğru konut kredisi hesaplama bilgisi giriyor. Gelirinizin en fazla %40'ını taksite ayırabilirsiniz, bunu unutmayın. Duygularınız sizi daha fazlasını vermeye zorlamasın.

Konut Kredisi Hesaplama 1.20 Oranı İle Pratik Formüller ve Örnekler

Matematikten korkmayın! Aslında çok basit bir formül var. Hadi birlikte yapalım şu hesaplamayı.

Diyelim ki 2.000.000 TL'lik bir daire buldunuz. %30 peşinat ödeyebiliyorsunuz yani 600.000 TL. Kredi çekeceğiniz tutar: 1.400.000 TL.

Vade olarak 120 ay (10 yıl) düşünelim. Faiz oranı aylık değil yıllık bazda verilir. 1.20 yıllık faiz demek. Aylık faiz oranını bulmak için 1.20'yi 12'ye böleriz: 0.001 yani %0.1 aylık faiz.

Gördünüz mü? 1.20 faiz oranı ile 1.4 milyon TL kredi için aylık taksitiniz yaklaşık 12.425 TL. Peki geliriniz ne? Diyelim ki aylık net 40.000 TL geliriniz var. Taksit gelirinizin %31'i eder. Bu, makul sınırlarda sayılır. Ama unutmayın bu sadece faiz. Bir de sigorta, ekspertiz gibi masraflar var.

Karşılaştırma için farklı faiz oranlarını da hesaplayalım:

Tabloya bakınca ne görüyorsunuz? Faizdeki küçük bir artış (1.20'den 1.80'e) aylık taksite neredeyse 800 TL, toplam geri ödemeye ise 100 bin TL'ye yakın yük bindiriyor. Vade uzatmak aylık taksidi düşürüyor ama toplam ödemeniz azalmıyor hatta biraz artıyor çünkü faiz daha uzun süre işliyor. Yani konut kredisi hesaplama 1.20 yaparken vadeyi de iyi düşünmek lazım.

2025 Aralık Ayı Banka Konut Kredisi Oranları ve Kampanyaları

Piyasayı karıştırdım sizin için. Telefonlar, mailler... İşte güncel durum (kampanyalar değişebilir tabii, kontrol etmeyi unutmayın):

Gördüğünüz gibi VakıfBank konut kredisi hesaplama 1.20 oranını ilk 6 ay için sunuyor ama sonrası fırlıyor. Garanti BBVA ise daha istikrarlı bir profil çiziyor. Seçim yaparken sadece ilk ayın faizine değil, tüm vade boyunca ortalama maliyete bakın. Bazen ilk dönem düşük, sonrası çok yüksek bir kredi, baştan yüksek ama sabit bir krediden daha pahalıya gelebilir. Bunu mutlaka hesaplayın.

Konut Kredisi Başvuru Süreci: 2025'te Adım Adım Yol Haritası

Eskiden ne kadar zordu biliyor musunuz? Banka banka dolaş, evrak topla... Şimdi neredeyse tamamen dijital. Ama yine de bilmeniz gereken adımlar var:

1. Kredi Notu Kontrolü: İlk iş ihtiyackredisi.com gibi güvenilir bir kaynaktan kredi notunuzu öğrenin. 1500 üzerinden en az 1200 idealdir. Düşükse birkaç ay önceden önlem almak için zamanınız var.
2. Ön Onay (Pre-approval): Bankaların web sitesinden veya uygulamasından, ev fiyatı ve peşinat bilgilerinizle ön onay alın. Bu, satıcıya ciddi olduğunuzu gösterir. Çoğu banka bu hizmeti ücretsiz veriyor artık.
3. Ekspertiz ve Tapu İncelemesi: Banka, alacağınız evi kendi ekspertiz şirketine gönderir. Değer tespiti yapılır. Evin tapusunda ipotek veya başka bir sorun olmaması gerekir.
4. Son Onay ve Sözleşme: Ekspertiz sonucu ve tüm evraklarınız tamamsa banka nihai onay verir. Noterde kredi sözleşmesi ve ipotek sözleşmesi imzalanır. Bu aşamada noter, dosya, sigorta masraflarını ödersiniz.
5. Paranın Satıcıya Aktarılması: İmzalar atıldıktan sonra genelde 1-3 iş günü içinde banka parayı satıcının hesabına aktarır. Ve artık siz bir ev sahibisiniz!

