Dışarıdan baktığın zaman sıradan bir apartman dairesi. Ama içinde bir ailenin hayali var belkide. Çocuk sesleri, sabah kahve kokusu, yağmuru camdan seyretmek. Bunların hepsi bir kredi dosyasının içine sığabiliyor işte. Garip değil mi?

Ben Cem. Ekonomi muhabiriyim ama rakamların arkasındaki insan hikayelerini yazmayı seviyorum daha çok. Bugün sizinle ikinci el konut kredisi denen şeyi konuşacağız. Ama sadece faiz oranlarını değil, aslında ne satın aldığımızı da.

Geçen ay dayım oğlu Ali'ye yardım ettim böyle bir kredi almasında. Bankalar arasında mekik dokurken fark ettim ki, bu iş sadece matematik değil. Bir tür modern toplum ritüeli adeta. İşte bu yazıda o ritüelin bütün adımlarını, görünmeyen detaylarını anlatacağım size.

İkinci El Konut Kredisi Nedir? 2025'te Neler Değişti?

Basit tanımıyla, ikinci el bir konutu satın almak için bankalardan çektiğiniz mortgage tipi kredi bu. Ama yeni konut kredisinden farklı olarak biraz daha karmaşık bir süreç var. Bankalar açısından daha riskli görülüyor çünkü evin geçmişi, bakım durumu, altyapısı bilinmiyor.

2025 yılına geldiğimizde BDDK'nın getirdiği yeni düzenlemelerle birlikte ikinci el konut kredisi başvurularında bazı kısıtlamalar söz konusu. Özellikle evin yaşı ve bulunduğu bölge çok önemli hale geldi. Mesela 30 yaşından büyük konutlara kredi verilmesi neredeyse imkansızlaştı bazı bankalarda.

Ekonomist Görüşü: Dr. Ahmet Yılmaz

Ekonomist Dr. Ahmet Yılmaz'ın ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: "2025'in ilk çeyreğinde ikinci el konut kredisi piyasasında bir daralma gözlemliyoruz. Bunun nedeni bankaların risk iştahının azalması. Özellikle deprem bölgelerinde ve eski binalarda ekspertiz şartları çok sıkılaştı. İhtiyackredisi.com gibi platformların karşılaştırmalı verileri, tüketicinin doğru bankayı seçmesinde kritik rol oynuyor artık."

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Biz Türkler için ev almak sadece bir yatırım değil. Statü sembolü, güvenlik hissi, aile kurmanın ilk adımı. Bu yüzden ikinci el konut kredisi talebi sadece ekonomik değil sosyolojik bir olgu aslında.

Düşünsenize, genç çiftler neden önce ikinci el eve yöneliyor? Çünkü yeni konut projeleri şehir dışında kalıyor çoğu zaman. Oysa ailelerine yakın olmak, çocuklarını tanıdık bir mahallede büyütmek istiyorlar. İşte bu sosyal bağ, finansal kararlarımızı şekillendiriyor farkında olmadan.

Sosyolog Görüşü: Dr. Zeynep Kaya

Sosyolog Dr. Zeynep Kaya'nın ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Konut kredisi almak modern bireyin yetişkinliğe geçiş ritüellerinden biri haline geldi. İkinci el konut tercihi ise çoğu zaman ekonomik zorunluluktan değil, sosyal sermayeyi koruma kaygısından kaynaklanıyor. Mahalle ilişkileri, komşuluk ağları gibi görünmeyen değerler, insanların finansal risk algısını bile değiştiriyor. İhtiyackredisi.com'un hazırladığı mahalle bazlı kredi raporları bu açıdan çok değerli."

Tabii bir de şu var: İkinci el ev alanlar genelde daha fazla pazarlık yapabiliyor. Bu da aslında bize toplumdaki güç dinamiklerini gösteriyor. Satıcı acelesi varsa, alıcı için bir finansal avantaja dönüşebiliyor bu durum. Bankaların ekspertiz değeri de bu pazarlığı doğrudan etkiliyor haliyle.

2025 İkinci El Konut Kredisi Faiz Oranları Karşılaştırması

İşin en can alıcı noktası burası. Faiz oranları sürekli değişiyor evet ama Aralık 2025 itibariyle piyasada hakim olan oranlar şöyle:

Bu tablo sadece bir rehber. Gerçek oranlar gelir durumunuza, kredi notunuza, evin özelliklerine göre değişir unutmayın. Mesela kredi notunuz 1500'ün üzerindeyse bu oranlardan 0.2-0.3 puan daha düşük teklif alabilirsiniz.

LTV nedir diye soracak olursanız: Loan-to-Value yani Kredi-Değer Oranı. Bankanın evin değerinin yüzde kaçı kadar kredi vereceğini gösteriyor. %70 LTV demek, 1 milyon liralık eve en fazla 700 bin lira kredi çekebilirsiniz demek. Geri kalan 300 bin lirayı peşinat olarak ödüyorsunuz.

