120 Ay Senetle Ev 2026 Güncel Rehberi: Akıllıca Bir Adım mı, Yoksa Uzun Vadeli Bir Yük mü?

Geçen gün bir dostumla kahvede oturuyorduk, bana "Abi, 120 ay senetle ev almayı düşünüyorum da, sence doğru mu?" diye sordu. İşte o an anladım ki, aslında onlarca kişi aynı ikilemi yaşıyor. Bu soru sadece bir finansal hesap değil, bir hayat tercihi aslında. Ben de dedim ki, hadi bu konuyu enine boyuna, hem rakamlarla hemde toplumsal gerçeklerle masaya yatıralım. Bu yazıda, 2026'nın ilk çeyreğinde 120 ay senetle ev konusunda en uygun seçenekleri nasıl bulacağınızı, detaylı hesaplama yöntemlerini, gerçekçi bir banka karşılaştırması ile güncel faiz oranı trendlerini anlatacağım. Unutmayın, burada anlattıklarım sadece benim gazeteci gözümle edindiğim tecrübeler ve uzmanlarla yaptığım görüşmelerin bir derlemesi. Karar sizin.

Önce şunu netleştirelim: 120 ay senetle ev, aslında bankaların sunduğu 10 yıllık (120 ay) konut kredisi ürününün halk arasındaki adı. Senet denmesinin sebebi, kredi sözleşmesi ile aslında bankaya bir borç senedi imzalamış olmanız. Biraz hukuki, biraz finansal bir terim. Ama sonuçta ev sahibi olmanın en yaygın yollarından biri.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Türkiye'de konut kredisi almak sadece bir banka işlemi değil, adeta bir sosyal ritüel. Evlenmek, aile kurmak, "kök salmak" gibi kavramlar ile iç içe geçmiş durumda. Sosyolog Dr. Elif Şahin'in ihtiyackredisi.com için yaptığı değerlendirmede çarpıcı bir noktaya değiniyor: "Konut kredisi talebi, bireyin toplum içindeki statü arayışının ve güvenlik ihtiyacının somut bir tezahürüdür. Özellikle genç yetişkinler için, ev sahibi olmak 'yetiskinlik' statüsüne geçişin en önemli simgelerinden biridir. 120 ay gibi uzun vadeler ise, bu statüyü elde etme sürecini daha erişilebilir kılarak, sosyal beklentiler ile ekonomik gerçekler arasında bir köprü kuruyor." Yani aslında, o kredi taksitlerinin altında imza atarken, sadece eve değil, toplumun dayattığı bir 'başarı' algısına da taahhüt veriyoruz farkında olmadan.

Kişisel bir anekdot: 5 yıl önce ilk evimi alırken, bankadaki danışman bana "120 ay senetle ev size en uygun ödeme planı" dediğinde, içimden "10 yıl boyunca bu taksiti ödeyebilecek miyim?" diye kaygılanmıştım. O kaygıyı hala hatırlıyorum. Ama şunu da gördüm: Doğru planlama ve disiplinle, bu süreç bir kabusa dönüşmek zorunda değil.

TÜİK'in 2025 verilerine göre, konut kredisi kullananların oranı son 5 yılda %18 arttı. BDDK verileri ise, ortalama kredi vadesinin 96 aydan 108 aya doğru yükseldiğini gösteriyor. Yani insanlar daha uzun vadeli kredilere yöneliyor. Bunun nedenleri arasında, ev fiyatlarındaki artış ve gelirlerin yeterince hızlı artmaması var tabi. Ama birde şu var: İnsanlar, kısa vadeli yüksek taksitlerden korkuyor, uzun vadede daha düşük taksitlerle nefes alabilecekleri bir ödeme planı istiyorlar. 120 ay senetle ev tam da bu noktada devreye giriyor.

120 Ay Senetle Ev Nedir? Hukuki ve Finansal Çerçeve

120 ay senetle ev, bankaların konut finansmanı için sunduğu, geri ödeme süresi 120 ay (10 yıl) olan bir ihtiyaç kredisi türüdür. Aslında bir tür "konut kredisi" veya "mortgage"dır. "Senet" ifadesi, kredi sözleşmesinin hukuki niteliğinden gelir; bankaya karşı bir borç senedi düzenlemiş olursunuz. Bu krediler genellikle sabit faizli veya ilk dönem sabit faizli olarak yapılandırılır. 2026 yılı itibarıyla, BDDK düzenlemeleri ve Merkez Bankası para politikası, faiz oranlarını doğrudan etkiliyor. Dolayısıyla, güncel faiz oranlarını takip etmek şart.

