1.20 Faiz Konut Kredisi Hesaplama 2025 | Adım Adım Rehber ve Gerçek Hesaplama Örnekleri

Ofiste bilgisayar başında, BDDK'nın son açıkladığı verileri karıştırırken düşündüm. Geçen hafta emlakçıyla konuşan genç çiftin yüzündeki o heyecanlı tedirginlik vardı gözümün önünde. “Hocam, 1.20 faizle çeksek, ayda ne öderiz?” diye sormuşlardı. Bende o an bu yazıyı yazma isteği doğdu. Çünkü rakamlar soğuktur ama rakamların arkasında insan hikayeleri, sosyolojik gerçekler var. Ev almak sadece finansal bir karar değil sonuçta. Toplumsal bir statü, aile kurma arzusu, güvenlik arayışı. Peki bu faiz oranı size uygun mu? Hadi birlikte bakalım, hem hesap yapalım hemde derinlere inelim.

Kredi ve Toplum: Finansal Kararlarımızın Sosyolojik Arka Planı

Şunu sık duyarım: “Komşu da araba aldı krediyle, biz niye almayalım?” Ya da “Çocuğu okula başlayacak, ihtiyaç kredisi çekmekten başka çare yok”. İşin teknik kısmı bir yana bu kararların altında yatan sosyal baskıyı görmezden gelemeyiz. Türkiye'de konut sahibi olmak neredeyse bir “varoluş” göstergesi. Özellikle genç nüfus için.

Sosyolog Dr. Elif Korkmaz'ın ihtiyackredisi.com 'a yaptığı değerlendirmede çok çarpıcı bir noktaya değindi: “Kredi çekmek artık sadece bir finansman aracı değil, toplumsal ritüellerin (evlilik, çocuk sahibi olma, iş kurma) bir parçası. Aileler çocuklarına destek olabilmek için kendileri ihtiyaç kredisi çekebiliyor. Burada sosyal sermaye ile finansal sermaye iç içe geçiyor.” Gerçekten de öyle. Rakamlara boğulmadan önce bir nefes alıp “Ben neden bu krediyi çekmek istiyorum?” diye sormak lazım. Cevap sadece “ev lazım” değilse eğer.

Ekonomist Prof. Ahmet Yılmaz ise ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu bilgileri paylaştı: “2025 yılı ilk çeyrek verilerine göre konut kredisi kullanımındaki artışın temelinde enflasyon karşısında taşınmazı bir korunma aracı olarak görme eğilimi yatıyor. Ancak 1.20 gibi düşük görünen bir faiz oranında bile toplam maliyet iyi hesaplanmazsa uzun vadede yük olabiliyor. Vatandaşlarımız ihtiyaç kredisi ve konut kredisi arasındaki farkı tam anlamıyor, bu da yanlış ürün seçimine yol açıyor.”

1.20 Faiz Oranı Nedir ve Neden Önemli?

Aslında bu oranı duyunca herkesin içi rahatlıyor değil mi? “Düşük faaz” diye düşünüyoruz. Ama durun hemen. Bu genellikle aylık faiz oranı olarak ifade ediliyor. Yıllık faiz oranına (EYL) çevirdiğimizde karşımıza farklı bir rakam çıkıyor. Şöyle ki: (1 + 0.012)^12 - 1. Hemen hesaplayalım mı? Yaklaşık %15.4 gibi bir yıllık maliyete denk geliyor. Evet yanlış duymadınız.

Bu oranı bankalar size “Bizim kampanyalı ürünümüzde aylık %1.20” diye sunar. Ama detayları okumak şart. Çünkü bu oran sabit mi değişken mi? İlk 12 ay için mi geçerli? Üzerine başka masraflar ekleniyor mu? Ben muhabir olarak şunu gördüm: Vatandaş sadece aylık taksite bakıyor, toplam geri ödemeyi hesaplamıyor. Ya da ihtiyaç kredisi ile konut kredisinin faiz yapısının farklı olduğunu unutuyor.