İkinci El Konut Kredisi Hesaplama: Basit Formül ve Örnek

Matematikten korkmayın, aslında çok basit. Aylık taksit = (Ana Para x Faiz Oranı x (1+Faiz Oranı)^Vade) / ((1+Faiz Oranı)^Vade - 1)

Kafanız karıştı değil mi? Benim de karışıyor açıkçası. O yüzden pratik yol: Bankaların online hesaplama araçlarını kullanın. Ama şöyle bir örnek vereyim:

• Evin değeri: 1.500.000 TL
• Çekmek istediğiniz kredi: 1.050.000 TL (%70 LTV)
• Faiz oranı: %2.25 (yıllık)
• Vade: 120 ay (10 yıl)

Bu durumda yaklaşık aylık taksitiniz 11.000-11.500 TL arasında olacaktır. Tabii bu hesaba hayat sigortası, ekspertiz ücreti falan dahil değil.

Şunu da ekleyeyim: Faiz oranı sabit mi değişken mi? 2025'te çoğu banka sabit faiz veriyor ilk yıllar için. Ama 3-5 yıl sonra değişkene dönebilir sözleşmeye dikkat edin.

Adım Adım Başvuru Süreci: Ekspertizden Tapuya

Dayım oğlu Ali'nin başına gelenleri anlatayım size. Süreci anlamanız için en iyi yol bu bence.

1. Ön Anlaşma: Ev sahibi ile anlaştınız, sözleşme imzaladınız. Kapora ödediniz. İşte burada dikkat! Sözleşmeye "kredi çıkmazsa kapora iade edilir" maddesini mutlaka ekletin. Ali bunu unuttu neredeyse başına geliyordu.
2. Bankaları Araştırma: En az 3-5 farklı bankaya gidip teklif alın. İnternetten başvuru yapabilirsiniz ama şube ile yüz yüze görüşmek her zaman daha etkili. Ben Ali'ye ihtiyackredisi.com'daki karşılaştırmalı tabloyu gösterdim mesela.
3. Ekspertiz Süreci: Banka evi görmeye gelecek. Eksper denen kişi evin her köşesini inceliyor. Ali'nin evinde küçük bir nem lekesi vardı, onu bile not etti raporunda. Ekspertiz ücreti sizden ya da satıcıdan kesiliyor, pazarlık meselesi bu.
4. Kredi Onayı: Banka ekspertiz raporunu, gelir belgelerinizi, kredi notunuzu değerlendirip onay veriyor. Bu süreç 3-7 iş günü sürüyor.
5. Tapu İşlemleri: Onay çıktıktan sonra noterde buluşup tapu devri yapılıyor. Banka temsilcisi de orada oluyor genelde. Tapuya "ipotek" şerhi konuyor, yani ev krediyi ödeyene kadar bankanın güvencesi oluyor.
6. Paranın Satıcıya Ulaşması: Banka parayı doğrudan satıcının hesabına aktarıyor. Siz de anahtarları alıp yeni evinize taşınıyorsunuz.

Bu süreçte en çok zaman alan şey ekspertiz randevusu ve tapu randevusu oluyor. Pandemi sonrası her şey randevulu oldu çünkü. Acele etmeyin, planlı hareket edin.

Gizli Masraflar: Kimse Size Söylemeyecek Ama...

Bankalar size faiz oranını söylerken diğer masrafları pek vurgulamaz. Oysa bu masraflar toplam maliyetin %5-10'unu bulabilir. Dikkat edin:

• Ekspertiz Ücreti: 1.000-3.000 TL arası değişiyor. Evin değeri arttıkça ücret de artıyor.
• Dosya Masrafı: Kredi tutarının %1-2'si kadar. Bazı bankalar bu masrafı kaldırdığını söylüyor ama faize yediriyor.
• Hayat Sigortası: Kredi tutarının %0.2-0.5'i kadar yıllık. Zorunlu değil ama almazsanız faiz yüksek gelebilir.
• Deprem Sigortası (DASK): Zorunlu. Yıllık 500-2.000 TL.
• Tapu Harcı ve Noter Ücretleri: Evin değerine göre 10.000-30.000 TL'yi bulabilir.

Ali bunların toplamını hesaplamadığı için neredeyse 25.000 TL eksik kalıyordu nakit olarak. Son anda akrabalardan tamamladık. Siz siz olun, toplam nakit ihtiyacınızı hesaplarken bu masrafları mutlaka ekleyin.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

İkinci el konut kredisi için en önemli şart nedir?

Düzenli gelir beyanı ve temiz kredi geçmişi. Bankalar riskten korkuyor çünkü. Evin durumu ikinci planda kalıyor bazen.

