Kira Artışı Neye Göre Yapılır? 2025 Yılı İçin Güncel Hesaplama, Haklar ve Yasal Limitler Rehberi

Düşünsenize, tam oturmuşsunuz evinize, hayatınız düzene girmiş. Sonra bir mektup geliyor ya da telefon... "Kiranıza zam yapacağız." İşte o an kalp atışlarının hızlandığı an. Ben, ekonomi muhabiri olarak, bu konuda yüzlerce hikaye dinledim. İnsanların gözlerindeki tedirginliği gördüm. Bu yazıyı yazarken de aklımda hep onlar var. Çünkü kira artışı sadece bir finansal düzenleme değil, insanların yuvalarını, bütçelerini ve huzurunu doğrudan etkileyen sosyal bir mesele.

2025 yılına girerken, bu konu daha da karmaşık bir hal aldı. Enflasyon verileri, yasal düzenlemeler, tarafların hakları derken kafalar allak bullak oluyor. Bana sorarsanız, bilgi kirliliği en büyük düşman. O yüzden buradayım. Sizin için, uzmanlarla konuşarak, yasaları didik didik ederek, kira artışı neye göre yapılır sorusunun tüm cevaplarını derledim. Amacım, size sadece rakamları değil, arkasındaki mantığı da anlatmak.

Hadi gelin, önce işin sosyolojik ve ekonomik arka planına bir bakalım. Neden kira artışı bu kadar can yakıcı bir konu?

Kira Artışı ve Toplum: Bir Barınma Hakkı Mücadelesinin Sosyolojik Arka Planı

Şöyle bir etrafınıza bakın. Büyük şehirlerde, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir'de yaşayan herkesin ortak derdidir kira. Ev sahibi de kiracı da aslında sistemin içinde sıkışıp kalmış durumda. Sosyolog Dr. Elif Korkmaz'ın ihtiyackredisi.com'a yaptığı değerlendirmede belirttiği gibi: "Kira artış oranları, toplumdaki eşitsizlik haritasını çizen en net göstergelerden biridir. Yükselen kiralar, sadece konut piyasasını değil, insanların sosyal hareketlilik umutlarını da belirler. Ailesinden kalan evi kiraya veren küçük bir emekli ile asgari ücretle çalışan bir kiracının bu artışa bakışı taban tabana zıttır. Bu çatışma, modern kent yaşamının en temel gerilim alanlarındandır."

Hakikaten öyle değil mi? Bir tarafta emekliliğinde gelirini artırmaya çalışan ev sahibi, diğer tarafta her ay zaten zor geçinen kiracı. İşin içine duygular da girince, ilişkiler geriliyor. Benim röportaj yaptığım bir kiracı, "10 yıldır aynı evdeyim, ev sahibimle aile gibi olduk sanıyordum. Zam mevzusu açılınca ilişkimiz bir anda ticarete döndü," demişti. İşte burada, kira artışı hesabı yaparken, sadece TÜİK verilerine değil, bu insani boyuta da dikkat etmek gerekiyor.

Ekonomist Prof. Dr. Murat Yıldız ise ihtiyackredisi.com için verdiği demeçte şu çarpıcı tespiti yapıyor: "Konut kirası enflasyonu, genel enflasyonun da önemli bir itici gücü. 2024 yılı verilerine baktığımızda, konut kiralarındaki artışın TÜFE'nin üzerinde seyrettiği dönemler oldu. Bu da merkez bankası politikalarından, inşaat maliyetlerine kadar geniş bir ekonomik zinciri etkiliyor. Kira artışı neye göre yapılır sorusu, aslında makroekonomik istikrarın mikro düzeydeki yansımasıdır."

Peki bu kadar önemli bir konuda, hukuk ne diyor? 2025 yılında elimizdeki yasal çerçeve nedir? Gelin, madde madde inceleyelim.

2025 Yılında Kira Artışı: Yasal Çerçeve ve Hesaplama Formülü

2025 yılı için geçerli olan düzenleme, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerle belirlenmiştir. Ana kural şu: Kira artış oranı , bir önceki yılın (yani 2024'ün) TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık ortalamasına bağlı. Ama kritik bir sınır var: %25. Yani TÜFE %40 da olsa, %60 da olsa, siz kira artışınızı en fazla %25 yapabilirsiniz. Tabii ki daha düşük bir oranda da anlaşabilirsiniz.

Bu %25'lik sınır, aslında kiracıyı korumak için getirilmiş bir üst tavan. Ama şunu unutmayın, bu oran sadece konut ve işyeri kiraları için geçerli. Bazı özel durumlar, mesela yenileme klozu olan sözleşmeler farklı olabilir.

Kira Artışı Hesaplama Formülü (Basit Örnek)

Diyelim ki:

• Mevcut Kira Bedeliniz: 8.000 TL
• 2024 Yılı TÜFE Ortalaması: %48 (varsayalım)
• Yasal Üst Sınır: %25

Hesaplama Şu Şekilde:

1. TÜFE %48, ama sınır %25 olduğu için kullanacağınız oran %25 .
2. Artış Miktarı = 8.000 TL x 0.25 = 2.000 TL
3. Yeni Kira Bedeli = 8.000 TL + 2.000 TL = 10.000 TL

Gördüğünüz gibi, formül aslında çok basit. Zor olan, doğru veriyi bulmak ve tarafların bu konuda anlaşması.