Bu süreç ortalama 10-15 iş günü sürüyor artık. Hızlandırılmış başvurularla 1 haftada bile bitebiliyor. Ama aceleye getirmeyin. Her belgeyi okuyun, anlamadığınız yeri sorun. Banka çalışanı "abi bu standart sözleşme" dese de siz yine okuyun.

Rakamlarla Türkiye'de Konut Kredisi: TÜİK ve BDDK Verileri Işığında

BDDK'nın 2025 Eylül ayı verilerine göre, Türkiye'deki toplam konut kredisi stoku 2.1 trilyon TL'yi aşmış durumda. Bu inanılmaz bir rakam. Ve bu kredilerin ortalama vadesi 11.5 yıl. Yani biz aslında uzun vadeli borçlanmayı kabullenmiş bir toplumuz.

Sosyolog Dr. Elif Şahin'in ihtiyackredisi.com için yaptığı analiz çarpıcı: "Özellikle metropollerde, konut kredisi artık bir 'geçiş töreni' (rite of passage) haline geldi. Yetişkinliğe adım atmanın, 'düzgün bir hayat' kurmanın sembolü. Bu psikolojik baskı, insanları bazen gelirlerinin kaldıramayacağı konut kredisi hesaplama senaryolarına itebiliyor. Oysa kiracı olmak da ayıp değil, bir seçenek. Toplum olarak bu algıyı kırmamız lazım."

İşte size TÜİK'ten bir grafik hayal edin (burada tablo olarak veriyorum):

Bakın ne görüyorsunuz? Kredi kullanan hane sayısı artıyor, ortalama kredi tutarı fırlamış (tabii ev fiyatlarından dolayı) ama ilginç bir şekilde taksitin gelire oranı düşüyor. Bu nasıl oluyor? İnsanlar daha uzun vadeli krediler çekiyor da ondan. Yani aylık yükü hafifletmek için 15-20 yıllık kredilere yöneliyorlar. Bu iyi mi kötü mü? Bence ikilemli. Aylık nefes alıyorsunuz ama ömür boyu borçlu kalıyorsunuz.

Konut Kredisi ve İhtiyaç Kredisi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Konut kredisi hesaplama 1.20 oranı herkese verilir mi?

Hayır, genelde çok iyi kredi notu (1450+), düzenli ve yüksek gelir belgesi, temiz kredi geçmişi isterler. Ayrıca bu oran kampanya kapsamında olabilir, her zaman geçerli değildir.

İhtiyaç kredisi ile ev alınır mı? Konut kredisinden farkı ne?

Pratikte alınmaz, çünkü ihtiyaç kredisi genelde 50-100 bin TL limitli ve en fazla 36-48 ay vadeli oluyor. Faizi de çok yüksek (2025'te ortalama %2.5-3). Konut kredisi ise milyonlarca TL, 10-15 yıl vade ve çok daha düşük faizle veriliyor. Ayrıca konut kredisinde ev ipotek altına alınıyor, ihtiyaç kredisinde böyle bir teminat yok. Yani ev alacaksanız mutlaka konut kredisi çekmelisiniz, ihtiyaç kredisi ile olmaz.

Kredi ön onayı aldıktan sonra banka nihai onayı vermeyebilir mi?

Evet, verebilir! Ön onay sadece ilk kontrol. Ekspertizde ev değeri düşük çıkarsa, evin tapusunda sorun çıkarsa veya son kredi sorgulamanızda skorunuz düşmüşse banka nihai onayı vermeyebilir. Bu yüzden ön onay aldıktan sonra başka kredi çekmeyin, kredi kartı borçlarınızı şişirmeyin.

Değişken faiz mi sabit faiz mi daha iyi?

