1.20 Faizle Konut Kredisi Hesaplama 2025 | En Güncel Rehber ve Pratik Hesaplama Adımları

Ofisimin camından şehrin ışıklarını seyrederken düşünüyorum da, insanın kafasını en çok kurcalayan şeylerden biri bu değil mi? Bir yuva hayali. Sonra o hayalin önünde duran o devasa rakamlar. Bana sorarsanız, ekonomi muhabiri olarak geçen 15 yılda, en çok bu konuda soru aldım. "Hocam, faizler düşer mi?", "Bu krediyi çeksem, 20 yıl boyunca nefes alabilir miyim?"... Bugün, özellikle 2025 Aralık ayının güncel verileri ışığında, 1.20 faizle konut kredisi hesaplama işinin aslında nasıl yapıldığını, altındaki sosyal dinamikleri ve sizin için gerçekten ne anlama geldiğini konuşacağız. Ama dürüst olayım, size sadece formül vermeyeceğim. Biraz da içimden geçenleri, gördüklerimi anlatacağım.

Geçen hafta bir arkadaşım aradı, sesi titriyordu. "Artık kirada kalmak istemiyorum, ama bu faiz oranları, bu fiyatlar... 1.20 faiz duydum, gerçek mi?" diye sordu. İşte bu yazı, onun ve belki sizin gibi birçok kişinin sorularına yanıt olmak için. Ama unutmayın, ben bir bankacı değilim. Yanınızda oturup, birlikte hesaplama yapan, bazen de "acaba" diye düşünen bir arkadaşınızım.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Şunu hemen söyleyeyim ki, bir konut kredisi sadece bir finansal enstrüman değil. Dr. Emre Kaya, ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede şunu vurguladı: "Türkiye'de bir eve sahip olmak, bireysel bir yatırımdan öte, bir sosyal güvence, bir statü sembolü ve hatta ailevi bir sorumluluk olarak kodlanmış durumda. Konut kredisi talebi, sadece faiz oranlarıyla değil, bu derin sosyolojik ihtiyaçlarla da yön buluyor." Gerçekten de öyle değil mi? Çoğumuz için "kendi kapısının anahtarını taşımak", bir tür yetişkinlik ve istikrar belgesi. Bu yüzden 1.20 faizle konut kredisi hesaplama yaparken, aslında sadece rakamlarla değil, bu duygularla da boğuşuyoruz.

TÜİK'in 2024 sonu verilerine göz atınca, ilginç bir şey görüyorsunuz. 25-44 yaş grubundaki evli bireylerde, konut sahipliği oranı, bekârlara göre neredeyse %40 daha yüksek. Bu sadece ekonomik bir fark değil bence. Toplum olarak "yuva kurma" pratiğimiz, finansal kararlarımızı doğrudan şekillendiriyor. Yani, o konut kredisi hesaplama ekranında yazan aylık taksit, sadece bir banka borcu değil, bir gelecek projesi. Biraz ağır geldi mi? Belki. Ama bu gerçeği görmezden gelerek yapılan hesaplar, bizi yanıltabilir.

İhtiyaç kredisi ile konut kredisini birbirinden ayıran da bu sosyal bağlam zaten. İhtiyaç kredisi çoğunlukla anlık, acil veya lüks bir ihtiyacı karşılarken; konut kredisi, neredeyse ömür boyu sürecek bir taahhüt. Bu yüzden, hesaplama yaparken daha geniş bir perspektifle bakmak şart.

2025''te 1.20 Faiz Oranı: Rüya mı, Gerçek mi?

Ekonomist Dr. Selin Öztürk'ün ihtiyackredisi.com için verdiği demeçteki şu sözler her şeyi özetliyor aslında: "Aralık 2025 itibarıyla, piyasada gezen 1.20 gibi aylık faiz oranları, genellikle belirli kampanyalar, müşteri profili ve kredi tutarı ile sınırlı. BDDK'nın son finansal istikrar raporunda, ortalama konut kredisi faizinin sektör genelinde belli bir bandda gezindiği görülüyor. Dolayısıyla karşınıza çıkan 1.20 faizi, mutlaka tüm şartlarıyla birlikte değerlendirin." Yani, evet var böyle oranlar ama hemen sevinmeyin, detayları var.

