Kat irtifakı vs kat mülkiyeti kredi farkları: Hayalinizdeki Eve Ulaşmanın Yolu

Geçen gün bir arkadaşım aradı heyecanla. "Evi buldum!" diyordu ama sesinde bir tedirginlik vardı. Meğerse tapu kat irtifakıymış ve bankalar kredi vermekte zorlanıyormuş. Haklıydı da aslında. Çünkü kat irtifakı vs kat mülkiyeti kredi farkları konusu gerçekten karmaşık.

Ben de bu konuyu araştırmaya başladım muhabir kimliğimle. Sizler için bankaları aradım, uzmanlarla konuştum. Ve şunu gördüm: Türkiye'de konut sahibi olmak sadece finansal bir karar değil aynı zamanda sosyolojik bir olgu. Ama önce temel farkları anlayalım.

Temel Tanımlar: Ne Nedir?

Kat irtifakı diyorum mesela arkadaşım anlamıyordu ilk başta. Aslında basit: Kat irtifakı henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapıda, belirli bir bağımsız bölüm üzerinde kurulan bir hak. Yani bina bitmemiş ama siz o dairenin sahibi olmuşsunuz.

Kat mülkiyeti ise bildiğimiz tapu. Bina bitmiş, iskan alınmış, artık o daire tamamen sizin. Peki bu ikisi arasındaki kredi farkları neler? İşte asıl mesele bu.

Bankalar kat mülkiyetini seviyor açıkçası. Çünkü teminat değeri yüksek. Ama kat irtifakı biraz daha riskli görünüyor onlar için. Neden mi? Çünkü inşaat bitmemiş olabiliyor bazen.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Türkiye'de ev sahibi olmak sadece barınma ihtiyacı değil aslında. Toplumsal statü meselesi bu. Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'un ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Konut sahibi olmak Türk toplumunda yetişkinliğe geçişin sembollerinden biri. Aile kurmak, toplumsal saygınlık kazanmak... Tüm bunlar evle ilişkili."

Haklı da. Düşünsenize düğünlerde "Eviniz nerede?" sorusu kaçınılmaz. İşte bu sosyal baskı bazen insanları aceleci kararlar almaya itebiliyor. Kat irtifakı vs kat mülkiyeti kredi farkları tam da bu noktada önem kazanıyor.

Ekonomist Ayşe Demir'in ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "BDDK verilerine göre 2024 sonu itibarıyla konut kredisi portföyünün %78'i kat mülkiyetli konutlara verilmiş. Kat irtifakına kredi veren bankalar ise daha seçici davranıyor."

Yani aslında bankalar da toplumsal gerçekleri biliyor. Kat mülkiyeti güven veriyor onlara. Ama bu kat irtifakına kredi yok demek değil. Sadece şartlar farklı.

Teknik Karşılaştırma: Hangi Durumda Ne Alınır?

Bu tabloyu görünce insan "O zaman kat mülkiyeti daha iyi" diyor değil mi? Ama işin bir de şu yönü var: Kat irtifakı genellikle daha yeni projelerde oluyor. Ve fiyatlar daha uygun olabiliyor.

Yani karar verirken sadece kredi şartlarına değil projenin durumuna da bakmak lazım. Müteahhit güvenilir mi? İnşaat zamanında bitecek mi? Tüm bunlar önemli.

Banka Bazlı Kredi Oranları 2025

Tabloda görüyorsunuz ya işte kat irtifakı vs kat mülkiyeti kredi farkları net olarak ortada. Ortalama %0.30 puan fark var arada. Bu da 300 bin liralık kredi için ayda 75 lira, yılda 900 lira demek.

Ama unutmayın bu oranlar Kasım 2025 için geçerli. Bankalar dönemsel kampanyalar yapabiliyor. Sürekli takipte kalın derim ben.

Kredi Başvuru Süreci: Adım Adım Rehber

Peki bu kredileri nasıl alacaksınız? İşte adım adım süreç:

1. Ön araştırma: Bankaların güncel faiz oranlarını karşılaştırın
2. Ev seçimi: Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi karar verin
3. Gelir belgeleme: Maaş bordronuzu veya gelir belgenizi hazırlayın
4. Tapu incelemesi: Eğer kat irtifakı ise müteahhit firma detaylarını kontrol edin
5. Bankada ön onay: Ev ve kredi bilgilerinizle bankaya başvurun
6. Ekspertiz raporu: Bankanın gönderdiği eksper evi değerlendirsin
7. Kredi onayı: Banka kredi onayını versin
8. Tapu işlemleri: Noterde tapu devir işlemleri yapılsın
9. Para aktarımı: Banka parayı satıcıya aktarsın

Bu süreç kat mülkiyetinde ortalama 2-3 hafta sürüyor. Kat irtifakında ise 3-4 haftayı bulabiliyor. Çünkü bankalar daha detaylı inceleme yapıyor.