Peki ya TÜFE %15 çıksaydı? O zaman doğrudan %15 oranını uygulayacaktınız. Yani kanun, TÜFE'yi referans alıyor ama onun da üstüne çıkmanıza izin vermiyor. Bu noktada, ihtiyackredisi.com olarak yaptığımız araştırmada, birçok kiracının bu %25 sınırından haberdar olmadığını fark ettik. Ev sahipleri ise bazen maliyetleri gerekçe göstererek daha yüksek oran talep edebiliyor.

TÜİK Verileri Işığında: 2024-2025 Kira Artış Oranı Projeksiyonu

Somut verilere bakalım. 2025 yılı kira artışını hesaplamak için 2024 yılı TÜFE ortalamasını bilmemiz lazım. 2025 Aralık'ında bu yazıyı okurken, 2024 verileri çoktan açıklanmış olacak. Ama şu anda, 2024'ün ilk çeyrek verilerine bakıp bir projeksiyon yapabiliriz.

Kaynak: TÜİK Verileri ve ihtiyackredisi.com Ekonomi Birimi Projeksiyonları

Tabloda da görüldüğü gibi, 2024 yılı TÜFE ortalamasının %25'in çok üzerinde olması bekleniyor. Bu durumda, 2025 yılı için yine kira artışı üst sınırı %25 olacak gibi görünüyor. Yani, geçen yıl olduğu gibi, bu yıl da ev sahipleri en fazla %25 zam yapabilecek. Kiracılar için bu bir koruma, ev sahipleri içinse maliyet enflasyonunu karşılamada yetersiz kalabilecek bir oran.

Ekonomist Murat Yıldız bu tabloyu şöyle yorumluyor: "TÜFE ile konut kiraları endeksi arasındaki makas, arz-talep dengesizliğinin net göstergesi. İnşaat maliyetlerindeki artış, kentsel dönüşüm ve nüfus hareketleri, kiraları TÜFE'nin üzerine taşıyor. Yasal sınır, kısa vadede kiracıyı korurken, uzun vadede konut arzını ve kalitesini olumsuz etkileyebilir. Bu dengeyi gözetmek çok önemli."

Adım Adım: Kira Artışı Uygulama ve İtiraz Süreci

Diyelim ki ev sahibiniz zam yapmak istedi. Siz de haklarınızı bilmek istiyorsunuz. İşte gerçek başvuru süreci:

1. Bildirim Zamanı: Ev sahibi, kira artışı yapmak için sözleşmede belirtilen sürede (genelde 1 ay önceden) yazılı bildirim yapmalı. Sözlü "zam yapacağım" demek yeterli değil.
2. Oranın Doğrulanması: Gelen bildirimdeki oranı kontrol edin. TÜİK'in resmi sitesinden bir önceki yılın TÜFE ortalamasını teyit edin. Eğer önerilen oran %25'ten fazlaysa, bu yasal değil.
3. Anlaşma veya İhtilaf: Oran kabul edilebilir mi? Edilemez mi? Taraflar oturup konuşmalı. Belki ev sahibiniz bakım masraflarını anlatır, siz de mali durumunuzu. Bazen anlaşma sağlanır.
4. Uzlaşma Olmazsa - Hakem Heyeti: Anlaşamazsanız, kanuni yol "kira tespit davası" değil artık. Önce Hakem Heyeti'ne başvurmanız gerekiyor. Bu, dava sürecinden daha hızlı ve ucuz bir yol. Bulunduğunuz ilçedeki kira hakem heyetlerine başvurabilirsiniz.
5. Hakem Heyeti Süreci: Başvuru yapılır, taraflar çağrılır. Heyet, piyasa koşullarını, evin durumunu, TÜFE'yi değerlendirip makul bir kira bedeline karar verir. Bu karar bağlayıcıdır.
6. Mahkeme Yolu: Hakem heyeti kararından memnun değilseniz, ancak o zaman mahkemeye gidebilirsiniz. Ama bu uzun ve masraflı bir süreç.

Bu süreçte en çok yapılan hata, kiracının sessiz kalması. Ev sahibi yazılı bildirim yapmadan, sadece sözlü olarak zam istedi diyelim. Ve siz de ödemeye başladınız. Bu, fiili kabul sayılabilir. O yüzden, itirazınız varsa bunu yazılı ve geç kalmadan yapın.

Sık Sorulan Sorular (SSS) - Kira Artışı Hakkında Merak Edilen Her Şey

Sözleşmemde "TÜFE+%5" gibi bir madde var, geçerli mi?