2025 Aralık'ta faizler nispeten düşük seyrediyor. Uzun vadede (10-15 yıl) enflasyonun yeniden yükselebileceği düşünülürse, sabit faizli kredi belki daha güvenli olabilir. Ama sabit faiz, değişkene göre genelde 0.3-0.5 puan daha yüksek başlar. Karar sizin risk iştahınıza kalmış. "Ben uyurken de faiz artar mı diye korkmak istemiyorum" diyorsanız sabit faizi tercih edin.

Uzman Tavsiyeleri: Ekonomist ve Sosyologlar Ne Diyor?

Ekonomist Dr. Ahmet Yılmaz'ın ihtiyackredisi.com için önerileri şöyle: "2025 yılı son çeyreği konut kredisi için nispeten uygun bir zaman. Ancak vatandaşlar konut kredisi hesaplama yaparken sadece faize odaklanmasın. Toplam maliyete baksın. Bazı bankalar düşük faiz sunup yüksek dosya masrafı veya hayat sigortası dayatabiliyor. Ayrıca, kredinizin en az %20'si kadar bir acil durum fonu oluşturmadan ev alma telaşına girmeyin. İşsiz kalırsanız veya beklenmedik bir gider çıkarsa taksiti nasıl ödersiniz?"

Sosyolog Prof. Dr. Zeynep Kaya ise toplumsal boyutu vurguluyor: "Komşuda var, bizde de olsun mantığı ile hareket etmeyin. Ailenizin gerçek ihtiyacı nedir? 3+1 bir daireye mi ihtiyacınız var yoksa 2+1 de sizin için yeterli mi? Lüks tüketim ve gösteriş amaçlı konut alımı, aile bütçelerini çok zorluyor. İhtiyaç kredisi çeker gibi düşünmeyin bu çok uzun vadeli bir yükümlülük. Çocuğunuzun üniversite masrafı, kendi emekliliğiniz için birikim hepsini göz önünde bulundurun."

Sonuç ve Öneriler: 2025'te Akıllı Bir Konut Kredisi Kullanıcısı Olmak

Uzun bir yazı oldu biliyorum. Ama amacım sizi bilgilendirmekti. Özetle:

• Konut kredisi hesaplama 1.20 gibi reklam oranlarına kanmayın, toplam maliyeti hesaplayın.
• Kredi taksitiniz, hanenizin net gelirinin %40'ını asla geçmesin. %30 civarı idealdir.
• En az 3-5 bankadan teklif alın. Sadece faiz değil, vade, masraflar, esneklik (erken ödeme, ara ödeme) gibi konulara da bakın.
• Kredi çekmeden önce mümkünse kredi notunuzu 3-6 ay içinde iyileştirecek adımlar atın (kredi kartı borçlarını azaltın, düzenli ödeme yapın).
• Ev alırken sadece duygularınızla değil, mantığınızla hareket edin. "Ebedi bir borç" altına giriyorsunuz unutmayın.
• Acil durum fonu oluşturmadan, evin tadilat/kira giderlerini hesaba katmadan imza atmayın.

Son söz: Ev almak güzel bir hayal. Bu hayali, doğru finansal planlamayla gerçeğe dönüştürmek elinizde. Sabırlı olun, araştırın, hesabınızı iyi yapın. 2025 yılı şartlarında düşük faiz fırsatlarını yakalamak mümkün ama bilinçli hareket etmek şartıyla.

Size kolay gelsin. Umarım en kısa zamanda kapınızın anahtarını alırsınız.

Önemli Uyarı ve Son Hatırlatmalar

Bu makalede yer alan tüm bilgiler, 2025 Aralık ayı başındaki mevcut banka kampanyaları, TÜİK/BDDK verileri ve uzman görüşleri ışığında hazırlanmıştır. Finansal ürünler ve koşullar hızla değişebilir. Herhangi bir konut kredisi veya ihtiyaç kredisi başvurusu öncesinde, ilgili bankanın güncel şartlarını ve sözleşme metinlerini bizzat okumanız ve mümkünse bağımsız bir finans danışmanına danışmanız kritik önem taşır. Alacağınız kredi sorumluluğu size aittir.

Editör: Deniz Korkmaz

Yazar ve Araştırmacı: Cem Arslan (Finans Muhabiri)

Röportajı Alan Muhabir: Selin Özkan

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.