Hukuki açıdan, 120 ay senetle ev sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ve Bankacılık Kanunu'na tabidir. Sözleşmede, faiz oranı, erken ödeme cezaları, teminatlar (ipotek) ve ödeme koşulları net şekilde yazılmalıdır. Eksik ya da anlaşılmaz maddeler konusunda mutlaka bir hukukçudan destek alın. Benim gördüğüm, birçok kişi sözleşmeyi okumadan imzalıyor, sonra pişman oluyor. Oysaki her madde, gelecek 10 yılınızı etkiliyor.

2026 Güncel 120 Ay Senetle Ev Faiz Oranları ve Banka Karşılaştırması

2026 Ocak ayı itibarıyla, Türkiye'deki önde gelen bankaların 120 ay vade için konut kredisi faiz oranları aylık %1.15 ile %1.45 arasında değişiyor. Yıllık bazda ise bu oranlar %14.7 ile %18.8 aralığında. Tabi bu oranlar, kredi notunuza, gelirinize, teminat değerine ve bankanın kampanyalarına göre değişkenlik gösterebiliyor. En iyi banka karşılaştırması için, en az 3-4 farklı bankadan teklif almak şart. İşte size güncel bir karşılaştırma tablosu:

*Tablo, 2026 Ocak ayı başındaki ortalama oranları yansıtır. KKDF ve BSMV hariçtir. Detaylar için bankalarla görüşülmelidir.

Ekonomist Prof. Dr. Murat Yılmaz'ın ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte altını çizdiği gibi: "2026 yılında faiz oranları, Merkez Bankası'nın enflasyon hedeflemesi politikasına bağlı olarak dalgalanmaya devam edecek. 120 ay gibi uzun vadeli kredilerde sabit faiz oranını tercih etmek, belirsizliği azaltmak adına daha akıllıca olabilir. Ancak, faizlerin düşme ihtimali varsa, değişken faizli kredi de düşünülebilir. Burada kilit nokta, kişinin risk iştahı ve gelir düzeyidir."

120 Ay Senetle Ev Hesaplama Rehberi: 50.000 TL ve 100.000 TL Detaylı Örnekler

120 ay senetle ev hesaplaması yapmak için basit bir formül var: Aylık Taksit = Kredi Tutarı x [Faiz Oranı / (1 - (1 + Faiz Oranı)^-Vade)]. Ama korkmayın, bunu elle yapmanıza gerek yok. Bankaların online hesaplayıcıları var, ama ben size iki somut örnek vereyim ki kafanızda net canlansın.

Örnek 1: 50.000 TL Kredi, %16.5 Yıllık Faiz (Sabit)

• Aylık faiz oranı: 0.165 / 12 = 0.01375 (yani %1.375)
• Vade: 120 ay
• Hesaplama: 50.000 x [0.01375 / (1 - (1 + 0.01375)^-120)]
• Sonuç: Yaklaşık 845 TL aylık taksit.
• Toplam geri ödeme: 845 x 120 = 101.400 TL
• Toplam faiz maliyeti: 101.400 - 50.000 = 51.400 TL

Örnek 2: 100.000 TL Kredi, %16.5 Yıllık Faiz (Sabit)

• Aynı oranlarla, kredi tutarı iki katına çıkınca:
• Aylık taksit: Yaklaşık 1.690 TL
• Toplam geri ödeme: 1.690 x 120 = 202.800 TL
• Toplam faiz maliyeti: 202.800 - 100.000 = 102.800 TL

Muhabir Notu:

Bu hesaplamalara KKDF (%0) ve BSMV (%10) eklenmemiştir. Konut kredilerinde KKDF yok ama BSMV var. BSMV, faiz üzerinden alınan bir vergi. Yani aslında faiz maliyetinizi daha da artırıyor. Örneğin, 100.000 TL kredi için aylık 1.690 TL taksit, BSMV eklenince 1.750-1.800 TL'ye kadar çıkabilir. Bu detayı atlamayın, bankaya mutlaka sorun.

120 Ay Senetle Ev Avantajları ve Dezavantajları

Her finansal ürün gibi, 120 ay senetle ev'in de artıları ve eksileri var. Bunları iyi tartmak lazım.