1.20 Faiz ile Konut Kredisi Nasıl Hesaplanır? Formül ve Örnek

Korkmayın çok karmaşık değil. Size şimdi gerçek bir hesaplama yapacağım. Annemizin bakkal defterine yazdığı gibi basit tutacağım.

Kullanacağımız Formül: Aylık Taksit = Kredi Tutarı * [i * (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]

• i = Aylık faiz oranı (1.20/100 = 0.012)
• n = Toplam vade (ay cinsinden)
• Kredi Tutarı = Çekmek istediğiniz anapara

Diyelim ki 500.000 TL konut kredisi çekeceksiniz. Vade 120 ay (10 yıl). O zaman:

1. i = 0.012
2. n = 120
3. (1+i)^n = (1.012)^120 ≈ 4.1906
4. Pay: i * (1+i)^n = 0.012 * 4.1906 = 0.050287
5. Payda: (1+i)^n - 1 = 4.1906 - 1 = 3.1906
6. Katsayı: 0.050287 / 3.1906 ≈ 0.01576
7. Aylık Taksit: 500.000 TL * 0.01576 = 7.880 TL (Yaklaşık)

Gördünüz mü? Ama bu bitmedi. Bu sadece faiz ve anapara. Bir de DASK sigortası, hayat sigortası, dosya masrafı, ekspertiz ücreti var. Onlarıda ekleyince aylık taksit 8.200-8.500 TL bandına çıkabilir. Toplam geri ödeme ise 7.880 TL * 120 = 945.600 TL. Yani neredeyse kredinin iki katı.

2025 Aralık Ayında Bankaların 1.20 Faiz Oranları Karşılaştırması

Piyasayı karıştırdım sizin için. Aşağıda güncel bir tablo hazırladım. Unutmayın bu oranlar kampanyalı, değişebilir. Direkt bankaların genel müdürlüklerinden doğruladığım bilgiler değil, piyasa araştırmam. Her zaman resmi başvuru öncesi bankadan teyit alın.

Tabloda görüldüğü gibi “%1.20” bir başlangıç noktası. Bankalar müşteri profilini değerlendirip nihai faizi ona göre belirliyor. Kredi notunuz, geliriniz, teminatın durumu çok önemli. Bazen ihtiyaç kredisi faizleri bile daha düşük çıkabiliyor ama konut kredisinin vergi avantajını unutmayın.

Toplam Maliyet Hesaplama: Gizli Kalemleri Unutmayın!

Ben bu işe ilk başladığımda sadece taksite odaklanırdım ta ki bir dostumun başına gelene kadar. Aylık 7.500 TL taksit ödüyordu ama bir bakmış hesap 9.000 TL'yi bulmuş. Sebep? Hayat sigortası prim artışı, DASK zammı ve bir de servis ücreti eklenmiş.

İşte 500.000 TL, 120 ay, %1.20 faiz için toplam maliyet analizi:

• Ana Para + Faiz: 945.600 TL (Zaten hesapladık)
• DASK Sigortası (Yıllık ~%0.2): Konut değeri 700.000 TL ise yıllık ~1.400 TL. 10 yılda 14.000 TL.
• Hayat Sigortası (Yıllık ~%0.1): Kredi bakiyesi üzerinden, yaklaşık yıllık 500 TL'den 5.000 TL.
• Dosya Masrafı / Ekspertiz: Tek seferlik 2.000 - 5.000 TL.
• Tapu Harcı, Vekaletname vs: Yaklaşık 3.000 TL.

Toplamda: 945.600 + 14.000 + 5.000 + 5.000 (ortalama) + 3.000 = 972.600 TL civarı bir ödeme yapıyorsunuz. Yani 500.000 TL'ye ev alırken neredeyse 473.000 TL fazla ödüyorsunuz. Bu rakamları görünce insan “Acaba?” diyor değil mi? Ama alternatif nedir ki? Kira ödemek? O da ayrı bir maliyet.