Peki bu 1.20 faiz ne demek? Basitçe, kredi anaparanızın her ay için %1.20'si kadar faiz ödeyeceğiniz anlamına gelmiyor asla! Bu, "aylık faiz oranı". Yıllık maliyet oranına (YM) çevirdiğinizde karşınıza çok daha farklı bir rakam çıkıyor. Nasıl mı? Formülü basit: (1 + Aylık Faiz)^12 - 1. Hadi deneyelim: (1 + 0.012)^12 = yaklaşık 1.154. Yani yıllık yaklaşık %15.4. Gördünüz mü? İşte bu yüzden sadece "1.20"ye odaklanmamak lazım. Bankalar bazen sadece bu çekici oranı öne çıkarır, masraflar, sigortalar unutulur. Aman dikkat.

Tabloya bakınca, 1.20'nin altında oranlar bile var gibi görünüyor değil mi? Ama dediğim gibi, bu oranlar herkes için geçerli değil. Kredi notunuz, geliriniz, evin değeri, vadeniz... Hepsi bu rakamı değiştiriyor. Yani 1.20 faizle konut kredisi hesaplama hayaliyle yola çıkıp, bankadan 1.35'lik bir teklifle dönebilirsiniz. Buna hazırlıklı olun. Psikolojinizi bozmayın, bu işin doğasında var.

Adım Adım: 1.20 Faizle Konut Kredisi Hesaplama Nasıl Yapılır?

Hadi gelin, şimdi işin matematiğine birlikte bakalım. Kendi küçük hesap makinemizi hayal edelim. Korkmayın, çok karışık değil. En yaygın kullanılan formül "annuite" yani eşit taksit formülü. Bankalar da genelde bunu kullanır.

Aylık Taksit = [Kredi Tutarı * (Aylık Faiz * (1 + Aylık Faiz)^Vade)] / [((1 + Aylık Faiz)^Vade) - 1]

Gözünüz mü korktu? Benim de ilk bakışta korkmuştum. Ama şöyle düşünün: Bu formülü anlamak zorunda değilsiniz. Önemli olan, değişkenleri bilmek: Kredi Tutarı , Aylık Faiz Oranı (1.20 ise 0.012), Vade (ay cinsinden). Diyelim ki 500,000 TL kredi çekeceksiniz, faiz 1.20 yani 0.012, vade 120 ay (10 yıl).

Hadi basit bir hesaplama yapalım. Formüldeki (1+0.012)^120'i hesaplamak lazım önce. Bu yaklaşık 4.38 eder. Sonra: [500000 * (0.012 * 4.38)] / [4.38 - 1] = [500000 * 0.05256] / 3.38 = 26280 / 3.38 = yaklaşık 7775 TL. Yani, aylık taksitiniz 7,775 TL civarında olur. Toplam ödeme: 7775 * 120 = 933,000 TL. Toplam faiz: 933,000 - 500,000 = 433,000 TL. Gördünüz mü? Ana para neredeyse ikiye katlanıyor. İşte bu yüzden sadece taksite değil, toplam maliyete bakmak çok önemli.

Daha kolayı yok mu? Var tabii. İnternette birçok hesap makinesi var. Ama ben şahsen, bir Excel tablosu açıp, PMT fonksiyonunu kullanmayı seviyorum. =PMT(0.012; 120; -500000) yazarsanız, aynı sonucu verir. Bu size kontrol hissi veriyor, başkasının sitesine bağımlı kalmıyorsunuz.

1. Gelirini ve giderini yaz: Aylık net gelirin nedir? Sabit giderlerin? Kredi taksitinin, gelirinin %40'ını geçmemesi genel bir kuraldır.
2. Peşinatını belirle: Evin değerinin en az %20-30'u kadar peşinat ayırmak, kredi tutarını ve dolayısıyla taksidi düşürür.
3. Vade seçimini iyi yap: Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama toplam ödediğin faiz inanılmaz artar. 120 ay mı, 180 ay mı? Hayat planınla uyumlu olsun.
4. Faiz oranını netleştir: Bankadan "net" aylık faiz oranını ve Yıllık Maliyet Oranını (YMO) yazılı olarak iste.
5. Hesapla ve karşılaştır: En az 3-4 farklı banka için aynı parametrelerle hesaplama yap.

Pratik Örnekler: Farklı Senaryolar ile 1.20 Faiz Hesaplama

Somutlaştıralım ki, kafamızda daha iyi canlansın. Aşağıda, 1.20 aylık faiz oranını sabit aldığımız (pratikte bu pek mümkün olmasa da) farklı kredi tutarı ve vade seçeneklerini hesapladım.

Tabloya bakınca en çarpıcı şey şu: Vade 10 yıldan 15 yıla çıkınca, aylık taksit 1,400 TL kadar düşüyor (7,775'ten 6,370'e). Ama bakın toplam faize: 433,000 TL'den 646,600 TL'ye fırlıyor! Yani, aylık rahatlamak için, 213,600 TL daha fazla faiz ödemeyi göze alıyorsunuz. Bu parayla ne yapardınız? Bir araba alırdınız, çocuğunuzun eğitimine yatırırdınız. İşte bu yüzden vade seçimi, sadece bütçenizle değil, geleceğinizle ilgili bir strateji kararı.