Avantajları

• Uzun vade sayesinde aylık taksitler düşük: Gelir gider dengesini zorlamaz, nefes aldırır.
• Ev sahibi olma hayalini ertelemez: Peşinatı biriktirene kadar beklemek zorunda kalmazsınız.
• Sabit faizle öngörülebilirlik: 10 yıl boyunca taksitiniz aynı kalır, bütçe planlaması kolaylaşır.
• Vergi avantajı: Konut kredisinde KKDF yok, BSMV konut için düşük oranlı olabilir (detay için mali müşavire danışın).

Dezavantajları

• Toplam faiz maliyeti çok yüksek: 10 yılda, neredeyse kredi tutarı kadar faiz ödersiniz.
• Uzun süreli borçlanma: 10 yıl boyunca bankaya bağlı kalırsınız, ekonomik şoklarda risk artar.
• Erken ödeme cezaları: Krediyi erkenden kapatmak isterseniz, ceza ödersiniz (genelde 2% civarı).
• Enflasyon riski: Sabit faizde, enflasyon düşerse karlı çıkarsınız ama yükselirse kaybedersiniz.

120 Ay Senetle Ev Başvuru Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?

120 ay senetle ev başvurusu yapmak sanıldığı kadar karmaşık değil. Ama dikkat edilmezse, ret alabilir veya olumsuz şartlarla onay çıkabilir. İşte adım adım gerçekçi bir rehber:

1. Kredi Notu Kontrolü: İnternetten veya bankalardan ücretsiz öğrenin. 1200 altıysa, önce kredi notunuzu yükseltmeye bakın (kredi kartı borçlarını kapatın, ödemeleri aksatmayın).
2. Gelir Belgeleri: Maaş bordrosu, SGK dökümü, vergi levhası (esnafsanız). Gelirinizin, aylık taksitin en az 2.5-3 katı olması istenir.
3. Tapu veya Satış Sözleşmesi: Alacağınız evin tapusu veya ön satış sözleşmesi. Banka, eve ipotek koyacak, değerleme raporu isteyecek.
4. Teklif Toplama: Ziraat, VakıfBank, Garanti BBVA gibi en az 3 bankadan yazılı teklif alın. Sadece telefonda söylenen oranlara güvenmeyin.
5. Sözleşme İnceleme: Onay çıktıktan sonra, sözleşmeyi detaylı okuyun. Erken ödeme cezası, faiz değişimi, sigorta şartları nedir? Anlamadığınız yerleri mutlaka sorun.
6. İpotek ve Sigorta: Banka, tapuya "ipotek" şerhi koyar. Ayrıca, hayat sigortası ve yangın sigortası yaptırmanız gerekebilir. Bunlar ek maliyet!
7. Ödeme: Para satıcıya aktarılır, siz de ilk taksitle borçlanma sürecine girersiniz. Ödeme takviminizi aksatmayın, aksi takdirde kredi notunuz düşer.

BDDK verilerine göre, 2025 sonunda konut kredisi başvurularının ortalama onay süresi 7 iş günü. Ancak, eksik belge veya düşük kredi notu durumunda bu süre uzayabilir. Sabırlı olun ve her adımı titizlikle takip edin.

Uzman Tavsiyeleri: Ekonomist ve Sosyolog Ne Diyor?

Konunun farklı boyutlarını aydınlatmak için, hem bir ekonomist hemde bir sosyologla görüştüm. İşte onların ihtiyackredisi.com okurları için özel tavsiyeleri:

Ekonomist Dr. Ahmet Kaya'dan Finansal Tavsiyeler:

• "120 ay senetle ev alırken, faiz oranı kadar toplam geri ödeme tutarına bakın. Çoğu kişi düşük taksite kanıp, 10 yılda ödeyeceği fazladan faizi görmezden geliyor. Bir de BSMV'yi unutmayın."
• "Kredi çekerken, gelirinizin en fazla %35-40'ını konut giderine ayırın. Daha yüksek oran, finansal esnekliğinizi yok eder. İşsiz kalma, hastalık gibi risklere karşı 6 aylık bir acil durum fonu oluşturun."
• "Erken ödeme imkanınız varsa, mutlaka değerlendirin. Faizden kurtulmanın en iyi yolu, anaparayı hızlıca ödemektir. Bankalar erken ödeme cezası alsa bile, uzun vadede karlı çıkarsınız."