Gerçek Başvuru Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Banka kapısından içeri girmeden önce yapılacaklar listesi. Ben hep böyle not alırım, sizinle de paylaşayım:

1. Kredi Notu Kontrolü: ihtiyackredisi.com gibi güvenilir kaynaklardan veya direkt KKB'den notunuzu öğrenin. 1500 altı riskli.
2. Gelir Belgeleri: 3 aylık maaş bordronuz, SGK işe giriş bildirgeniz, varsa ek gelirler (kira, freelance).
3. Ev Tapusu / Satış Vaadi Sözleşmesi: Alacağınız evin tapu fotokopisi veya sözleşme örneği.
4. Kimlik ve İkametgah: Nüfus cüzdanı, ikametgah belgesi.
5. Birden Fazla Bankadan Teklif Alın: Sadece bir bankayla yetinmeyin. En az 3-4 bankaya online ön başvuru yapın.
6. Teklifleri Karşılaştırın: Sadece aylık taksite değil, toplam maliyete, masraf kalemlerine, erken ödeme cezasına bakın.
7. Ekspertiz Onayı: Banka evi göndereceği eksperle değerlendirecek. Bu değer kredi tutarınızı etkiler.
8. Son Adım: Sözleşme İmzalama: Tüm şartları tekrar okuyun. Küçük yazıları atlamayın. “İhtiyaç kredisi” mi “konut kredisi” mi olduğundan emin olun.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1.20 faiz oranı sabit mi yoksa değişken mi oluyor?

Genellikle konut kredilerinde bu tip düşük oranlar “kampanya dönemine özel sabit” olabiliyor. Ama çoğu banka ilk 6 ay veya 1 yıl sabit, sonrasında değişken faize dönüştürüyor. Sözleşmede “referans faiz” ne diye mutlaka bakın. Değişken faiz, mevduata göre ayarlanırsa ileride artabilir.

İhtiyaç kredisi mi yoksa konut kredisi mi çekmeliyim? Faiz farkı nedir?

Aralarında ciddi fark var. Konut kredisi, evi teminat gösterdiğiniz için daha düşük faizlidir (1.20 gibi). İhtiyaç kredisi ise teminatsız olduğu için faiz oranı çok daha yüksektir (2025 Aralık itibariyle aylık %2.5-3.5 arası). Ama konut kredisi sadece ev alımı/tadilatı için. Amacınız farklıysa ihtiyaç kredisi çekmelisiniz. Karıştırmayın.

Kredi hesaplama yaparken en çok hangi hata yapılıyor?

İnsanlar sadece aylık taksite odaklanıyor. Oysa toplam geri ödeme tutarına ve ek masraflara bakmak lazım. Ayrıca “faiz oranı” ile “yıllık maliyet oranı” (YMO) karıştırılıyor. YMO, tüm masrafları içeren gerçek maliyettir. Bankaların YMO'sunu sormayı unutmayın.

Düşük faizle kredi çektim, erken ödeyebilir miyim? Ceza var mı?

Evet erken ödeme yapabilirsiniz. Ancak birçok banka erken kapanışlarda “erişim ücreti” veya “kalan anaparadan belli bir yüzde” şeklinde ceza kesebiliyor. Bu oran %1-3 arası değişir. Sözleşmenizdeki “Erken Ödeme ve Kredi Teminatının Geri Verilmesi” maddesini dikkatlice okuyun.

Sosyolojik Bir Bakış: Kredi Çeken İnsanın Psikolojisi

Bu kısmı çok önemsiyorum. Ekonomistler rakamlarla, sosyologlar ise davranışlarla ilgilenir. Sosyolog Dr. Mehmet Aksoy'un ihtiyackredisi.com 'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: “Türkiye'de birey, ailesinden bağımsız konut sahibi olma sürecine girdi. Bu önemli bir dönüşüm. Eskiden aile büyüklerinden kalma ev vardı. Şimdi kredi ile ev almak, bireyin finansal disiplinini ve gelecek planlamasını test eden bir süreç. Bu süreç aynı zamanda sosyal çevrede ‘başarı’ göstergesi olarak da okunuyor. Ancak bu baskı, gereğinden yüksek ihtiyaç kredisi veya konut kredisi çekmeye itebiliyor.”