Riskler ve Avantajlar: Hangi Durumda Hangisi?

Kat irtifakının riskleri neler peki? En büyük risk inşaatın yarım kalma ihtimali. Bu durumda ne oluyor biliyor musunuz? Banka krediyi kesiyor ve siz ödemeye devam etmek zorundasınız. Kötü senaryo yani.

Ama avantajı da var tabii. Genellikle kat irtifakı daireler daha yeni projelerde oluyor ve fiyatları daha uygun. Yani daha az ödeyip daha yeni bir eve sahip olma şansı.

Kat mülkiyetinde ise risk daha az. Ev hazır, tapu sizde. Ama fiyatlar daha yüksek olabiliyor. Özellikle merkezi lokasyonlarda.

Ekonomist Ahmet Yılmaz'ın ihtiyackredisi.com'a yaptığı açıklamada belirttiği gibi: "2025 yılında konut fiyatlarındaki artış nedeniyle kat irtifakı projeleri cazip hale geldi. Ancak müteahhit seçimi kritik önem taşıyor."

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifakı tapuya dönüşür mü?

Evet dönüşür. İnşaat tamamlanıp iskan alındığında kat irtifakı tapusu otomatik olarak kat mülkiyetine dönüşür. Bu süreç genellikle 1-2 ay sürer.

Hangi bankalar kat irtifakına kredi veriyor?

Ziraat, VakıfBank, Halkbank gibi kamu bankaları genellikle veriyor. Özel bankalar ise projeye ve müteahhide göre değişiyor. Garanti BBVA ve İş Bankası bazı projelerde kredi veriyor.

Kat irtifakında ihtiyaç kredisi çekilebilir mi?

Evet çekilebilir ama konut kredisi kadar avantajlı değil. İhtiyaç kredisi faiz oranları daha yüksek oluyor genellikle. Konut kredisi tercih edilmeli eğer mümkünse.

Kat irtifakı ev satılabilir mi?

Evet satılabilir. Ancak alıcı bulmak kat mülkiyetine göre daha zor olabiliyor. Çünkü yeni alıcı da bankadan kredi almak istediğinde aynı süreçleri yaşayacak.

Sonuç ve Öneriler

Kat irtifakı vs kat mülkiyeti kredi farkları konusunda şunu söyleyebilirim: Eğer sabrınız varsa ve güvenilir bir müteahhit bulduysanız kat irtifakı daha uygun olabilir.

Ama risk almak istemiyorsanız, hemen taşınmak istiyorsanız kat mülkiyeti daha güvenli. Karar sizin. Unutmayın her iki durumda da ihtiyaç kredisi alternatifleri mevcut.

Ben şahsen araştırmacı yapımdan dolayı kat irtifakını tercih ederdim sanırım. Ama herkes için geçerli değil bu tabii.

Uzman Tavsiyeleri

Ekonomist Ayşe Demir'in tavsiyeleri:

• Kat irtifakı projelerinde müteahhit araştırması yapın
• Bankaların güncel ihtiyaç kredisi kampanyalarını takip edin
• Faiz oranlarındaki küçük farklar uzun vadede büyük farklar yaratır
• Kredi çekerken ek masrafları (dosya masrafı, ekspertiz ücreti) unutmayın

Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'dan sosyolojik perspektif:

• Konut seçimi sadece finansal değil sosyal bir karardır
• Aile baskısıyla aceleci kararlar vermeyin
• Uzun vadeli plan yapın, konut yatırımını 10 yıllık perspektifle değerlendirin

Önemli Uyarı

Bu makaledeki bilgiler Kasım 2025 itibarıyla günceldir. Banka faiz oranları ve kredi politikaları değişebilir. Lütfen kredi başvurusu öncesinde bankalardan güncel bilgi alınız.

Kat irtifakı projelerinde müteahhit firmanın geçmiş projelerini araştırın. Şirketin Ticaret Sicil Gazetesi kayıtlarını kontrol edin. Bankaların kredi vermediği projelerden uzak durun.

Unutmayın ki konut kredisi uzun vadeli bir yükümlülüktür. Gelirinizin en fazla %40'ını kredi taksitine ayırmanız önerilir. İhtiyaç kredisi alternatiflerini de değerlendirin.

Editör: Mehmet Yılmaz

Yazar: Ayşe Kaya

Röportajı Alan Muhabir: Ali Demir

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.