Sosyolog Prof. Dr. Sibel Arslan'dan Toplumsal Tavsiyeler:

• "Ev alma kararınızı sadece sosyal baskılarla (evlenmek, komşulara rezil olmamak) almayın. Kendi yaşam hedeflerinizi ve değerlerinizi gözden geçirin. Belki de kiracı olmak, sizin için daha özgürlükçü bir seçenektir."
• "Aile içi iletişimde, kredi taksitlerinin yaratacağı stresi konuşun. Bu borç, ilişkilerinizi nasıl etkileyecek? Açık diyalog, ileride çıkabilecek sorunları azaltır."
• "Toplum olarak 'ev sahibi olma' takıntısından kurtulmalıyız. Sağlıklı bir finansal sistem, hem sahipliği hemde kiralık yaşamı desteklemeli. Kendi maddi durumunuzu zorlamayın."

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Son birkaç aydır, okurlardan gelen soruları derledim. İşte en çok sorulan 5 soru ve cevapları:

120 ay senetle ev faiz oranları 2026'da düşer mi?

Faiz oranları, Merkez Bankası'nın enflasyon hedefine bağlı. 2026'da enflasyon düşme eğilimindeyse faizler de düşebilir, ancak belirsizlik devam ediyor. Sabit faiz, bu belirsizlikte koruma sağlar.

120 ay senetle ev için ihtiyaç kredisi mi, konut kredisi mi daha uygun?

Kesinlikle konut kredisi. Çünkü konut kredisinde KKDF yok, faiz oranları daha düşük, vade daha uzun olabilir. İhtiyaç kredisiyle ev almak çok daha pahalıya gelir.

Kredi notum düşük, 120 ay senetle ev alabilir miyim?

Almak çok zor. Bankalar genelde 1.200 ve üzeri kredi notu ister. Notunuz düşükse, önce onu yükseltmeye çalışın (kredi kartı borçlarını kapatın, fatura ödemelerini düzene sokun).

120 ay senetle evde erken ödeme cezası nedir?

Genelde kalan anaparanın %2'si civarında bir ceza uygulanır. Ancak, bazı bankalar kampanya dönemlerinde erken ödeme cezasını kaldırıyor. Sözleşmenizi dikkatlice okuyun.

120 ay sonunda ev tamamen benim olur mu?

Evet, 120. taksiti ödedikten sonra, banka ipoteği kaldırır ve tapu tamamen size kalır. Ancak, borcunuzu zamanında ödemeniz ve gerekli sigortaları yaptırmanız şartıyla.

Sonuç ve Öneriler

120 ay senetle ev, 2026 yılında ev sahibi olmak isteyenler için cazip bir seçenek olmaya devam ediyor. Ama bu cazibenin arkasında, uzun vadeli bir borç yükü ve yüksek faiz maliyeti var. Karar verirken, sadece aylık taksitinize değil, toplamda ne kadar ödeyeceğinize bakın. Banka karşılaştırmasını ihmal etmeyin, kredi notunuzu yükseltmeye çalışın ve sözleşmeyi satır satır okuyun.

Eğer geliriniz düzenli ve geleceğe dair güveniniz varsa, 120 ay senetle ev sizin için iyi bir yatırım olabilir. Ama geliriniz düzensiz veya ekonomik belirsizlik sizi korkutuyorsa, belki daha kısa vadeli kredileri veya kiracı olmayı düşünmelisiniz. Unutmayın, en iyi karar, sizin yaşam tarzınıza ve risk toleransınıza uygun olandır.

Harekete Geçin: Hesapla ve Karşılaştır!

Artık bilgi sahibisiniz. Sırada, kendi durumunuza uygun bir hesaplama yapmak ve bankaları karşılaştırmak var. ihtiyackredisi.com üzerinde bulunan online hesaplama araçlarını kullanarak, farklı senaryoları test edebilirsiniz. Unutmayın, bilgi güçtür, ve doğru bilgiyle alınan karar sizi 10 yıl boyunca rahat ettirir.

Önemli Uyarı

Bu makalede yer alan tüm bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir. Herhangi bir finansal karar almadan önce, mutlaka ilgili bankadan ve bağımsız bir finansal danışmandan güncel bilgi alınız. Faiz oranları, vergiler ve yasal düzenlemeler anlık olarak değişebilir. ihtiyaç kredisi veya konut kredisi ürünlerini kullanırken, sözleşme hükümlerini anladığınızdan emin olun. Yazıda bahsi geçen banka isimleri örnek olarak verilmiştir, herhangi bir kurumu tavsiye etmemektedir.

Editör: Deniz Öztürk

Yazar: Cem Arslan

Röportajı Alan Muhabir: Selim Can

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.