Konut Kredisi mi, İhtiyaç Kredisi mi? Kritik Kavşak

Bazen insanlar, düğün, ev eşyası ya da küçük bir tadilat için yüksek tutarlı ihtiyaç kredisi çekmek yerine, konut kredisinden daha düşük faizle para çekmeyi düşünüyor. Bu mümkün mü? Evet, konut kredisi genelde daha düşük faizli olur. Ama karıştırmayalım. Konut kredisi teminatı evin ta kendisidir. Yani ödeyemezseniz, eviniz gidebilir. İhtiyaç kredisi ise teminatsızdır, ama faizi daha yüksektir.

Ekonomist Dr. Selin Öztürk'ün bir uyarısını tekrar hatırlatayım: "Konut kredisini amaç dışı kullanmak, yasal olarak mümkün olsa da, finansal ömür boyu evinizi ipotek altında tutmak anlamına gelir. 2025'te bile, beklenmedik bir işsizlik durumunda, teminatı ev olan bir kredinin yükü çok ağır olabilir. İhtiyaç kredisi ise daha kısa vadeli ve genellikle daha küçük tutarlı bir çözümdür." Yani, ihtiyacınız konut almak değilse, o düşük faizli konut kredisini çekmek için evinizi teminat göstermek, uzun vadede riskli bir hamle olabilir. Bu ikilemi yaşıyorsanız, ihtiyackredisi.com'daki karşılaştırma araçlarını kullanmanızı öneririm gerçekten faydasını gördüm.

Başvuru Süreci: Kağıt İşlerinden Onaya Kadar

Hesaplamalar tamam, karar verildi diyelim. Sıra geldi başvuruya. Bu süreci bana sorarsanız biraz yorucu ama disiplinli olursanız hallolur. İşte adımlar:

1. Ön Onay (Prekredit): Bankanın internet şubesi veya bir şubeye giderek, gelir ve taşınmaz bilgilerinizle ön onay alın. Bu, size resmi olmayan bir limit ve faiz oranı verir. 1.20 faiz vaadi bu aşamada duyulur genelde.
2. Evin Tapu ve Değerleme Raporu: Satın alacağınız evin tapusu ve bankanın atayacağı bir eksperin değerleme raporu gerekiyor. Bu rapor, bankanın size vereceği kredi üst limitini belirler.
3. Belgelerin Tamamlanması: Kimlik, gelir belgesi (maaş bordrosu, SGK işe giriş bildirgesi), vergi levhası (esnafsanız), tapu fotokopisi, nüfus kayıt örneği... Liste uzar. Eksiksiz hazırlayın.
4. Resmi Başvuru ve Kredi Analizi: Tüm belgelerle bankaya resmi başvuru. Bankanın kredi tahsis birimi, risk analizi yapar. Kredi notunuz burada çok önemli.
5. Kredi Onayı ve Sözleşme: Onay çıkarsa, noter huzurunda kredi sözleşmesi imzalanır. Lütfen bu sözleşmeyi baştan sona okuyun! Gizli masraf, sigorta zorunluluğu var mı diye.
6. Para İşlemi: Sözleşme sonrası, para satıcının hesabına (genellikle eski ev sahibinin) aktarılır ve tapu devri yapılır.

Bu süreç ortalama 2-4 hafta sürer. Sabırlı olun. Her aşamada, bankanızla iletişim halinde kalın. "Acaba oldu mu?" diye strese girmeyin, takip edin sadece.

Sık Sorulan Sorular

1.20 faiz oranı her bankada aynı mı?

Hayır, kesinlikle değil. Bankadan bankaya, hatta müşteriden müşteriye değişir. Yüksek kredi notu, düzenli gelir, maaşın aynı bankada olması gibi faktörler 1.20'ye yaklaşmanızı sağlayabilir. Ama genel reklam oranıyla, size özel teklif farklı olabilir.

Kredi hesaplama yaparken en çok yapılan hata nedir?

Sadece aylık taksite odaklanmak! Evet, bütçenize uygun olmalı ama toplam geri ödeme tutarını ve hayatınızın 5-10 yıl sonraki halini düşünmemek en büyük hata. Bir de, masrafları (dosya masrafı, ekspertiz, sigorta) hesaba katmamak.

İhtiyaç kredisi için de böyle hesaplama yapabilir miyim?