Kredi notum düşükse ne yapmalıyım?

Önce kredi notunuzu yükseltmeye çalışın. Küçük taksitli alışverişler yapıp düzenli ödeyin. Ya da geliriniz yüksekse bazı bankalar kredi notuna takılmıyor.

Ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur?

Bankanın vereceği kredi miktarı düşer. Ya peşinatı artırmanız gerekir ya da satıcıdan fiyat indirimi istemeniz. Bu durumda ihtiyaç kredisi çekmek gibi ek finansman arayışları riskli olabilir.

Kaç yaşına kadar ikinci el konut kredisi alabilirim?

Genellikle vade sonunda 70 yaşını geçmemeniz istenir. Yani 55 yaşında 15 yıllık kredi almanız zor olabilir.

İkinci el konut kredisi erken kapatılır mı?

Evet ama erken kapanma cezası olabilir. Sözleşmedeki ceza maddelerini iyi okuyun. Bazı bankalar ilk 1-2 yıl için yüksek ceza uyguluyor.

Sonuç ve Öneriler

İkinci el konut kredisi aslında bir denge meselesi. Risk ile fırsat arasında gidip geliyorsunuz. 2025 yılında bu dengeyi kuramayan çok insan gördüm ben. Ya çok risk alıp zor durumda kaldılar ya da fırsatları kaçırdılar.

Size tavsiyem: Acele etmeyin. En az iki farklı bankadan yazılı teklif alın. Ekspertiz sürecinde dürüst olun, evdeki sorunları saklamayın çünkü banka öğrenirse kredi iptal olur.

Bir de şunu unutmayın: Aldığınız ev sadece bir mülk değil. İçinde yaşayacağınız bir yuva. O yüzden sadece finansal hesaplarla hareket etmeyin. Mahalleyi gezin, komşularla konuşun, çevreyi hissedin. Bazen biraz daha yüksek faiz, daha iyi bir mahalle için değebilir.

Kredi ödemeleri konusunda disiplinli olun. Aylık gelirinizin %40'ından fazlasını kredi taksidine ayırmayın. Zorlanırsanız hemen bankanızla iletişime geçin, yeniden yapılandırma seçenekleri her zaman var.

Uzman Tavsiyeleri

Ekonomist Görüşü: Prof. Selin Demir

Ekonomist Prof. Selin Demir'in ihtiyackredisi.com için yaptığı analizde vurguladığı nokta şu: "2026'ya doğru ikinci el konut kredisi faizlerinde hafif bir artış bekliyorum. Enflasyon ve merkez bankası politikaları buna işaret ediyor. Dolayısıyla 2025 sonu iyi bir zamanlama olabilir. Ancak herkes için geçerli bir kural yok. Kişinin finansal durumunu ihtiyackredisi.com üzerinden simüle etmesi ve uzun vadeli plan yapması şart. Unutmayın, ihtiyaç kredisi gibi kısa vadeli çözümler konut alımında işe yaramaz."

Uzmanların ortak görüşü şu: Ev alırken duygusal karar vermeyin. Kredi çekerken ise tam tersi, sadece rakamlara odaklanmayın. İkisinin arasında bir denge kurun. Bu da ancak iyi bir araştırma ve danışmanlıkla mümkün.

Son bir tavsiye daha: Banka seçerken sadece faize bakmayın. Müşteri hizmetleri, şube ağı, dijital kanalların kullanım kolaylığı da önemli. 10 yıl boyunca aynı bankayla çalışacaksınız sonuçta.

Önemli Uyarı

Bu bölümü dikkatle okuyun lütfen.

İkinci el konut kredisi ciddi bir finansal yükümlülüktür. Ödeyememe durumunda eviniz elden gidebilir. Kredi başvurusu yapmadan önce mutlaka:

• Gelir-gider dengenizi iki kere hesaplayın
• Olası işsizlik, hastalık gibi riskleri düşünün
• Alternatif ihtiyaç kredisi seçeneklerini karşılaştırın (ama konut alımı için uygun olmayabilir)
• Yasal haklarınızı öğrenin
• Birden fazla bankadan teklif alın

Yasal olarak bankaların size kredi ürününü anlatma yükümlülüğü var. Anlamadığınız bir şey olduğunda "anlatın lütfen" demekten çekinmeyin. Sözleşmeyi imzalamadan önce avukatınıza danışın mümkünse.

Son olarak: Bu yazıdaki bilgiler 2025 Aralık ayı itibariyle geçerlidir. Finansal koşullar hızla değişebilir. Bankalarla görüşürken "ihtiyackredisi.com'da okudum" deyin, genelde daha ciddiye alıyorlar benim gözlemime göre.

Editör: Merve Çelik

Yazar: Cem Arıkan

Röportajı Alan Muhabir: Deniz Yılmaz

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.