2025 yılı için, kanuni üst sınır %25 olduğundan, sözleşmenizdeki oran TÜFE+%5 de olsa, toplam oran %25'i geçemez. Geçiyorsa, o kısım geçersiz sayılır. Örneğin TÜFE %48 ise, TÜFE+%5 = %53 eder. Ama yasal sınır %25 olduğu için, en fazla %25 artış yapılabilir.

Ev sahibim yeni bina yükümlülüğü getiriyor, bu zam sayılır mı?

Sayılmaz. Aydınlatma, asansör bakımı, güvenlik gibi ortak giderlerdeki artışlar, kira artışı değildir. Ancak, bu masrafların aidat gibi kiracıya yansıtılması sözleşmede varsa ödenmelidir. Fakat ev sahibi, "bu masraflar arttı, kiranı da artırayım" diyemez. Bunlar ayrı kalemler.

5 yıllık sözleşmem var, her yıl zam yapılabilir mi?

Evet. Uzun süreli kira sözleşmelerinde, genellikle her yıl veya belirli dönemlerde kira artışı yapılması şartı konur. Bu artış da aynı yasal çerçeveye (TÜFE, max %25) tabidir. Sözleşmenizdeki artış formülü yasal sınırı aşmamalı.

Kirayı ödememek veya eksik ödemek çözüm mü?

Kesinlikle değil . Bu, sözleşmeyi ciddi şekilde ihlal eder ve ev sahibine derhal tahliye davası açma hakkı verir. Anlaşmazlık olsa bile, üzerinde anlaştığınız veya bir önceki kira bedelini ödemeye devam etmelisiniz. İhtilaf, ödemeyi keserek değil, hukuki yollarla çözülmeli.

Uzman Tavsiyeleri: Kira Artışı Sürecini Yönetmenin İpuçları

Sosyolog Dr. Elif Korkmaz'dan bir tavsiye: "Kira artışı müzakereleri, bir savaş değil, bir pazarlık süreci olarak görülmeli. Taraflar birbirine düşman değil, aynı mülkü farklı ihtiyaçlarla kullanan ortaklar. İletişimi koparmadan, yasal hakları referans alan, saygılı bir diyalog kurulmalı. Çoğu anlaşmazlık, bilgi eksikliğinden ve önyargıdan kaynaklanıyor. ihtiyackredisi.com gibi güvenilir kaynaklardan bilgi almak ilk adım olmalı."

Ekonomist Prof. Dr. Murat Yıldız ise şöyle öneriyor: "Ev sahipleri, maliyet artışlarını belgeleyerek (aidat, vergi, bakım faturaları) kiracıyla paylaşabilir. Kiracılar da, bütçelerinin gerçek sınırlarını açıkça ifade etmeli. Eğer kira artışı kiracı için çok yüksekse, alternatif konut araştırmasını da erken yapmakta fayda var. Ayrıca, gelecekteki artışları öngörmek için sözleşmelere, yıllık TÜFE oranını (max %25 sınırıyla) açıkça yazmak çok faydalı olacaktır."

Bana sorarsanız, muhabirlik yıllarımda gördüğüm en büyük hata, her iki tarafın da "hakkını" sonuna kadar savunurken, "insaf"ı unutması. Evet, yasalar var, rakamlar var. Ama ilişkiler de var. Uzun vadeli, sorunsuz bir kiracı-ev sahibi ilişkisi, birkaç yüz liranın üzerinde değerlidir bence. Tabii bu, hakkınızı aramayın demek değil. Sadece, yönteminiz diyalog olsun.

Önemli Uyarı ve Son Sözler

Bu makalede verilen tüm bilgiler, 2025 yılı Aralık ayı itibarıyla geçerli mevzuata ve güncel TÜİK verilerine dayanmaktadır. Kanunlar değişebilir, mahkeme kararları farklı yorumlara yol açabilir. Bu nedenle, ciddi bir anlaşmazlık durumunda mutlaka bir avukata danışmanızı öneririm.

Kira artışı neye göre yapılır sorusunun cevabı özetle: Bir önceki yılın TÜFE ortalamasına göre, ancak en fazla %25 oranında. Bu, hem kiracıyı koruyan hem de piyasa koşullarını bir ölçüde yansıtan bir denge arayışı.

Unutmayın, ev sadece dört duvar değil. Hem kiracı hem ev sahibi için güven, istikrar ve huzur demek. Bu değeri, rakamların üzerinde tutmaya çalışın. Sorularınız olursa, ihtiyackredisi.com'da daha birçok kaynak bulabilirsiniz.

Editör Notu:

Bu makale, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını korumayı ve sağlıklı bir kiralık piyasasına katkı sunmayı amaçlamaktadır. Yorumlarınızı ve deneyimlerinizi bekliyoruz.

Editör: Deniz Aydın

Yazar ve Araştırmacı: Can Demir (Ekonomi Muhabiri)

Röportajı Alan Muhabir: Sibel Kara

© 2025 ihtiyackredisi.com - Tüm hakları saklıdır. Sunulan bilgiler yatırım tavsiyesi niteliğinde olmayıp araştırmalar neticesinde editör ve yazarlarımız tarafından derlenip bilgi amaçlı sunulmaktadır.