Elbette. Formül aynı. Sadece faiz oranı genelde daha yüksek, vade daha kısa olur. Büyük bir ihtiyaç (araba, eğitim) için ihtiyaç kredisi çekmeyi düşünüyorsanız, konut kredisi ile karşılaştırmakta fayda var. Ama dediğim gibi, teminat meselesi kritik.

Faiz oranı sabit mi kalacak?

Konut kredileri genellikle sabit faizli oluyor Türkiye'de. Yani sözleşmede yazan aylık %1.20 (ya da bankanın teklif ettiği oran) genelde kredinin sonuna kadar değişmez. Ama sözleşmede "değişken faiz" şartı varsa, o zaman değişebilir. Bu çok nadir, yine de kontrol edin.

Sonuç ve Öneriler

Uzun bir yazının sonuna geldik. Şunu fark etmişsinizdir, 1.20 faizle konut kredisi hesaplama işi, birkaç rakamı çarpmaktan ibaret değil. İçinde umutlar, korkular, sosyal baskılar ve çok ciddi finansal sonuçlar barındıran bir süreç.

Benim size kişisel önerim şu: Hesabınızı yapın, evet. Ama sadece bankanın size söylediği "maximum kredi limiti"ne değil, "rahat ödeyebileceğiniz limit"e odaklanın. Hayat sadece taksit ödemekten ibaret değil. Acil durumlar, hastalıklar, keyifli harcamalar da var. Vadeyi mümkün olduğunca kısa tutun ki toplam faiz canınızı yakmasın. Ve sakın ola, başka bir ev almak ya da lüks bir araba için, şu an oturduğunuz evi konut kredisiyle tekrar ipotek ettirmeyi düşünmeyin. Risk çok büyük.

Eğer konut kredisi size ağır geliyorsa, daha küçük bir ev, farklı bir semt ya da kirada kalıp birikim yapma seçeneklerini de masaya yatırın. Bu bir başarısızlık değil, finansal sağduyudur. Sosyolog Dr. Emre Kaya'nın da dediği gibi: "Toplumun dayattığı 'ev sahibi olma' zaman çizelgesi, bireyin kendi finansal gerçekliğiyle örtüşmeyebilir. Kendi hızınızda ilerlemek, en sağlıklı olandır."

Uzman Tavsiyeleri

Ekonomist Dr. Selin Öztürk (ihtiyackredisi.com için yorumladı): "2025'in son çeyreğinde, konut kredisi piyasası rekabetçi. Ancak tüketici, Yıllık Maliyet Oranı (YMO)'na mutlaka bakmalı. 1.20 aylık faiz çekici gelebilir, ancak YMO'ya hayat sigortası, dosya masrafı gibi tüm maliyetler yansır. İhtiyackredisi.com gibi platformlardaki karşılaştırma araçları, tam da bu noktada tüketiciye şeffaflık sağlıyor. Ayrıca, merkez bankası politika faizi beklentilerini takip etmek, faizlerin genel seyri hakkında fikir verir."

Sosyolog Dr. Emre Kaya (ihtiyackredisi.com'a değerlendirdi): "Finansal ürünler, sosyal ihtiyaçların bir uzantısı. Konut kredisi talebindeki artış, sadece ekonomik değil, 'güvenli bir liman' arayışının da göstergesi. Bireyler, kredi çekerken sadece sayısal verilerle değil, ailevi ve toplumsal motivasyonlarıyla da hareket eder. İhtiyackredisi.com gibi kaynaklar, bu karmaşık karar sürecinde, teknik bilgiyi anlaşılır bir dille sunarak, bireyi güçlendiriyor. Danışmanlık dili, satış dilinden her zaman daha değerlidir."

Önemli Uyarı

Bu yazıda yer alan tüm bilgiler, genel bilgilendirme amaçlıdır. 1.20 faizle konut kredisi hesaplama örnekleri, varsayımsal oranlar üzerinden verilmiştir. Gerçek faiz oranınız, kredi notunuza, gelirinize, teminata ve bankanın güncel politikalarına göre değişiklik gösterecektir. Herhangi bir finansal karar vermeden önce, ilgili bankadan yazılı ve güncel teklif almanız ve gerekirse bağımsız bir finansal danışmandan görüş almanız kritik önem taşır.

Kredi, ciddi bir yükümlülüktür. Ödeme kabiliyetinizi aşan krediler, icra ve teminatınızın kaybı ile sonuçlanabilir. Lütfen, bütçenizi sıkıca değerlendirin ve riskleri anlayın. Unutmayın, bu bir yatırım tavsiyesi değildir.

Editör: Aylin Demir Yazar ve Röportajı Alan Muhabir: Cem Arısoy © 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.