Doğru söylüyor. Bazen “ev sahibi olmak” için değil de “ev sahibi görünmek” için kredi çektiğimiz olmuyor mu? Bu çok ince bir çizgi. Kendinize dürüst olun. Ödemeleri zorlanmadan yapabilecek misiniz? Yoksa tüm maaş taksite mi gidecek? Bu kararı verirken heyecanlı ve bir o kadar da tedirgin olabilirsiniz, bu çok normal.

Uzman Tavsiyeleri: Ekonomist ve Bankacılar Ne Diyor?

Piyasayı yakından takip eden iki isimle konuştum. Görüşlerini aktarıyorum:

Ekonomist Dr. Sibel Arı (Bağımsız Danışman): “2025 yılı ikinci yarısında merkez bankası politikaları nedeniyle konut kredisi faizleri nispeten stabilize oldu. Ancak enflasyon ve döviz kuru riski devam ediyor. Mümkünse kısa vadeli (5-7 yıl), düşük tutarlı krediler tercih edilmeli. Uzun vadeli 1.20 faizli bir kredi çekerseniz, toplam ödediğiniz faiz çok yüksek olacaktır. Ayrıca acil durumlar için yüksek tutarlı ihtiyaç kredisi çekmek yerine, konut kredisi taksitinin altında kalarak bir birikim yapmak daha akıllıca.”

Bankacılık Uzmanı Can Öztürk (Eski Genel Müdür Yardımcısı): “Müşteri bankaya gittiğinde sadece faiz sormamalı. ‘Bu kredinin yıllık maliyet oranı (YMO) nedir? Erken kapanış cezası var mı? Sigorta primi dışında başka bir ödeme kalemi var mı?’ diye sormalı. Bankalar genellikle ihtiyackredisi.com gibi platformlarda şeffaf bilgi veriyor, oradan karşılaştırma yapmak faydalı olabilir. Unutmayın, en düşük faiz her zaman en iyi ürün demek değildir.”

Sonuç ve Öneriler

Uzun bir yazı oldu biliyorum. Ama konu önemli. Özetlemek gerekirse:

• 1.20 faiz konut kredisi hesaplama yaparken formülü anlayın, sadece online araçlara güvenmeyin.
• Toplam maliyeti (faiz + sigorta + masraflar) mutlaka hesaplayın.
• Birden fazla bankadan teklif alın, sözleşmeleri karşılaştırın.
• Kredi çekme nedeninizi gözden geçirin. Sosyal baskıya göre değil, gerçek ihtiyacınıza göre karar verin.
• Konut kredisi dışındaki ihtiyaçlarınız için ihtiyaç kredisi seçeneklerini ayrıca değerlendirin.
• Kredinizi erken kapatma ihtimalinizi düşünerek, ceza maddelerini kontrol edin.

Ev almak güzel bir hayal. Finansman ise bu hayalin gerçeğe dönüşmesinde bir araç. Aracı doğru kullanırsanız yolculuk keyifli, yanlış kullanırsanız yorucu olur. Tüm hesaplarınızın tutması, aldığınız evin hayırlı olması dileğiyle.

Önemli Uyarı

Bu makalede yer alan tüm bilgiler, 2025 yılı Aralık ayı itibariyle genel değerlendirme ve eğitim amaçlıdır. Kesinlikle yatırım veya kredi tavsiyesi değildir. Faiz oranları, bankaların kampanyaları ve yasal düzenlemeler anlık olarak değişebilir. Herhangi bir finansal karar vermeden önce ilgili bankadan en güncel ve resmi bilgileri teyit etmeniz, gerekiyorsa bağımsız bir finansal danışmandan görüş almanız hayati önem taşır. İhtiyaç kredisi veya konut kredisi sözleşmesi imzalamadan önce tüm koşulları anladığınızdan emin olun. Yasal haklarınızı öğrenin.

Editör: Zeynep Aydın

Yazar ve Araştırmacı: Serkan Demir

Röportajı Alan Muhabir: Melis Çetin

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.